来源：市场投研资讯
（来源：源媒汇）
作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
碧桂园佛山“巨无霸”旧改项目，被一家销售额体量不到20亿元的小房企接盘了。
自2025年8月开始流传，碧桂园佛山南海永胜村旧改项目被广州力迅地产接手，如今终于迎来了“官宣”。
近日，永胜村旧改项目3号地小区项目正式获批，建筑物主要建设为住宅、物业管理用房等，项目总投资约9.93亿元，总建面约8.32万㎡，建设单位为佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（下称“碧欣置业”）。
截自广东省投资项目在线审批监管平台
尽管建设单位名称仍带有“碧桂园”，然而实控人已发生变更——从碧桂园地产集团实控，变更为力迅地产、张江和平资管、碧桂园三方联合持股。但三方持股比例未对外披露。
天眼查显示，碧欣置业成立于2017年2月，注册资本为5000万元，法人股东为力迅地产全资子公司广州昇力投资有限公司（下称“广州昇力投资”）。
碧桂园“佛山旧改第一村”，竟被一家小房企接盘了。
不过，在这场悄然发生的股权变更中，有很多耐人寻味的细节，比如张江和平资管为什么会成为股东之一？为何持有项目公司中碧桂园主体公司发生转移？销售额不到20亿元的小房企力迅地产，如何撬动投资近10亿元的旧改项目？
但对于对旧改满是憧憬的永胜村村民来说，力迅地产接盘，总算是重新点燃了希望。
碧桂园旧改业务的“败果”
2020年3月，永胜村举行了改造方案成员表决大会，项目仅用了不到7个小时，以83.38%同意率通过表决。旧改项目如此迅速通过改造表决方案，不仅创造了“佛山速度”，而且在广东省内亦属罕见。
这种速度是多方共同促成的，包括广东省金融高新区重点规划及指引、村民对整村改造有着很高意愿、碧桂园早早入场进行辅导。
早在2016年，碧桂园介入永胜村旧改项目，比南海区发布广东金融高新区控规方案足足早了两年时间。
2018年，纳入广东金融高新区控规范围不久后，永胜村所在的夏北经济联合社通过旧村改造相关指导意见草案，制定了“一村一策”的改造方案和拆迁补偿标准；同年9月，永胜村以100%通过率完成招商文件表决；3个月后，碧桂园正式成为合作开发商。
当时，佛山整村改造领域是一片空白，永胜村成为“试验田”，也被称为“佛山旧改第一村”。项目创造了佛山旧改多个纪录，比如一年内完成方案表决、签约及首期回迁房动工、3个月内实现签约率88%等。
永胜村旧改分三期开发，总投资约100亿元，首期投资约20亿元。项目首期动工之后，碧桂园陷入流动性危机，二三期项目陷入停滞状态。但另一个核心原因是：碧桂园旧改业务正在重整。
2015年，碧桂园通过股权并购方式，获得深圳坂田一个工改保项目股权，正式全力布局三旧改造业务，随后在深圳、广州、佛山、东莞大举拿项目。源媒汇初步统计，碧桂园在这四个城市曾介入30余个旧改项目，其中以旧厂房、产业园改造项目为主。
彼时，还有一个重要背景——2016年8月，杨国强提出两个目标：“在深圳周边建10座科技小镇”、“5年建20个科技小镇”。次年6月，碧桂园成立产城融合中心，原东莞科技局局长刘宁出任新部门总经理，产城项目来源也涉及三旧改造项目。
但进入2018年，银行非标融资全面收缩，特别是信托融资。
透过碧桂园深圳旧改项目可见，其推动旧改业务也依赖于信托机构或地方小股东，比如深圳龙岗水一村更新单元涉及光大信托、宝安溪头第一、二工业区城市更新单元有建信信托的身影等。
融资渠道趋紧后，碧桂园的“水龙头”被逐渐关小，开始陆续清退“工改工”项目，保留以商住为主的项目。这也说明，碧桂园的旧改、产城业务仍是依靠“卖房为生”。
永胜村旧改，恰是碧桂园旧改业务“失败”作品之一。
杨老板又在转移资产？
在永胜村旧改上，碧桂园引入了股权投资公司——广东常琦房地产投资有限公司（下称“广东常琦”），后者由自然人罗杰文、梁财生分别持有90%、10%股份，两人亦是广东乐意投资有限公司（下称“乐意投资”）的股东。
公开信息显示，乐意投资与万科、龙湖等建立了战略合作关系，主要投资土地一二级开发联动，曾发行多个私募股权基金，投资项目包括南海万科广场、里水发电厂项目、南海金融高新区A08项目等，2014年9月在管资产规模超过30亿元。
永胜村旧改启动仅一个月，即2020年4月，广东常琦却退出了项目公司。2021年1月，永胜村旧改项目一期商品房入市，很快被一抢而空，在碧桂园“爆雷”前，一期项目商品房、回迁房均已完成交付。
