北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，孩子26年上学，工作地点在三元桥和六里桥，预算600考虑换学区。1方案换小两居，考虑房子挨着一方，方便照顾孩子。目前两个学区广外或者羊坊，哪个更好？2 方案东城占坑，朝阳买房，不知道预算是否够。3 买西红门3居，可以老人照顾孩子，但所谓皇城根和四中担心噱头。
孩子是不是普娃现在还不知道，但看着海淀家长群卷，也确实担心卷不动，想选个稳妥的学区通路好的，最好房子也能保值。未来孩子更少了，买了学区溢价的老破小两居，会不会砸手里。只占坑换租的话，目前居住的房子出租也就4000，帮不了多少。
A：
1、这么多方案不就等于没有方案吗？这一看就是刚有买学区房的想法，还处在思维活跃的初级阶段呢。别着急一步步来吧，先了解一些学区的常识，然后看哪个行政区合适，之后是学区，最后是学校、小区和具体房源。反正2026年上学呢，怎么都来得及。
2、学区没有哪个更好，只看哪里适合自己。这跟毕业之后选择城市和行业似的，北京和深圳哪个好？大厂和体制内哪个好？谈不上哪个好。学区也一样，每个行政区的教育模式都不一样，各有优劣，看孩子和家庭的情况选择才合适。
常规来讲是天牛娃在哪儿都行，在海淀能更占点儿便宜。牛娃的话如果期望值高就去海淀，羊坊店挺好的，57中再要进步就成小强了。普娃的话最好在西城，跟着大部队也多数不差，而到了海淀则受罪更多。着看自家情况吧，外人不好建议。
3、东城占坑朝阳买房，600万够呛。东城哪怕是平房一般也得200多万，剩300多万在朝阳倒是能买房，但就很小很破了，或者很远。
而且一般也没这么干的，图什么啊？俩区在高分段的成绩基本一致，那天牛娃在东城就不如朝阳占便宜，牛娃也差不多，那多花溢价有意义吗？普娃的话在东城肯定合适，可既然还不能确定，那就只能看自己了。
所以还是选择一边儿吧，要不然东城支付溢价，朝阳大概率买保值差的，两头儿都不占便宜。
4、西红门东的指新房吧？那这就是自住为主了，谈不上学区房。俩学校肯定不是噱头，但大概率和房山长阳的级别差不多，都是同样的分校。也就是在当地算不错的，放到北京算中等吧。
5、海淀担心卷不动倒未必，只要参与鸡娃就上去就下不来了，咬着牙也得坚持到最后。主要是很多家庭卷不过，拼到最后也没什么结果。
不过全北京不光是海淀卷，所有区只要想取得好成绩都得卷，否则就看孩子的天分了。东西城可以不卷，但多数的结果就是得到个普本，在这年头儿不是太值钱了。这就相当于上了班之后不想996007，那结果就是升职加薪都轮不上呗。
6、稳妥学区通路好还能保值，这种房子贵啊，在朝阳都得千万以上，东西海还得再加几百万，起。
7、所有学区房都带溢价，躲不开。砸手里未必，过了高峰期看政策吧，有鼓励政策就能撑住溢价，没有的话那就有可能受影响了。
这可以参考韩国和台湾省的学区房，也可以参考北京其他的功能性房产，高峰期之后都是越宜居的保值越好，毕竟房子是用来住的。
占坑儿换租是很多家庭的选择，看预算吧。4000也未必帮不上忙，这在东西海一般能对价500万左右的房产价值。
8、总之甭着急吧，先了解一下学区再说，现在的这些想法还比较乱呢，捋清楚了一步一步来。
仅供参考。
二
Q:
买房问题麻烦咨询下您。一家三口，目前无房产，去年刚结婚，今年刚添的宝宝，男方在骏豪中央公园广场写字楼工作，女方在朝阳门体制内工作，有集体户口。目前租房在晨光家园住，签了2年合同，租期还剩一年半。首付能到200-250，月供1-2w。
本来没想买房，打算一直租下去，现在考虑买房有几个原因：
1、今年宝宝出生了，一直租房搬家不太稳定且麻烦，目前租的房一年半后房东就回来了，还得换别的房子。
2、考虑宝宝之后上学的问题。虽然现在想学区房可能有点早，不知道章哥觉得现在就考虑学区房是否太早，毕竟是6-7年后的事情，到时候政策也不一定变化成什么样子。目前孩子的户口是跟女方落在单位集体户的，单位有较好的学校资源，但女方可能后续工作会有变动，孩子集体户应该保不住，学校资源也享受不到了，所以在考虑是否现在就在东西海找一找还可以的房子，不太想在朝阳。倒也不用特别好的学区房，毕竟7年后不一定怎么样。
3、目前手里的现金流没有什么好的投资去处，收益率也不高，和定期存款利率也差不多，缺乏投资方向。北京房价现在处于较低位，新政出来后也看到了政府对房产的引导信心，租售比现在相对处于比较高位。现在月租6k，我们想如果再多花几千一万的，如果能有一套自己的房产是不是也更划算。
以上是我们现在在考虑买房的原因，具体的房子还没开始看，只是我们自己的需求这一块还不是很清晰明确，所以希望听一听章哥的高见。是现在就可以考虑上车呢，还是说维持现状继续租房。等5-6年到宝宝快上小学前，等一等看到时的学区政策，用更多的首付买一套质量更好的房子，毕竟也是我们的首套房。希望听取章哥的宝贵意见。
A：
1、现在考虑学区肯定早啊，一般不建议，提前一两年时间足够了。除了政策变动之外，现在仍然算入学高峰期，溢价没降多少，东西城就算是普通学区的也是平均值，这预算肯定买不到合适的。
