2025收官，保利引爆整个行业！|东外滩|保利地产|保利集团|别墅|滨江|陆家嘴

深耕行业数十载，艳姐始终笃信一个朴素的行业逻辑：

真正的强者，从不是单点突围的机会主义者，而是长期主义的价值深耕者。

当行业步入深度调整期，潮水褪去之后，那些沉淀于核心板块、精研产品力的房企与项目，正爆发出惊人的“滚雪球效应”——

品牌口碑的持续发酵、客户信任的不断叠加，最终转化为市场端的绝对号召力。

在上海外滩这片浓缩着城市百年风华的土地上，保利的深耕轨迹，正是这一逻辑的最佳注脚。十余载布局，9子落位，构建起了上海独一份的“百亿俱乐部”。

如今，这份深耕的诚意与功力，迎来全新的集大成之作——

保利·外滩曜

项目近期入市后，便迅速点燃市场热情，成为全城热议的焦点。

作为保利在外滩全维度超越之作，此次保利·外滩曜站在了更高的起点，在百年前的英商聚集贵胄之地，同样也是黄浦江S湾以及内环CAZ的未来之地，在产品观、生活观和服务观上做了重大革新：

实现了人居观念的再超越、建筑美学的再超越、颜值的再超越、功能空间的再超越、景观视野的再超越、个性化定制的再超越等等，立志要打造超越百年的经典建筑，为高净值人群勾勒前所未有的外滩生活新图景。

好产品的超越

拿出最大诚意致敬土地

艳姐始终认为，真正的革新，从来不是脱离土地文脉的标新立异，而是对城市地脉的深刻读懂与时代转译。

保利此次的观念革新，恰是基于对土地价值的极致敬畏——

项目位于曾经的英商聚集之地，也是过往时代精英和贵胄栖居之地。从海派文化的兼容并蓄，到工业文明的硬核传奇，再到当代艺术的蓬勃生长，三重文脉在此地交织共生，赋予土地不可复制的稀缺性。

此外，项目坐落于内环滨江，这片被纳入内环CAZ中央风貌区的天赋贵壤，如今也是富人以及城市新贵聚集区，也将是未来数十年上海城市发展的核心引擎。

为了向这块稀缺精贵的土地致敬，保利拿出了最大诚意来打造产品，在新古典主义溯源、庄园景观打造、生活中心配置等层面，都拿出了最高标准；

产品溯源一脉外滩的新古典主义建筑，“思九生洋行”是外滩万国建筑群奠基者，外滩曜承袭其外滩经典之作如怡和洋行、上海邮政总局的美学底蕴，以及从其执笔的在地保护建筑英商电车修理厂中汲取肌理灵感；

同时借鉴世界顶奢酒店的经典元素，将英伦气度和海派精神融入项目中，首创——

上海新古典主义奢宅

它既延续新古典主义的经典美学基因，也以人为本，赋予产品更多家的温暖和关怀的温度，将保利·外滩曜打造成上海恒久的地标人居，穿越百年仍成经典。

① 观念的再超越：首创新古典主义一体化理念，打造庄园式优雅礼序

在归家礼序设计上，保利一直在思考的是，怎样由外及内，把人从喧嚣的城市，带回到家这样的宁静港湾，让人们在归家的同时，感受到生活的美好和优雅。

首先，在设计归家动线的时候，通过层层递进的雅致礼序，打造了庄园式的归家体验。

在进门之前，就打造了庄园式的绿篱归家城市界面，将城市的喧嚣悄然隔绝在外。

项目打造了新古典主义门庭系统，溯源了顶奢酒店华尔道夫酒店奢华而不张扬的设计理念，和市场上的网红项目门庭形成了本质的区别。

非常罕见的是，保利居然在上海首创了柱廊序列和穹顶拱券序列门庭，圆形代表和谐、团结和团圆，也象征着当地文化与现代艺术细节交织后的融合，再现典雅文化的细节与华贵。

门庭两侧石狮静立镇守，灵感源自国内外地标建筑的尊崇仪轨，寓意高宅大院、名门守护，暗含出入皆显赫的家族礼序。

项目从地块曾承载的英商电车修理厂的在地肌理中取意，以米白色石材呼应上海石库门的温润质感，用香槟金铝板复刻当年怡和洋行大楼的金属檐线光泽，让历史的厚重与当代的轻盈在此叠合。

