一个很有意思，但被大家忽视了的数据。
2024年，广州全年一手二手商品房总共卖出2125.46万㎡，二手房成交占总成交的53.3%，首次超过一手住宅。（来源：住建局）
万科幸福誉卖出186套，成交大涨56%，祈福缤纷汇卖出157套，成交大涨40%……大家总吐槽的网红盘，撑起了二手市场的半壁江山。
他们为什么不选新房，也不买其他二手，而要入手房价剧烈波动的网红盘？
今天，察叔就搜集了25位网红盘新老业主的分享，来听听他们的声音。
（图源网络）
万科幸福誉：黄埔知识城，广州成交榜TOP1
@猪妹饲养员：
24年买的幸福誉二期，自住当婚房，200万南向三房，二期比一期楼龄新绿化也好，物业目前感受还行，同期还看过龙湖，但龙湖离地铁远，这个预算北向居多，最后幸福誉最合适。
@Zzzz：
在科学城上班，24年2月份买的这，虽然周边配套不怎么样，但是学校不错，同等价位来说，幸福誉已经算好的了。
察叔总结：
万科幸福誉是网红炒家盘，巅峰期3.8万/平，目前楼龄8、9年，是知识城次新小区，配套九年一贯制会元学校，依山傍水，生活氛围好，但远离市区，通勤两行泪。
2024年11月幸福誉成交一套97平高楼层南向三房，单价1.8万/平，和一年前2.4万/平同比，跌价约25%。不少买家认为，已经跌到位了。
（图源贝壳）
祈福缤纷汇：番禺祈福新村，广州成交榜TOP2
（图源网络）
@大卡同志：
祈福是可以一辈子不出来的地方，工作生活结婚生子上学一直到自己嘎掉都不用出来。
@iiu9：
从小住到大，父母在祈福刚建起来的没多久的时候就在祈福买了两套房子，也没啥觉得不好的，挺方便的，买个奶茶走个几分钟就到了，要啥有啥，可能就是物价有点贵。不过我觉得最好的就是从幼儿园到高中都在小区里，实现了不用住宿的美好愿望，很舒服呀。
@CallMeFish：
我住深圳蛇口，爸妈在祈福，方便到我都不敢搬。小区直接一个大巴到深圳湾，再打车十来分钟到我家。实现门到门2小时内，比在深圳市内地铁都快。
@hhh：住这里幸福感是挺强的，但是消费高也是真的，我之前是跟开发商租的房子，住了一年多，后面也买在了缤纷汇，这里年轻人比较多，楼下很热闹
察叔总结：
缤纷汇是祈福的最新组团，2017年建成，小区覆盖了教育、商场、医院、酒店等一应俱全，但港式小区，楼间距窄，生活成本高，物业比较霸道，停车费去年从500元涨到了880元。
以77平北向户型为例，近一年跌价约19%。相比祈福其他组团来说，缤纷汇已经是最抗跌的存在。
（图源贝壳）
棠德花苑：天河棠下，广州成交榜TOP3
（图源贝壳）
@菊花文字：
24年上车的42方一房，100万。我跟我对象都很喜欢那里，觉得买菜便宜又方便，现在还开了一个广州医科大学附属医院，单车七分钟就到了。因为这个户型，我20年谈过价格，当时最便宜126万还是七楼，最后没买，所以现在100万我马上就买了。
（42平户型参考，图源贝壳）
@随机漫步的傻瓜：
2020年底入住，至今近4年。交通便利，不论是高速、地铁还是公交，都很方便；小区内东西长预计1-1.5公里，日常遛弯、跑步空间大；人气旺、有烟火气， 买菜很方便；教育，尤其是托管，9年义务教育很省心。
吃得好、睡得好、运动得好，总体我比较满意，毕竟这是在天河喔，我没那么多钱，也不想负债太多，性价比算不错的啦。
@Mr.chan：
我住H区两年了，晚上在小区散步也是挺安全的，小区一直都很和谐啊，生活那么久也没有遇过精神病不正常的人。周围吃喝玩乐都很方便，反而是我们3楼有个租房的，一来就喜欢在门口堆放垃圾，后来经过教育也改正了，另外现在早就没有解困房的概念了，都是商品房，在天河还能买到这么便宜的就偷着乐吧。
