之前讲了什么房子好卖、什么房子难卖？本期来聊一聊大家购房者更关心的“房价”问题：什么房子好谈价、什么房子难谈价？

我们依旧用了一个数据指标来衡量“好不好谈价”。我们称之为房东溢价系数。公式是：上月成交价/本月挂牌价。意思是成交价和挂牌价差了多少？数值越小说明差值大，谈价空间也大。反之亦然。

数据说明Explain：数据出自兔博士app，2025年12月二手房挂牌数据，11月二手房成交数据。

上海SHANGHAI

一.从房龄来看，老房子好谈价还是新房子好谈价？

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次新房有很明显的高挂现象，这也意味着这类房子可以好好和房东砍砍价，特别是5-10年的。

而老破小反而溢价空间小得多。

二.从面积/房型来看，哪类房子好谈价？

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这里面积段和我们平时划分有很大区别。对了，就是根据户型大致划分的。（30平米以下的一房，30-50一房一厅，50-70两房一厅，70-90的两房两厅，90-120三房两厅，120-140大三房等等）。这里还要说明一个情况，因为30平米以下成交只有个位数套，量变引起质变。当成交量或者挂牌量的值很小时，房东溢价系数可能会看上去“失真”。所以这个指标运用在宏观指标上会比较好。

70-140平米这个区间的三段，也就是两房/三房的房子房价水分比较大，如果我们需求此类房型，那别忘了和房东掰扯掰扯。

OK，通过上面的结论，我们能得出一个结论：上海次新房、两室两厅/三室两厅的房子最好谈价。老破小和大房子难谈价。

三.哪个区域好谈价？

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除了崇明、金山、奉贤以外成交价高于挂牌价，其他区域的房东溢价指数大差不差。