其次，在设计景观的时候，项目也是汲取了华尔道夫酒店的自然与建筑无界融合的理念特色。

此次项目也是引入了娜塔栎、黄连木、羽毛枫、丛生朴树等名贵树种，品种的丰富度，就真的仿佛进入了古典而雅致的庄园一般。这些珍贵树种也体现了保利对园林景观长期投入与养护的初心和承诺。

社区内部还打造了定制庄园式走廊，通过名贵树种、优雅花艺以及厚重石材的结合，让整个空间都充满了古典与浪漫主义氛围；另外通过柱廊的序列，提升业主归家仪式感。

沿着主轴线穿过大堂，映入眼帘的是下沉式庭院，在这里保利特意打造了景观亭，参考罗斯柴尔德别墅的景观亭，代表“步步高升、尊崇显贵”的美好寓意；

项目结合建筑的花池打造了一步阳台，致敬了建筑大师邬达克孙科别墅一步阳台的设计哲思，让业主在闲暇时分，能够在午后温暖的阳光下，品茗赏景。

下沉式水院打造了水向下流的聚宝盆造型，同时使用翡翠绿的奢石等，形成自然贵气的下沉空间。

最后，项目汲取巴黎丽兹酒店的对称庄园格局灵感，为高净值客群打造了静谧的酒店式社交氛围场域。

项目为业主打造了浓度极高的酒店式社交空间——以“一庭、一廊、两巷、三园、十境”的全维场景布局，将酒店的静谧质感与社交功能深度融合。

两巷通幽境，隔绝外界纷扰；三园润生活，在自然绿意中，解锁亲子、邻里的轻社交场景；十境各有乾坤，每一处场景都带来不同的景观体验。

将来的业主无论走到园区各处，都能够体验到高定酒店般的社交氛围。

② 建筑美学的再超越：“复活”英伦建筑新古典主义气质

保利挖掘了在地文化，希望能够通过建筑，来呈现整个地脉的英伦主义气质和海派新古典建筑底蕴。保利也希望高层住宅立面，能够承载整个上海装饰艺术派向上的风格，最终让建筑呈现出向上挺拔的线条。

小高层的塔冠，项目通过向上生长的体块、线条和简单的凹凸形成光影效果，给建筑注入摩登和时尚气质。标准段则是通过双柱以及大面积玻璃，展现出线条秩序美感和通透质感。

基座采用石材以及金属型材、古铜色水平向构件，营造出厚重价值感，和主入口的门庭厚重感一脉相承。

10层产品楼栋外立面还采用了纵向秩序感线条，建筑两端都采用了跌落的形式，营造出户外的平台。

基座同样也是采用一步露台的形式，同时和下沉式庭院紧密结合，可以俯瞰下沉式庭院景观。

立面设计在目前整个市场上更是独树一帜，大部分上海风貌都是红砖或者黑砖，但是保利此次保留英商电车修理厂新古典主义气质，复原了英伦新古典主义符号，将三角山花、几何纹饰、橄榄叶与束带立柱等标志性元素，精炼融入建筑细节之中。