@我系欣爷：
我认为我应该有发言权的资格，我从2001年入住到现在23年了，也没觉得有这么糟糕过，这些年看着小区改进，小区排水系统很完善了，都不会水浸，你看外面有多少水浸停电？
小区内治安良好，半夜都有保安骑单车巡逻，你大半夜在小区瞎逛都没啥问题。确实有残疾病人和精神病患者，但这都不可避免的，你敢说高档小区没有吗，多得是，只是你不知道罢了。
察叔总结：
97年老破小，一个需要勇气入手的小区。对口棠德南小学，周围吃喝消费出行都方便，适合刚需过渡。
以60平户型为例，近一年跌价约18%。
（图源贝壳）
92万就能买到一套55平的两房，天河价格洼地，名不虚传。
（图源贝壳）
富力桃园：白云罗冲围，广州成交榜TOP4
（图源网络）
@无名：
淘金路上班，2024年9月入手富力桃园，200万出头，东北向还能望河景。
@冲个靓梁：
在C区住了6年，优缺点都比较明显了，一分价钱一分货，3 w单价可以买到楼龄不算太旧的。大型花园小区，绿化好，户型方正选择多，上车友好，但是属于白云区，教育不算好，胜在12年有书读。交通很堵塞，无论是轿车还是电动车，都是塞到没脾气。
最重要是人员很杂流动比较快，很多出租，甚至外国人很多，我那一层6户，其中4户是出租，其中一户是包头巾生很多小孩子那种，煮饭的味道很臭人的素质很差，丢垃圾还被拍到发到群。
察叔总结：
罗冲围的超级大盘，有8000多户，低总价刚需，绿化堪比公园，楼下小型食肆齐全，12年配套教育，但周围城市界面一般，交通堵塞，地铁需要电鸡接驳。
以85平户型为例，近一年跌价约12%。抗跌又宜居，很多业主说，富力桃园真的很像个世外桃源。
（图源贝壳）
万科东荟城：黄埔香雪，广州成交榜TOP5
（图源贝壳）
@无名：
东荟住了7，8年，孩子在小区里面上小学，优缺点都有吧。优点是有生活气息，邻里和谐，绿化好，孩子上学方便，一年级开始就自己上下学，孩子同学多，一呼唤就有一群娃出来一起玩。缺点是小区物价偏贵，早上7点半到8点期间电梯很挤（其它时间还好），因为要上学的孩子多。
@主人和小狮子：
东荟住了快10年，隔壁星樾也买了房，但还是决定不搬过去，住东荟，邻里关系好，小孩从出生到上学都在这，有家的感觉。
察叔总结：
网红炒家盘，21年5万+/平，园林很美，楼间距超宽，配套东荟花园小校，但学位近年紧张，电梯分布是两梯五户、两梯六户，高峰期很挤，靠马路的小户型比较吵。
以100平户型为例，近一年跌价19%。炒家纷纷出逃，刚需价值回归，大家觉得这个价格香吗？
（图源贝壳）
越秀滨海新城：南沙进港大道，广州成交榜TOP6
（图源贝壳）
@可迪：
广汽上班，入手越秀滨海新城一年，当时入手1.95万，现在虽然跌了，但自住也无所谓，看中横厅户型对流，夏天没有闷热的感觉，空间又大，周围化工厂平时没气味。
@无名：
偏僻，坐4号线回市中心基本要一个小时，但房价低，适合自由职业，平时不咋出门，周六日和朋友一起，附近的蕉门河旁边搭个帐篷，边钓鱼边打牌，爽。
察叔总结：
南沙金洲的超级大盘，有7000多户，绿化好，配套齐全，小区门口就是学校、公交站，但离4号线起码3公里，周围有化工厂，尘多。
以94平户型为例，近一年跌价约21%。100来万买三房，据说这里的租金也特别低。
（图源贝壳）
尚东阳光：增城沙村，广州成交榜TOP7
（图源贝壳）
@多乐：
尚东阳光买了86平，住了半年多，小区环境舒适，而且屋子很向阳非常nice，这点我认为重要，房子就是要住着向阳舒服才风生水起，交通方面，在市区上班买个小电炉去地铁站，3分钟就到了。