海淀的有溢价不高的，学院路北太平庄花园路永定路清河西三旗和山后都行，这看具体的学区和房源吧，买之前让中介给算一下溢价比例就行。尽量买低的，一是风险低，二是居住的性价比在学区房里相对高。
2、现在月租6000，在朝阳的话对应400万左右的房子，那如果是能出首付我觉得是买下合适，月供能等于租金，相当于200多万买套自己的房子。当然这么算属于偷换概念，看自己的人生算法了。
3、需求，常规建议当然是保值第一了，为过几年的置换打底子。然后是居住体验，最好选择性价比高的，犯不上为学位降低居住体验，五年可不短了。再其他的需求就看自己的想法了，比如通勤和其他配套，外人不好建议。
仅供参考。
三
Q:
您好！我今年55岁，60或65岁退休，儿子24岁在国外留学还不确定将来在哪工作。在南三环木樨园附近有一套150平3居，房子还可以，小区太差了，想住环境好的、布局更好的房子，但没什么积蓄，在北京很难实现。
老家山西晋中姐姐同小区一层160平送地下一层，带前后花园的洋房，总价180万。如果买了，老妈能住得更舒服，她84岁，我也可以住上自己心仪的房子，将来还可以和姐姐一起养老。但也担心钱都投在房子上，有什么急事就抓瞎了，另外房子太大一个人住挺害怕的。很犹豫，请指点迷津。
A：
1、房子是用来住的，那为了自己和老人的舒适当然应该置换改善了。
2、从投资角度说，南三环的地段儿在北京偏弱，所以才有南三北五的说法。近些年随着木喜欢的整改，部分商品房小区和维护较好的公房小区价格走势有些逆转，典型的如珠江骏景，价格走势很明显的变好。但其他小区还大多不太强，所以只是自住合适，投资角度不占优。这看您这是哪个小区吧。
3、晋中，从城市角度大概率不如北京的投资性高，所以就看是否宜居了。只不过提醒一点，这套房有些特殊，是否选择得看“成本”。这主要指的是装修，因为既然是“送地下一层”，那大概率是没装修的，就因为成本太高了，开发商大多舍不得。这么大面积至少得花几十万打底，还未必见到多好的效果。
另外一点，这种户型在北京是属于受众较窄的，也就是不太受追捧，所以投资性较弱。价格走势也未必落后大盘，但不好预测，只能说大多数不强，而且也不太好卖，否则开发商也就没必要赠送地下室了。
4、总之从自住角度看自己的喜好。从投资角度讲，木樨园这套有可能投资性不强，但毕竟是北京的普宅。晋中的这套一是计算好成本，最好参照其他业主的结算金额。然后北京的这种产品投资性更不强，就是自住为主的。
仅供参考。
四
Q:
我老公婚前在老家买了一套房，地段户型学区在当地都不错，现在能卖200万吧，包括90多万的月供。这套房我们就结婚时住了几天，然后到北京做小生意就一直空着，本来想的是孩子上学时回来，后年。
但现在看网上都说到后年全北京的学位就宽松了，那不如就在北京上学，这样对孩子学习是更好。可如果在北京上学的话，看您说的就必须买房，我们现在是在南四环，如果卖掉再买房，以我们这种没交社保的情况还能贷款吗？如果能贷，以260-300万首付的话能买哪里合适？学校不用多好，中上即可。
A：
1、我怎么没看懂似的，如果没有社保就不是能否贷款的事儿了，而是没有北京购房资格，买不了房的。所以这句话是什么意思啊？我没理解。
2、另外非京籍在北京上学也未必买房，租房也行。只要缴纳社保，然后办理四证就可以申请，只不过几乎不可能进入牛校而已，基本都是普小派位。
如果想增大进入好学校的概率，那就在朝阳区买房，非京籍有房户的顺位在京籍无房户的前面，只要学校有学位就能对口入学。其他的普小就概率更大了，只要有房就基本都能对口入学。其他行政区都没这政策，所以如果想要学校中上就在朝阳吧，相对概率高。
如果有购房资格，那也先做个总价预算吧，光说首付的意义不大。朝阳区的小学中，放到北京能算中上的也不少呢，从南到北都有，但还是先说购房资格和预算吧，然后再看自己的通勤。
仅供参考。
五
Q:
看了您很多问答，感觉别人都好有钱啊！而我家都是底层打工的，每年加起来最多20万不到，靠自己这辈子都买不起北京的房子。现在是想用丰台南二环开阳里的一套两居室换房，是我父母的名字，当年的回迁房。
现在我父母搬到郊区住了，这套房我们想换到二环里学区房，只是面积几乎会减少一半，您觉得值当吗？学校是陶白学区，能推荐几套性价比高的吗？或者是您觉得哪里的学区性价比高？请指点
A：
1、每年20万还底层？北京收入中位数不过年入10万不到的，两口子每月1.5万就超过大部分家庭了。
2、是否值当？如果孩子能得到好的教育资源就算值呗，或者是将来考上好大学了也算值，教育投资有回报了。但都没实现的话就不值了，居住体验降低+保值风险加大。所以这还是自己判断吧，外人不敢建议。
3、哪儿的性价比高？这得看总价，总价越高的学区溢价越低，相对来说的性价比就越高了。典型的可以看德胜，虽然单价和总价都很高，但近期经过大盘调整，三居室以上的溢价率显的合适多了，溢价率几乎就是小户型的一半，选择还不少。
南城也一样，总价高的宜居大户型性价比高，小户型的就都不太高了。这可以看房时算算租售比，用总价除以预估租金就行。一般来说板块内两居室的价格与租售比都是平均值，让中介给找两个当参照物就行。
仅供参考。
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