现在的天津楼市，二手房已成绝对主角。
且市场份额还在逐年递增。
2023年，63%；2024年，66%……
最新的2025年，再创新高，二手房占比已高达70%！
比2024年又扩大了4个百分点。
相当于，天津每成交10套房子，二手房就占7套。
成交量直接高出新房一倍多。
2025年全年，天津共计签约13.4万套二手房，是新房的约2.4倍。
连跌幅都比新房小很多。
新房量跌21%，二手房量跌不足9%。
剖开来看，四大片区皆有缩量。
市区成交跌幅最大，2025年比2024年少卖5826套，跌幅达12.3%。
但即便如此，市区仍掌控着全市份额的“大头”。
2025年市区共计签约4.2万套，约占全市总成交套数的31.1%。
比环城高出了3个点，比远郊高出11个点。
成交最多的当数南开，去年共计签约9280套，位居市区首位。
其次为河东、河西，成交套数均在8600套以上。
值得关注的是，环城的市场份额在扩大。
2025年环城共计签约3.7万套二手房，约占全市的27.8%，占比比2024年扩大了0.8个百分点。
为近几年最高值。
这是因为伴随新生儿的减少，对小户型学区的刚性需求也在减弱。
反而是环城大户型次新房的需求有所增加。
仅津南一区就卖出了1.1万套。
其次，武清以及塘沽也都卖出了上万套。
都是二手房的成交主力区域，武清有近北京的区位优势，塘沽胜在配套成熟。
共性是价格亲民。
看成交均价不难看出，现在二手房是越来越卖不上价了。
近几年的签约均价一直在往下走。
2021年，13279元/平米；2022年，12344元/平米……2024年，10973元/平米。
最新的2025年数据更低，10096元/平米。
与新房一平米就差出7797元。
价差拉大到了77%！
照此趋势，两者的“喇叭口”还会继续扩大。
现在一二手房已是截然不同的两个方向。
新房是以产品为导向，主打改善；二手房则以价格为导向，主卖刚需。
成交套均价和套均面积也都不在一个档次。
仅套均总价，新房就比二手房高出了100多万。
加之二手房又没有产品优势，房龄、社区配套也有缺陷。
所以只能以价换量。
这也是天津二手房能依旧成交量硬核的核心原因。
降10万不成，就降20万……
翻看贝壳成交记录，但凡成交的基本都是自刀完了又被砍。
超级性价比被体现得淋漓尽致。
没办法，现在卖房太难了，很多卖一买一的置换人群都卡在了这一关。
要么卖不掉，没钱置换；
要么割肉卖房，置换预算相应减少。
好在，现在也有专门利好二手房的政策了。
2026年1月1日开始执行的增值税新政，卖房增值税由5%变3%，直接打了六折。
此外，还有天津拟出台的公积金新政。
不仅大幅提高了首套、二套的最高贷款额度，二套更是翻倍涨。
同时还延长了二手房的贷款年限。
将二手房的最长贷款期限由20年延长至30年。
都是在激活二手房交易活力。
新房看量，二手房看价。
显然，现在的天津二手房空有量，但止跌仍需努力。
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