在房价下跌4年后，越来越多人开始躁动。
有人琢磨：
“跌了这么久，2026年是不是该抄底了？”
“好想买房，但又怕买在山腰上咋办？”
也有人在感叹：
“今年房价能涨了吗？跌得受不了啊！”
“要是再跌，该不该卖掉房子？”
深圳楼市也仿佛一座围城：
没房的人在琢磨上车，有房的人在挣扎甩卖。
在这种纠结下，深圳2025年成交了近10万套住宅，其中二手房更是创近4年来的成交新高。
但同时，二手房挂盘量也一路涨到了11月的约8.9万套，比年初大增超过3万套、增幅超50%。
而无论是想买房、还是想卖房，都在评估：2026年会是什么走势？
以下是我们的一些观察结论与预测：
（仅供参考，不构成投资建议，欢迎讨论~）
1、低谷期已过，成交量不会更差了。
回过头看，其实楼市成交量的低谷期早在2022年就已经过去了，往后几年成交都回暖了。
▲近5年一二手住宅成交总量、二手房价走势 | 数据来源：深圳乐有家研究中心（下同）
虽然成交量比不上2024年新政出台时，但从月度成交数据来看，每个月保底7000套左右不难，预计2026年的成交量也会在8万套以上。
成交稳住，价格就不会大跌，这是其中一个好消息。
▲2025年深圳月度成交量逐渐稳定
2、房子还是难卖。
虽然成交量不低，但竞争还是很激烈。
一手房方面，在年初之后，去化周期逐月增加，到年底重新回到14.8个月左右。
▲去化周期逐渐拉长，新房越来越难卖 | 图源：深圳贝壳研究院
二手房方面，挂盘量从年初约5.8万套，一路走高到11月约8.9万套，大涨约53.4%。
▲2025年1月挂盘量5.81万套
▲2025年11月挂盘量8.9万套
这一数据是由深圳房地产中介协会曝光的，可信度比较高，但后续已经不再公布数据。
而根据@贝壳找房 数据，12月就新增了超过1.13万套房源。
▲一个月新增挂牌房源超过1万套 | 图源：贝壳找房APP
同时，从2023年至今共网签了超过12万住宅，随着这些房源逐渐进入市场，预计2026年的挂盘量还会增加。
3、政策或大转变，有望全面松绑。
有别于之前偏向“委婉”的态度，最近《求是》杂志刊登的文章，出现了两大变化：
一是，肯定了房地产对于经济和社会的作用，这已经很久没重点提过的概念了。
从中也透露了房地产的重要数据：
2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。
▲文章全文（上下滑动查看完整稿件）| 图源：求是网
二是，对于房地产政策，也提出了“政策要一次性给足，不能采取添油战术”“取消相关限制性措施”等观点。
过去阶段性地推出过不少楼市利好政策，力度从小到大，导致市场普遍认为“政策还没完全发力，再等等”，这次则意味着政策有可能“一步到位”。
要知道，这篇文章的作者是现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员钟庭军，其本身观点也代表了内部对于房地产的认知和态度。
所以很多人猜测：包括深圳在内的一线城市，今年有望大松绑。
这也是2026年的重点利好之一。
4、新房供应 “少而精”，二手房会是成交主力。
从2023年开始，深圳的住宅用地供应量就大幅下降。
去年的宅地供应走“质量”路线，出现了很多低容积率的项目，加上新规户型，预计能吸引不少追求质量的买房人。
▲2025年宅地容积率低至2.5 | 数据来源：深圳买房计划综合深圳公共资源交易中心
供地少+旧改难，导致2025年新房供应创下了近10年来的第二个低点——加上人才房安居房等，也不过约3.66万套，只有2023年的一半。
预计2026年，新房供应量也不会明显增加。
那么，二手房庞大的挂盘量，也就有了目标群体——无新房可选的买房人，只能选择二手房。
这对于业主来说也是好消息。
比如，2025年二手房成交量占比达到约60%，预计2026年也不会低于50%。
▲二手房成交量占比逐年提升 | 图源：深圳乐有家研究中心
5、分化加剧，“凤头鸡尾”都好卖。
年底豪宅盘接连大卖，两个顶豪都卖超100亿，让很多人重新意识到：
有钱买房人其实并不少。
事实上，除了为稀缺新顶豪买单外，更多人在为低价房源买单。
近5年，深圳总价300万以下房源成交占比从2021年的15.4%，一路上涨至约25%。
▲低价房源成交量占比大幅上涨 | 图源：深圳乐有家研究中心
6、现房崛起，买房人更爱“确定性”。
高峰期，人们看着地基就敢出手；
低谷期，人们却等着买建好的现房。
今年，现房销售占比一度超过45%，这是过去高峰期几乎不敢想象的。
一方面，不少新盘滞销的房源慢慢熬成了现房，增加了买房人的可选项；
另一方面，现房能降低买房人的居住成本、收房风险，而且由于滞销往往更便宜，所以也更受市场欢迎。
据贝壳找房统计，目前深圳还有超过80个新盘拥有住宅现房房源。
预计这些房源也会是明年的成交主力。
▲深圳现房项目（含公寓），上下滑动查看完整图片 | 图源：贝壳找房
7、连跌4年，2026年跌幅有望收窄。
2025年，除了一季度房价上涨，后续几乎都是持下跌趋势，而且年中之后跌幅扩大。
一年间，房价跌了约了9.2%，将近一成。
▲房价下跌加快（房价数据来源：深圳乐有家研究中心；涨跌数据来源：国家统计局）
2025年相比起高峰期，跌幅已超过26%。
如果和12月的5.75万/㎡相比，跌幅更是超过了28%。
▲数据来源：深圳乐有家研究中心
但也不用过于悲观。
一方面，新房供应继续收紧，二手房会是买房人的购房主要选项，有利于降低价格竞争。
另一方面，回迁“房票制度”、潜在的松绑/降息新政等，都有利于增加购房需求。
但具体能否带动房价上涨，依然是未知数。从往年情况来看，2026年房价跌幅估计不会扩大，如果有新政带动，跌幅可能止步5%以内。
目前，国内不少机构也预期明年跌幅将收窄或止跌回稳，而海外机构高盛则预期中国房地产市场在2027年前后企稳。
那么，你觉得今年适合卖房、买房，还是按兵不动？
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