今天终于有空坐下来，好好聊聊《求是》杂志那篇关于房地产的重磅文章。我反反复复读了好几遍，心里就一个感觉：好久没读到这么透彻、这么有分量的分析了。
大家都知道，《求是》是党中央的核心理论刊物，它的文章往往代表着最高决策层对某个领域最根本的思考和判断。
所以，这篇关于房地产的文章，咱们完全可以把它看作是“上面”对楼市最真实、最底层的认知。
本期内容，咱们不掺杂个人情绪，就老老实实透过文章，来看看关于2026年的楼市，决策层到底是怎么想、怎么判断的。
01、开篇定调：直面现实，毫不回避
文章一上来，就直接把最严峻的现实摊在了桌面上。
第一句话就明确指出：当前房地产销售和价格出现了较大幅度的回落，这对实体经济的需求、社会整体的资产负债表、乃至金融机构的负债端，都产生了实实在在的冲击。
紧接着，文章给房地产下了一个非常关键的定义：它具有显著的金融资产属性。正因为这个属性，房地产才“牵一发而动全身”。
其实这个道理，前几年我们在直播里就反复讲过：房地产最大的问题，就是它绑定了整个社会的信用链条。
从地方政府的“钱袋子”——土地财政，到老百姓买房、做生意申请的抵押贷、经营贷，整个社会资金的流动和创造，很大程度上都锚定在“砖头”上。
这几乎成了我们货币传导的核心机制。
现在房地产下行，这根信用链条松动了，甚至有些地方出现了断裂，所以我们才会看到居民部门贷款意愿持续走低的现象。钱，流不动了。
面对这种局面，《求是》给出的核心结论是：必须切实改善和稳定房地产市场预期，为国民经济的平稳运行提供支撑。而这篇文章本身，就是为了“改善预期”而来的。
但文章也强调，改善预期不能靠喊口号，必须建立在全面、辩证地认清当前形势的基础上。
那么，当前的形势到底是什么呢？
《求是》用一句话给出了盖棺定论：传统的房地产发展模式，已经走到了尽头。
为什么这么说？原因很清晰：
1.“缺房”时代，彻底结束了。
从1998年房改，到2003年市场化深化，二十多年狂奔下来，到2024年底，我国城镇人均住房建筑面积已经到了41平方米左右，算下来户均住房超过1.1套。
从总量上看，房子已经不再是极度稀缺的商品。
2.“狂飙”的城镇化，慢下来了。
国内住房建设狂潮，有一个大前提是快速城镇化。
如今，城镇化已经从高速增长期转入稳定发展期，城市发展也从“摊大饼”式的增量扩张，转向了以存量更新、提质增效为主的阶段。大规模造城的时代，也落幕了。
这两点，是从最根本的供需层面做的判断。
所以，在2023年7月的重要会议上，国家首次明确提出：我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，出现了局部供过于求的情况。
基于这个总判断，文章又从需求端，总结出当下楼市的两个核心特征：
第一，住房问题从“总量短缺”转向“结构性不足”。
简单说就是，买得起房的家庭，基本都买了，有的还不止一套；而真正买不起房的群体，比如新市民、年轻人，住房负担很重。所以，未来的重点是要补上保障性住房这块短板。
第二，老百姓的需求从“有没有”升级为“好不好”。
大家不再仅仅满足于有个遮风挡雨的地方，而是对居住品质、社区环境、物业服务有了更高的要求。这也正是国家反复强调要大力发展“好房子”、“高品质住宅”的根本原因——市场最真实的需求变了。
如果你关注最近各地的销售数据，就会发现一个鲜明的“K型分化”：卖得最好的，要么是核心地段、拥有顶尖产品力的豪宅，要么就是像郑州“四代宅”那种代表未来居住趋势的创新产品。
北京、上海、深圳、杭州，无一例外。
这两个特征，正好对应了从2023年底开始不断强化的 “住房双轨制”新思路：未来市场，大概是 80%的保障房（解决“有没有”）+ 20%的高品质商品房（满足“好不好”）。
看到这里，可能有人会觉得：是不是房地产不重要了？
《求是》文章明确反驳了这种观点，指出“房地产重要性下降”的论调是错误的。
文章重新梳理了房地产的产业链：它上游连着钢铁、水泥，下游带动家电、家具、装修等几十个行业，对投资、消费、就业这些关键经济指标都有着举足轻重的影响。
它仍然是国民经济不可或缺的基础产业和支柱产业。
有个数据很能说明问题：2024年，我国房地产业和建筑业增加值的总和，占GDP的比重达到13%，直接带动的就业人口超过7000万。这个基本盘，依然非常庞大。
那么，未来的市场空间还有多大呢？文章也做了估算：
机构预测，我国城乡每年合理的新建住宅规模应该在1000万到1490万套之间。如果按每套100平米算，这就是每年10亿平方米左右的销售量级。
另外，文章还算了几笔“存量账”：
虽然人均面积到了41平米，但扣除公摊，实际套内面积可能只有35平米左右，与发达国家相比仍有提升空间。
更重要的是，目前城镇已有的约350亿平方米存量住房，按照每年2%的折旧率估算，就会产生约7亿平方米的更新替代需求。
再加上持续的人口流入、家庭结构变化带来的“以小换大”等改善需求，中国住房市场的年需求总量依然是巨大且稳定的。
最后，《求是》为未来的房地产发展定下了基调：房地产市场的健康稳定，关系到我国经济大盘的稳定。
并指出了几条非常关键的原则：
第一，政策要有力，预期要稳定。
文章特别强调，政策的力度要符合甚至超越市场预期，要“一次性给足”，不能采用“添油战术”，导致市场和政策陷入无休止的博弈和观望。
这一条可谓一针见血，直指过去几年调控中出现的核心问题。救市如救火，贵在果断坚决。
第二，供给端要“严控增量、盘活存量”。
具体来说，就是鼓励收购存量商品房，主要用于补充保障性住房；同时，要有序推动“好房子”建设，满足升级后的居住需求。
前几天我们分析过，这个方向如果能够坚定执行，那么新房市场有望在2027年前后迎来实质性的转机。
从去年12月的重要会议开始，我们就能明显感觉到，高层对房地产的认知进入了一个新阶段。如今《求是》的这篇文章，则让我们系统性地看到了这种新认知的思想深度和战略高度。
它既毫不回避地承认了旧模式的终结和当前的困难，又清晰地指明了房地产的支柱地位不可动摇，并给出了未来发展的双轨路径和核心原则。
这一切，都将直接而深刻地影响2026年乃至更长时间的政策走势和市场形态。
对于我们普通人来说，看懂这篇文章，也就看懂了未来楼市的“导航图”：狂飙突进、普涨的时代结束了，但基于真实居住需求、追求品质的分化时代正在开启。
买房这件事，将彻底回归其本质——它首先是一个关于“家”的选择，然后才是一项需要谨慎权衡的资产配置。
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