③ 颜值再超越：首创新古典主义灵动美学，“小型艺术展”诞生

此次保利·外滩曜打造了艳姐前所未见的新古典主义灵动美学。

借鉴经典“胜利拱券”的设计灵感，搭配堪称“工艺奢侈品”的全水刀切割技术，打造出约2㎡的定制化玄关拼花。

客厅背景墙采用新潘多拉岩板，结晶釉面光泽会随着光线的变动展现出灵动气息；餐边柜定制深海贝母马赛克，将光线的折射玩转到极致，高级感在无形中自然流淌。

样板间实景图

还有诸多感人的细节也值得一说，比如建面约115㎡户型，在主卧打造了超大面宽定制皮革背景墙。

样板间实景图

而且凑近了看会发现，这个皮革背景墙和纯装饰背景墙有非常大的区别，这也是因为保利经过调研发现，客户非常在意卧室的静谧感，所以选取了具有减音效果的材质。

在建面约115㎡户型的主卧地板，采用艺术木地板和嵌铜工艺，当光线洒落在地板上，木质纹理的温润光泽与金属线条的细腻反光交相辉映，刚柔并济间，让空间层次瞬间丰盈。

此次保利继续贯彻“新她享主义”，在浴室打造了美妆龙头、美妆冰箱、美妆镜柜，但这次更进一步的是，此次项目还升级打造了双曲面浴室镜柜，金属一体成型无拼接痕迹，光滑细腻到发光，当女主人在镜子前美妆，简直就成了赏心悦目的艺术画框。

甚至项目这次还配上了美容舱浴霸，打开之后有红蓝光等功能，业主在家里就能做一个私家美容体验。

所有的颜值细节，其实都是在为客户营造媲美高奢酒店的视觉体验感和触感，真的是感觉自己来到了一个小型艺术展厅一般。

④ 功能空间再超越：首创新奢配主义，开启四大空间革命

让艳姐感到非常震撼的是，此次保利·外滩曜做到了功能空间的越级打造，再次引领了整个上海的空间革命。

第一，电梯厅采用了独梯入户，而且是全明电梯厅。

从下图可以看到这个电梯厅的地铺、背景墙还是玻璃窗的设置，都在某种程度上超越了顶奢酒店的配置，甚至未来可以成为业主相对独立的空间。可以在这里摆上火锅桌，边吃火锅边欣赏窗外美景；又或者可以作为露营运动等设备的收纳空间。

