过去四年，全国房贷余额居然不增反降，明明卖掉了40多万亿的新房，可银行里的房贷本金却少了。这不是表面上的数字游戏，而是一场已经悄然改变金融生态的真实风暴。老百姓用实际行动交出了答案——提前还贷12.8万亿。
这组数字背后，是家庭资产负债表的重构，是银行利润模型的崩塌，更是政策底与市场底的博弈。面对这场罕见的“逆周期现象”，两个问题变得格外刺眼：老百姓为什么在资金紧张的当下选择提前还贷？救市政策是否真的会如期而至？
资产风暴从何而来
2021年末，全国个人房贷余额达到38.32万亿元，是历史上的高点。到2025年二季度末，这一数字却降到了37.74万亿元。哪怕是2024年末，也只有37.68万亿元，始终没有回到那一年的峰值。
这四年里，全国新房销售额年年都在10万亿级别：2022年为13.3万亿，2023年为11.7万亿，2024年官方数据是9.675万亿，2025年预估也在9万亿上下，累计已经超过了40万亿。
按六成按揭比例估算，这四年本该新增24万亿的房贷需求。再加上二手房保守估算的4万亿新增贷款，理论上的房贷余额应该上涨28万亿，扣除4年正常还贷15万亿，余额也该在53万亿附近。
现实却是余额减少了6000亿。这中间的缺口，只能解释为一件事：提前还贷潮。
推算中值为12.8万亿，这不是猜测，而是账面真相。这些资金并不是凭空消失，而是老百姓主动拿真金白银，把原本该慢慢还的房贷提前还清了。
为什么要这样做？因为利率下来了。
几年前的房贷利率普遍在5%以上，有的甚至超过6%。到了2024、2025年，经过两轮主动下调，很多人的房贷利率已经降到了3.5%甚至更低。可即便如此，很多人还是选择提前还款。
道理其实很简单：在收入预期变弱、房价下行的周期里，提前还贷等于锁定确定收益。每年少交的利息，就是稳稳的保底利润。在这个讲究“稳妥”的时代，这种选择看起来更踏实。
更重要的是情绪层面的安全感。
有不少城市的房价这几年跌幅超过30%，本来首付就不多，结果房子市值一跌，变成了“负资产”。每月还着贷款，看着房子的市值越来越低，很多家庭心理上承受不住，自然想办法还掉贷款，卸掉背负。
这不是冲动，是理性。
问题是，这种操作虽然对家庭来说是自保之举，但对银行却是另一种“伤害”。房贷本来是银行最稳的收入来源，利率高、周期长、违约率低。如今利息被腰斩，本金又在减少，银行最稳的一块资产正在缩水。
这就引出了一个更大的问题：银行还能撑多久？
风险转移到哪一端
个人房贷占银行整体贷款业务的比重大约是40%。四年前，这块业务是银行的“香饽饽”，稳赚不赔，几乎没有什么风险。只要借出去就能稳收利息，即使借款人违约，房子拍卖了，债务还在。
但现在房价跌了，很多房子拍卖价连贷款本金都覆盖不了。
银行要收回贷款，变得越来越困难。面对负资产的客户，即使法拍也无法回本，银行开始承受第一波真正的损失。
与此同时，利息收入也在缩水。
2025年一季度，全国银行业的净息差已经降到了1.43%左右，远低于1.8%的国际警戒线。这意味着银行的盈利能力和抗风险能力都在被逐渐削弱。
过去银行的生意是“借长贷短”，靠的是利差。现在利差拉不开，贷款规模又缩，银行的利润空间被彻底压扁。
有些大行的年报已经显示，房贷业务的增长基本停滞。而更令人担忧的是，提前还贷还没有完全结束，只是降温了。不少银行在2025年上半年反馈，提前还贷的业务量同比减少三成，但仍然处于高位。
这说明，虽然政策在托底，利率也在下调，但老百姓的还贷意愿并没有彻底被打压下去。
如果房价预期不转暖，这种“压杠杆”的趋势仍然会蔓延。银行的资产端将持续承压，金融系统的稳定性也会被反复测试。在银行也扛不住的情况下，政策会出手吗？
政策出手有多快
从2024年下半年开始，关于楼市的政策密集出台。
多个城市取消限购，首付比例下调到15%起步，存量房贷利率连续两轮下调，公积金贷款政策更加灵活。与此同时，各地探索“以旧换新”、房票安置、政府收购存量房用作保障房等方式，推动市场逐渐企稳。
这些工具都是在精准托底。不是大水漫灌，而是对准问题精准滴灌。
提前还贷潮虽然没有彻底熄火，但已经开始降温。
数据显示，2025年银行端的房贷余额降幅已经明显收窄，一线和强二线城市的成交量开始回暖，改善型需求逐步被激活。
不过，市场整体依旧在调整通道中，回暖节奏没有失控，但也未出现报复性反弹。
这正是政策所要的状态：稳住预期，不让市场继续下滑，同时不制造新泡沫。
下一步怎么走，取决于三个变量。
第一是银行的盈利恢复能力。如果净息差继续低于警戒线，政策可能会进一步释放金融端支持，甚至可能会探索更灵活的资产支持工具。
第二是地方财政的土地依赖度是否下降。如果地方财政仍然捆绑在土地出让收入上，更多城市还会出台鼓励交易与去库存的政策。
第三是居民的消费与投资情绪能否回升。如果大家更愿意买房而不是提前还贷，市场就能真正恢复元气。
到那时，救市不再是应对风险，而是真正开启新一轮良性循环。
提前还贷的12.8万亿，是无数家庭在房价调整周期里做出的生存选择。它改变了银行的收入结构，也推动政策加速出手。现在的救市已经不是救价格，而是救信心、救结构、救底线。这盘大棋，正在一点点被落下。
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