作者 | 曾有为
来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）
引言：魔方公寓“暴雷”戳破“二房东”模式泡沫。
元旦刚过，新年的喜庆气氛尚未消散，但有一群打工人的新年愿望，却简单到只是“不想流落街头”。
当大多数人还沉浸在对2026年的憧憬时，上海、广州、宁波等多地的魔方公寓租客，正面临断水断电的威胁、押金难退的困境，甚至需要自发“24小时守卫”水电房，以防物业突然切断生活供应。
他们并非没有按时交租，却在一纸突如其来的清退通知下，从“租客”变成了这场租赁风波中最无辜的“人质”。
多地门店清退租客！
遭遇停水停电威胁
近期，魔方公寓暴雷的帖子刷屏各大社交平台，广州、上海、杭州、深圳多家门店均出现合同尚未到期，强制清退租客的情况，属实是让一大批打工人苦不堪言。
去年10月底开始，关于魔方公寓“暴雷”的相关报道就开始密集出现。
据红星资本局2025年11月的报道，魔方公寓在上海的上海火车站店、曹路园区店以及杭州文一路店等多家门店，已出现要求租户解除原租赁合同、换签新主体协议，甚至被业主方公告指出“拖欠租金水电费”的情况。
有租客反映，魔方公寓方面曾通知其签署《主体变更三方协议》，将合同甲方从魔方关联公司变更为其他运营主体，而租客在魔方App中的状态甚至无端变为“违规退租”，引发押金难退的担忧。
同一时期，上海可珏物业管理有限公司作为业主方，也在曹路园区店张贴通知，指出魔方公寓收款平台拖欠租金及水电费，要求租户将费用直接缴至物业公司。
尽管魔方公寓对外回应称为“房源结构战略性优化”，将部分闭店归因于“早期项目业主不再续约”，并承诺保障租户权益，但这番说辞未能平息疑虑，反而为两个月后更大规模的爆发埋下了伏笔。
上海地区成为了此次风波的重灾区。
进入2025年12月，问题从“优化调整”升级为“集中暴雷”。
12月6日，魔方公寓碧云国际店突然通知租客须在12月20日前搬离，随后在租客搬家过程中，电梯竟被物业方强制停运。
至12月底，该门店已大门紧闭，押金退还遥遥无期。与此同时，锦绣东路店由产权方“上海诺一实业有限公司”直接接管，要求租客重签合同并重新支付押金，甚至威胁不签约将断水断电，导致租客报警、现场混乱。
广州地区也在12月集中爆发类似问题。魔方公寓在广州的黄村店、天河客运站店等核心门店因魔方关联公司“广州红璞”拖欠物业租金、水电费高达105万元，并面临185万元的天价违约金，导致物业方采取断水断电、张贴清场通知等强制措施。
令人心酸的是，为了保障基本生活，黄村店的租客们自发组织起来，24小时轮班值守水电房，吃饭、休息轮流交替，以防物业突然切断供应。
讽刺的是，黄村店、天河客运站店这两家店本是广州少有的盈利门店，魔方原计划保留，但因与物业方协商失败，最终导致租客成为最无辜的受害者。
亚运城、罗冲围、元岗等多家分店也同步被清退，影响范围覆盖天河、海珠、番禺、白云多区。
从去年10月的合同换签、欠费纠纷，到12月上海、广州等多地集中出现的强制清退、停水电、押金难退等问题，魔方公寓的运营危机逐步升级，最终演变为一场波及全国多个城市的租赁暴雷事件。
光环褪去
长租公寓的“至暗时刻”
实际上，这不是孤例。
也是在去年12月份，作为规模最大的长租公寓品牌，万科泊寓也清退了其在深圳的项目，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等10余家门店，主要为“万村计划”时期留下的房源。
至于为什么要清退这些项目，万科泊寓回应称，这些项目普遍位于非核心区域，一直不挣钱，而且运营压力大，与其继续耗下去亏钱，还不如直接停掉。
而这个回应同样适用在魔方公寓身上，这是其过去长期依赖的“高杠杆、快扩张”资本模式，在宏观经济与行业周期下行压力下的必然结果。
在魔方高速扩张期，尤其是2016-2017年行业高点时，为了迅速做大规模以迎合资本市场口味，魔方曾以10年甚至更长的租约、高价签下大量房源。
然而，近年来全国住房租赁市场租金水平持续下行。
据中指研究院数据，2025年11月全国50城住宅平均租金为34.36元/平方米，较2021年高点已明显回落。