在“断水”之后，拆到一半的永胜村旧改陷入了停滞状态。据经济观察报报道，2025年2月，永胜村旧改项目整体签约率达95%、房屋拆除率约63%，因碧桂园资金链断裂，被拆迁人剩余54%的回迁安置住宅物业交期未知。
但永胜联社和村民们仍选择“相信碧桂园”。2025年2月，他们做出了轰动行业的决策——将土地出让金分批借给碧桂园，优先用于建设回迁安置房，首期资金约7.86亿元。
结果，永胜联社和村民们是“错付”了——碧桂园又在悄悄进行资产转移。
2025年8月，力迅地产突然公开招聘佛山千灯湖项目成本经理、策划和销售经理等职务。彼时，市场猜测，力迅地产开始着手重启永胜村旧改。
直到2025年12月，永胜村旧改项目公司碧欣置业股权发生了变更，由佛山市常琦房地产投资有限公司（下称“佛山常琦”）、广州昇力投资、佛山市昇莱投资有限公司共同持有（下称“佛山昇莱”）。
这场变更，有两个重大调整：股东行列新增一家资产管理公司，碧桂园持有主体发生改变。
其中，2020年4月退出持股的广东常琦，换了一个主体重新持有项目，佛山常琦由罗杰文、张江和平资管分别持有约66.6667%、33.3333%股份。张江和平资管由上海中联信全资持有，主要开展破产重组、处置不良资产、股权投资等业务。
佛山昇莱由广州昇力投资、佛山市南海区仲莱美咨询有限公司（下称“南海仲莱美”）共同持有。而南海仲莱美是一家刚成立不久的公司，于2025年6月成立，碧桂园境外主体公司通过层层嵌套方式全资持有该公司。
天眼查显示，南海仲莱美最终实控方为境外公司伊东发展、广升发展。而原本碧桂园持有碧欣置业公司为碧桂园地产集团，最终实控方为境外公司恒宙国际、贵颖投资。
截自天眼查
其中，恒宙国际、伊东发展、贵颖投资均属于碧桂园上市主体成员公司，但广升发展并不属于。
碧桂园杨老板又开始转移资产了。
力迅地产如何破局?
在这场股权变更中，乐意投资罗杰文重新出现，张江和平资管成为新增股东，加上层层嵌套持股架构，转移到广升发展手中。
这就产生了很多问题，比如项目公司股权被稀释，是否存在利益输送风险？资管公司出现，是否有巨额隐性债务和对外担保贷款？碧桂园通过多层股权嵌套架构持有碧欣置业，且项目公司未披露持股比例，资产、债务如何评估，财务审计、监督如何追溯？
单单历史遗留问题，摆在接盘方力迅地产面前的，已是一个不小的挑战。何况，推进项目还需在原操盘方、投资公司、资管公司多方之间进行捣鼓。但首要问题依然是资金。
根据此前批复的永胜村旧改方案显示，项目改造总用地面积约32.1公顷，拆除范围约24.2公顷，项目分三期进行，按照“先安置、后拆迁”、“先复建安置物业、后融资物业”的原则推动，总投资100亿元，一至三期投入分别为20亿元、50亿元和30亿元。
剔除碧桂园一期投入成本，永胜村旧改仍需要投入巨大的资金。
力迅地产是一家广州本土老牌房企，成立已有27年，初步统计，目前其在广州、佛山房地产开发项目仅有18个。同时，在中指研究院披露的2021年至2025年广州房企销售榜中，力迅地产均未进入榜单，意味着过去5年销售规模低于25亿元。
与合生、富力等粤系房企一样，力迅地产其实也是以旧改或烂尾楼发家。力迅投资集团副总裁张学民曾公开表示，“力迅没有去公开市场拿地，拿的都是市区里面有历史遗留问题的地块，如拆迁烂尾、债权债务不清的，还有需要完善国土规划手续的”。
这些地块或项目都有一个共同点：操盘周期长，但是便宜。
以广州荔湾力迅荔筑项目为例，力迅地产于2010年拿下项目地块。但拿地年限从1999年起算，产权缩水已有20多年。项目2023年1月推盘入市，至今两年时间，去化率仅约65.7%。
截自广州住建局
力迅琶洲湾和力迅荔筑类似。2022年12月，力迅地产入住方所广州琶洲西区项目地块，广州住建局数据显示，项目于2025年2月拿证入市，将近一年时间仅卖出12套，去化率约10.7%。
期间，2025年12月，广州房产中介曾推售力迅琶洲湾项目，项目特有房源单价低至4.89万元/㎡，总价约755万元。这个价格，比之前成交的大户型房源价格12万元/㎡，相当于打了“骨折”，但去化情况仍不乐观。
也是在2025年6月，力迅地产罕见公开拿地，以3.13亿元拿下广州荔湾小梅大街7号地块，折合楼面约3万元/㎡，项目案名初定为“力迅·樾公馆”。半年后，项目地块正处在土壤修复、地基还没建时，广州房产中介却以“草签合同”形式卖楼花。
透过力迅地产当前在售项目，亦能折射出其资金现状和项目操盘能力。
推行滚动开发的永胜村旧改，拆迁、安置、卖房、再投入后续拆迁处于环环相扣中，小房企力迅地产能否顺利推动，显然是一个问题。
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