样板间实景图

其次，保利·外滩曜也是外滩系列作品中的首个多阳台作品。

项目在上海新政后，也是绞尽脑汁增加了空间的赠送率，无论是飘窗的赠送还是阳台的赠送，都已经超过了同类型产品。

这里着重讲讲阳台，以建面约115㎡户型的阳台为例，虽然明面上只有约5㎡的阳台赠送，但也让整个客厅空间和南次卧空间延伸出约 1.8米和约1.4米的深度。

再结合客厅约4.2米的面宽尺度，一进到建面约115㎡的户型，就感觉像是来到了建面约130㎡的样板间，尺度感已经拉到了顶格。

而南向次卧更将带来更多生活的可能性，可以容纳书桌、衣柜等，整个空间也更为灵动。

样板间实景图

第三，小户型面积段还打造了独立储藏室。

项目在进门的餐厅边，居然打造了独立的储藏室，目前在样板间中展现的是家政间空间，未来也可以作为书籍收纳房、运动器械收纳间等等。

样板间实景图

说实话，以往只有在150㎡朝上的户型才能见到这样的设置，如今保利居然实现了，也是在于它对于空间的一点一点细抠。

第四，采用了无界的设计手法，打造了全屋可利用飘窗。

保利·外滩曜对南北卧室的空间设计，堪称高端人居“实用主义与灵活性”的典范。比如南向卧室飘窗更暗藏“空间魔术”——

飘窗为非承重结构，合理调整后瞬间释放被占用的冗余空间，让卧室实际使用面积大幅飙升。

甚至让艳姐非常惊叹的是，北侧卧室在充分利用270°转角窗后，一侧可以打造为书桌，另一侧可以设置为儿童床，飘窗的利用率拉满了。

样板间实景图

⑤ 景观视野再超越：小户型也能享受陆家嘴三件套视野

整个项目从楼栋角度、户型布局，都经过电脑反复计算、在地图上仔细推敲，只为给业主打造“真·景观奢宅”的体验，即使是部分小户型业主，也可以欣赏到陆家嘴三件套。

以9幢小高层楼栋为例，得益于项目毗邻风貌保护区的先天优势，地块西南侧建筑群也较为低矮，无高层遮挡的视野享受就此铺展。

比如9幢中户的建面约115㎡户型9层到17层，也能借由建筑排布的精妙巧思，让观景视线穿透楼宇间隙。

⑥ 个性化定制再超越：首创新定制主义理念，把选择权还给客户

此前在市面上的大多数定制无非就是背景墙的定制。而这次，保利·外滩曜进行了多个维度、多层次的定制化，首创了——

新定制主义理念

为客户提供地面、墙面、橱柜、石材配色等多种个性化的定制选择。

这背后，是保利对高端人居需求的深刻洞察，对于高净值人群来说，空间不仅是居住的容器，更应是主人生活态度、审美情趣与精神追求的延伸。

“新定制主义”的核心，正是用多维度、多层次的个性化选择，让每个家庭都能在标准化的产品框架下，生长出独一无二的生活场景。

好服务的超越

营造更静谧的私享高定体验

当下顶豪的竞争已超越了物理空间的雕琢，转而升维至生活方式的塑造与永续价值的营造。不仅是产品的比拼，更是对生活品质的匠心匠造，以及对服务体验的极致追寻。

在这一维度上，保利·外滩曜展现出三个难以复制的基因优势，使其站在了竞争格局的制高点：

生活中心的静谧私享体验、顶级服务体系的超级定制、华尔道夫酒店社交精神的营造

这三项独有的豪宅基因，也成为保利·外滩曜在豪宅领域最具看点的竞争壁垒。

① 生活中心的静谧私享体验，定义塔尖圈层的情绪场景；

此次保利·外滩曜的生活中心，早已跳出了传统生活中心的物理边界与衡量尺度。不同于常规高端生活中心的千篇一律，这里藏着保利为高净值人群量身定制的私密雅致享受：

以百年华尔道夫为蓝本，将华尔道夫大堂标志性的“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾，构建出一个“全时、全龄、全场景”的约1200㎡生活中心。

行政酒廊、阅读书吧等公共空间，让业主在闲暇之时有一个休闲之所；总裁级私宴厅，提供中式家宴与西式冷餐会等多种服务，保利关注到家族欢聚、圈层宴请的不同人群的多元需求，打造了与私宴厅相邻的棋牌室、茶室、多功能室等，让业主家人和朋友们能够在这里共享欢聚时光，构建了一套完整的生活系统。

就连室内恒温泳池，在古典爱奥尼克柱式和帷幔的加持下，让游泳变成一场“在古典神殿中沐浴”的精神疗愈，给到业主更高级、更私密的运动体验。

保利·外滩曜效果图过程稿

生活中心还为业主配备了健身房，除了器械区以外，还专门为女性打造了瑜伽冥想区，同时配备理疗室、高压氧舱等功能空间，为业主量身定制一整套运动康养系统，在这里能够卸下压力，回归松弛状态。

保利·外滩曜瑜伽室效果图过程稿

保利用华尔道夫酒店级的体验，雕琢生活的日常，让生活中心在功能性之上，升格为静谧私享的情绪场景的空间，这就是保利·外滩曜对塔尖圈层生活的独特理解。

②顶级服务体系的超级定制，“东方礼遇”服务的全周期进化；

豪宅的价值，一半在产品、一半在服务。对于塔尖客群而言，服务精细化程度与响应速度，直接决定着居住的幸福感。

在保利·外滩曜，在延续保利发展高端服务品牌“东方礼遇”的服务体系基础之上，这次居然开创了行业先例：

将华尔道夫酒店奉行的“私人管家+礼遇管家”双管家服务体系融进业主生活的日常。围绕业主“衣、食、住、行、健康”五大基本需求，联同线上小程序，24小时不间断服务接力，全方位满足业主的生活需求。