这导致魔方被长期合同锁定在高成本结构中，陷入了“高进低出”的恶性循环：收入端随行就市下跌，成本端却因早期的高价合同而刚性固化。
其招股书显示，2020年至2022年，公司营收从9.5亿元增长至17.1亿元，但除2021年外均处于亏损状态，2022年净亏损高达2.47亿元。
此次暴雷的关闭门店行动，实质上是对这些历史包袱的集中清理，但粗暴的执行方式让租客承担了全部代价。
魔方生活服务集团曾于2022年9月和2023年4月两次冲刺港交所，均告失败。
上市之路的阻断，意味着其失去了最关键的持续性输血渠道。
长租公寓是一个对资金周转效率要求极高的行业，从装修装配到日常运营，均需要大量现金投入。
在无法从公开市场融资后，魔方的现金流日趋紧张。
2025年，其困境公开化：9月，魔方（上海）公共租赁住房运营有限公司780万元股权被冻结；10月，魔方（上海）公寓管理有限公司法定代表人悄然变更；11月，其又因“出具虚假证明材料”被处罚。
图源：启新宝
今年1月，魔方（上海）公共租赁住房运营有限公司又新增一则股权冻结信息，被冻结股权数额250万人民币。
这一系列信号都指向其资金链已处于断裂边缘。
当企业无法向业主支付租金时，租客被清退的连锁反应便不可避免。
最后，是长租公寓一直以来的“二房东”角色的系统性风险。
这种轻资产模式虽利于快速扩张，但其抗风险能力极弱。魔方作为“中间商”，其生存完全依赖于两端关系的稳定：一端是业主，另一端是租客。
一旦市场下行或自身资金出现问题，无法按时支付业主租金，其租赁权便岌岌可危。
此次事件中，上海诺一实业、广州中邦物业等业主方直接收回物业，正体现了魔方在产权方面前的脆弱性。
而最无辜的租客，尽管已履行合同按时交租，却因其“上家”的违约而瞬间失去居住保障，押金也难以追回，凸显了该模式下权责错配的根本性缺陷。
长租公寓的信任危机
魔方公寓的困局，是整个集中式长租公寓行业的一个缩影。
据中指研究院数据，2025年TOP30集中式长租公寓开业房源已高达140.9万间，短短两年内增幅达30%。
行业在快速扩张的同时，也面临着严峻挑战。
首先，行业竞争白热化，盈利模式普遍承压。
在供给快速增加的背景下，“价格战”在所难免，企业利润空间被持续挤压。
魔方这次风波也带来了警示，单纯依靠“吃租金差价”的“二房东”模式，在租金下行周期中难以为继。
其次，“资金池”监管缺位，租客权益保障不足。
租客预付的租金和押金，实际上形成了巨大的资金池，但这些资金缺乏有效的第三方监管。
一旦企业将资金挪用于扩张或其他用途，暴雷后租客的押金和预付款便血本无归。建立租金押金的银行存管或保险制度，已是刻不容缓。
对于目前的长租公寓来说，若想要真正赢得市场信任，还需要进行一场深刻的转型。
核心是从高风险的“二房东”模式转向轻资产或轻重并重的运营模式。
“二房东”模式依赖企业整租物业后转租，资金占用大、抗风险能力弱。
行业目前积极探索轻资产路径，如自如的“增益租”模式：业主承担装修成本，委托企业运营，双方共享租金收益。此类模式使企业专注于品牌输出与管理服务，显著降低资金压力。
魔方公寓、瓴寓等企业也已启动轻资产战略，但转型进程缓慢。以魔方为例，其直营收入仍占绝对主导，轻资产业务贡献微弱。当前租金下行、供需失衡的市场环境，进一步加大了轻资产模式的分成收益与获客难度。
尽管挑战显著，但从重资产包租转向轻资产托管或资产持有，仍是行业必然趋势。这一过程并非易事，需要时间沉淀与模式优化，才能真正构建健康、可持续的租赁生态。
魔方公寓此次全国性的运营风波，是其长期依赖的“二房东”模式在行业下行周期中系统性风险的集中爆发。
这不仅是单一企业的危机，更折射出长租公寓行业在扩张失速、租金普降的背景下，“高进低出”的包租模式已难以为继。
对于魔方公寓而言，能否妥善处理此次危机的善后，赔偿租客损失，关乎其最后的品牌信誉。
对于整个行业而言，魔方的教训是一次深刻警示：长租公寓的商业模式，最终必须建立在为人们提供“家”的可靠承诺之上，而非建立在资本游戏的浮沙之中。
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