@鹿特丹：
住了六年尚东，无太大问题，最好买中间的位置，靠外面的会有点吵，因为很多大货车路过，尘也有点多，未来尚东周边的这一带是旧改的范围，估计持续会有几年挺吵的。
@足球少年：
业主来说，小区配套是新塘镇第三小学 ，2024年是第一届毕业生，但毕业生成绩是新塘镇第一位的，力压所有新塘的省级和市级小学，成绩杠杠的，一点都不弱，反而是王者般的存在。
察叔总结：
花园大，楼间距宽，离地铁站一公里，沙村一站到黄埔南岗，周围城市面貌一般，小区有一栋近变电站，附近有两个大烟囱，楼板薄，隔音差。
以86平户型为例，近一年跌价约13%。86平做二房一卫，可能也是这个小区跌价的一大原因。
（图源贝壳）
恒大山水城：增城中心镇，广州成交榜TOP8
（图源网络）
@发财：2024年7月买了恒大山水城，120平85w。入住半年了，很舒服，点宵夜什么的也很方便，我自己开电动车去知识城上班，小区楼下就能停电动车，充电便宜还有遮雨棚。物业挺好的，我不会弄热水器也会上门帮忙弄，晚上睡觉很安静，大大提高睡眠质量。
@zhengzq：
住恒大几年了，楼龄虽然有点久，但因为建的时候恒大正处于风光时期，所以装修和整体质量感觉比现在的楼好很多。目前不考虑教育的话，就可以恒大山水城的。虽然说商业，医疗配套没有，不过有地铁，去哪里都近。还可以蹭下知识城的商业医疗。住住就习惯了。
说不定踩到狗屎运，划入知识城二期。因为知识城二期出规划招标，画中新部分为知识城，刚好把恒大山水城划进去。不过这些都是饼。还有，恒大3个期，2期人车分流是最好的。
察叔总结：
小区依山傍水，环境空气非常好，适合养老，地铁中心站距离一公里多，有业主反馈隔音差，房价不保值。
以130平户型为例，近一年跌价约33%。原以为增城价格已经够低了，没想到还能更低。
（图源贝壳）
实地常春藤：黄埔永和，广州成交榜TOP9
（图源贝壳）
@伍月的风：
小区环境不错，下楼溜娃，老人孩子玩，在小区里都是不错的选择。停车也方便，人车分流，学校的话就近的有广州开元学校，孩子上下学方便。交通的话，上下班开车或者门口大巴相对还可以，门口的永和大道正在加宽，未来的交通应该会越来越便利的。
察叔总结：带花园的欧式小区，生活便利，但地段偏僻，开发商口碑不好，公区保养一般，部分大堂神似密室逃脱，楼层隔音差。
以92平户型为例，近一年跌价约29%。这个1.3万单价和南北对流户型，真有点香。
（图源贝壳）
科慧花园：增城朱村，广州成交榜TOP10
（图源贝壳）
@Jung9：
2024年上半年上车科慧花园，单价1.2万，之前我在南区住过一年半，中区住了半年，我爸跟着中介把凤岗这一块的楼都看过了，最后还是选了科慧。都说物业差，但我前后住了两年没什么感觉，听说车位很贵，目前没车不清楚。
@无名：
买了科慧北区，虽离地铁口稍远，但现在有电动车接驳不成问题，非常安静，远离广汕公路，尘也没那么多，隔壁就是写字楼区与中轴线广场，未来后面就是医院与中学，北区位置在科教城中间，绝对未来的C位。
@邓布利多君君：
在科慧花园住，上班在六号线，公司到家时间刚好一个小时，还能接受。
察叔总结：
21号线凤岗站沿线，南区离地铁近，适合白领上班，中区大户型多，家庭客为主，北区需靠电鸡接驳，租金收益比南区低。
以92平户型为例，近一年跌价约15%。科慧花园，原来的富士康小镇，跌到底了吗？
（图源贝壳）
看完这些业主分享的买房故事，大家有没有捡漏的想法呢？
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