示意图

这种模式打破了传统 “一对多” 的服务壁垒，让服务颗粒度精细到“一户一策”，从“处理具体事务”转向“构建稳定关系”，让服务从过去的被动响应，进化为主动规划与终身陪伴。

未来，这种华尔道夫级的尊崇体验将渗入日常：是夜归时的百米护送，是应急维修的随叫随到，是每一次远门的房屋托管，是每一栋建筑的历久常新，也是联结艺术资源、搭建精神家园的深层共鸣。

③ 华尔道夫式社交精神的营造：“星曜会”启幕顶流社交；

顶豪的终极价值，在于圈层的共鸣。

保利·外滩曜所在的滨江中央风貌区一共有24块别墅地块，将成为继新天地后，上海内环内第二个集中成片低密住区，未来将聚集2500个“亿级家庭”。

这也就意味着，保利·外滩曜的圈层纯粹性可能会高到超乎想象。

保利发展要做的事情，就是为这群人提供一个共鸣发声、互动社交的平台。

此次保利也将华尔道夫式社交精神，融入了保利·外滩曜圈层生活中，华尔道夫精神的核心是“优雅包容的社交艺术”，强调在精致环境中通过礼仪、美食和文化活动促进人际联结。

在保利·外滩曜，保利发展为未来业主量身打造了“星曜会”社群计划，以绅雅运动会、艺术社交会、亲子美育会3大板块为载体，构建一个融合活力、艺术、生活的高定社交平台。

“星曜会”将会以社群为媒介，搭建高净值社交场域；定期举办奢雅运动沙龙，激发思想交锋；同时链接优质艺术资源，滋养业主审美品味；更整合保利发展全国体系资源，为保利·外滩曜业主定制专属权益。

在“星曜会”的体系之中，业主不再只是居住者，更是艺术生活的共建者、精神场域的同路人。

而“星曜会”所传递的价值，远不止于当下的资源聚合与生活犒赏，更在于对家庭未来的长远考量。

不难发现，保利发展从一开始就想得很明白：

让服务实现从“被看到”，走向“被感受”，从“让人依赖”，走向“让人自在”，才是一个顶豪真正可以安身立命的内核价值。

真正产品力，是品质与服务的双向奔赴，让业主看到房子的“硬实力”，更感受到被珍视的 “软实力”。

保利·外滩曜的这套“相逢哲学”，实则打从一开始，就是在下一盘稳赢的棋局。

好生活的超越

将外滩经典传承至下一个百年

当你看到一个项目，能在土地、产品、服务、圈层四大维度全部拉满时，你就该意识到——

这不是一个普通的项目，这是一次资产价值的重新洗牌。

艳姐先给一个定义：

保利·外滩曜的出现，将在滨江中央风貌区启序下一个“衡复”。

那么，凭什么？

艳姐直言不讳，聊到市场，不得不提价值认同。

①上海独有的海派文化名片，专属高端圈层的身份标签；

城市的名片可以有很多，但唯有文化名片是独一无二，又不可复制。

艳姐首先要强调，保利·外滩曜占位北外滩过渡到东外滩之间的中央风貌区，这里是内环内CAZ城市更新的关键节点，是海派文化的重要发祥地。

这里曾是富贵名流和英商富豪的汇聚之地，还有诸多海派文化地标，无数个中国和上海第一在此诞生：英商电车公司在这里开通上海第一条有轨电车线路，拉开现代公共交通序幕；中国第一家手表厂、中国第一家钢琴制造企业、中国第一个灯泡诞生地、中国第一家大型国营印刷企业、上海第一家有轨电车修理厂等，撑起百年海派文脉的峯脊。