就在今天，上海第十一批次土拍落锤，三块地全部底价成交，总揽金40.18亿元。
“低密专家”国贸地产，以总价17.99亿、楼板价2万元/平，底价摘得赵巷组合地块，实现拿地开门红。
“区域操盘手”中交城投，以总价17.72亿、楼板价1.85万元/平，在青浦老城厢拿下组合地块，延续深耕战略。
“跨界玩家”长江精工，以总价4.46亿，楼面价2.3万元/平，出人意料斩获九亭地块，连续第二次上海拿地。
而更值得关注的是，本轮是上海首次容积率均低2.0的土拍，标志楼市进入「低密时代」。
三个地块都非市区核心区域，但产品发挥空间都很足，能在今年改善市场大放异彩。
01
近两年郊区土地供应锐减，但位于青浦的赵巷板块，一下子拿出了四块宅地的组合地块。
组合地块由4幅子地块组成，总出让面积高达67520.41㎡，并且全部是纯住宅用地，可以快速出货值出业绩。
虽然地处郊区，这里却拥有比肩市区能级的配套，隔壁就是地标百联奥特莱斯，距离17号线嘉松中路站仅约700米，周边还有山姆、世外学校配套——
属于不可多得的成片开发、战略深耕的纯住宅组合地块
最终国贸地产以总价17.99亿、楼板价20000元/平，底价摘得赵巷组合地块，实现拿地开门红。
最近几年在上海，国贸地产是少数实现“差异化竞争”的房企，他们围绕非市区的高端改善区域，连续打造多个低密标杆楼盘——
成为市场公认的「低密专家」
不同的操盘打法，为他们赢得更大市场空间，总爷观察到当很多同行陷入去化难题，他们楼盘却屡屡热销。
在松江广富林，国贸·海上原墅“三连积分”：从5月首开认购率188%，到7月加推233%两小时售罄，再到8月三开再度触发积分。
在松江老城，联手金地、星狮打造的萃屿原墅首开告捷，劲销6.8亿，再度见证了其在别墅领域强大的产品号召力。
而赵巷对国贸来说也绝不陌生，两年前在推出国贸虹桥璟上，对区域的理解占得先机。
2025年国贸地产以114.04亿位列TOP 20，始终是上海楼市不可忽视的力量。
当区域结构性改善市场异军突起，国贸在上海差异化战略的成功，给行业提供了一个可借鉴的思路。
02
中交城投深耕，打出城更组合拳
当城市进入全面更新时代，多业态组合地块愈发重要，这次青浦老城厢地块就是典型。
这幅地块位于青浦老城区域，本身就是人口密集、底蕴雄厚的传统居住区，地块由5幅子地块组成，总出让面积达到73527.19㎡。
它非常考验开发商操盘能力，其中三幅为普通商品房+商业用地，两幅为纯住宅，容积率则分布在1.05、1.2、1.7等区间——
属于差异化错配、多元化布局的“城市更新组合地块”
最终中交城投，以总价17.72亿、楼板价18467元/平，再次斩获老城厢地块，延续在区域的长期深耕。
在总爷看来，中交城投拿地几乎是“毫无悬念”，作为区域城市更新“总操盘手”的他们，兑现力和产品力均实现「加速进化」。
一方面是首个项目的交付兑现，凤启虹桥去年3月底实现一期提前交付，9月底完成二期交付，累计迎来超560户业主入住。
总爷去现场观摩过，发现他们实现好房子的“平权化”，将300万级产品卷到新高度——
金色塔冠的挺拔立面、金属吊顶的精工地库、集中式的阳光大草坪、全功能的主题架空层，都大大超越了市场预期。
另一方面是新项目的表现亮眼，容积率约1.0的南厢|观宁府，以东方建筑美学绵延青浦文脉，在青浦城区产品力一枝独秀，首次亮相就拿出近万方示范区。
1月10日，南厢|观宁府首批42席院墅，吸引64组客户参与摇号选购，短短37分钟悉数售罄。
当行业进入下半场，中交城投扎扎实实走出一条新路：凭借产业导入能力、资金实力、政企合作能力和长期运营能力，围绕一片区域长期深耕。
这次拿下巨幅组合地块后，越走越稳的中交城投，将主动权牢牢掌控在自己手里。
03
长江精工再出手，拿下九亭滨水地块
今天土拍唯一的单独地块，位于松江南九亭，板块招拍挂市场已断供十年。
首先是地块周边居住氛围浓，改善需求旺盛，九亭历来是人口密度最高的板块之一，内生置换需求就足以支撑项目。
其次是地块指标非常突出，滨水属性难以复制，出让面积仅约1.85公顷，容积率更只有1.05，还被两条自然河道包围。
在以高端改善为主的市场，对有低密产品能力的房企来说，这块地存在溢价空间——
具备打造滨水低密住区的天然土壤
让人意外的是，这块地最终被长江精工摘得，他们斥资4.46亿，以楼面价23000元/平斩获这块低密地块。
长江精工属于“跨界玩家”，他们是参与建造过奥运“鸟巢”、北京大兴国际机场等国家地标级工程的钢结构巨头，在全国钢结构行业连续六年蝉联第一。
对于上海来说他们也不是“生面孔”，去年9月力压闵房集团、象屿地产拿下闵行颛桥地块，以强势姿态登陆上海市场。
最近颛桥项目公示规划，拟建2幢6-8层洋房，以及4幢3-4层联排，在板块首次引入“抬板社区”，打造悬浮岛屿形态的社区。
作为近些年少有的「逆势跨界玩家」，2025年前三季度的归母净利润约为5.9亿，这一次拿地几乎就用了大半年利润，代表对上海楼市的绝对信心。
至于能不能用产品征服客户，首个项目的亮相极为重要，总爷也会持续关注。
04
全部底价成交，上海进入「低密时代」
龙年的两场土拍，并没有延续去年尤其是上半年的火爆行情，连续两轮都是全部底价成交。
但同时通过这两轮土拍，大家也可以看出，今年上海土地市场两个明显的「风向标」。
一是聚焦「区域改善市场」，非市区核心板块开始“开闸”
去年土拍市场，关注焦点全部聚焦在“地王”，而下半年以来，很多“地王”去化并未达预期，市区市场暂时不缺库存。
经历两年“低供应”后，外围区域出现“结构化真空”，不少改善需求有待释放。
因此你会发现，今年土地出让的森兰、赵巷、九亭，都是断供多年的改善区域，也成为房企的布局重点。
二是上海进入「低密时代」，洋房别墅类产品备受市场欢迎
本轮土拍地块容积率全部低于2.0，开创了上海土拍的先河，也体现市场对低密产品的认可。
总爷关注到，无论是市区还是郊区，低密产品都在跑出「独立行情」。
比如中建壹品外滩元境，首开热销112套，去化率突破82%，拿下风貌首开去化套数纪录，操盘核心就是“用平层价格买低密风貌”。
又比如闵行的尚园，首开44套别墅1小时售罄，当天劲销5.2亿，在区域市场一枝独秀，最核心卖点就是“千万级空间质价比”。
当“好房子”真正成为关注焦点，区域性、结构化、低密度的产品，依旧有广袤的市场空间。
对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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