中国的楼市有一个很独特的现象：收取了巨额的土地出让金。
这是产权关系所决定的，所以，同样是统计财政支出 用于民生的占比，中国与发达国家的口径不一样，老外政府部分没有这种巨额的土地出让金，而中国地方财政收入近50%是来自地地出让金。2025年财政收入用于民生的占比高达70%以上，但老百姓感觉不到，为什么，因为土地出让收入属于非税收入，不计入统计口径，但钱却是真金白银，占了房子组价的60%左右，这就是宏大叙事与个人小确幸的距离。
正因为有这么一个土地出让金，中国房地产不可能完全市场化。
一般地说来，如果房子盖多了，供过于求，市场会自主地通过价格信号调节，该跌的跌，该涨的涨，政府不会下行政指令，正当的干预是通过货币工具与财政工具，但钱不会集中于供应端，比如日本长期实行零利率，是政府在背债支撑需求端。
中国不是这个情况，重供应，轻需求。
保交付本质上给开发商托底，房企融资三支箭，直接给开发商输血，而不是让市场自主产能出清，钱不够了，向社会发行超长期特别国债，会有这样那样的用项与说法，说到底就一件事，最终是填补土地出让金下滑带来的缺口，同时也间接地维系土地供应和房地产开发商的链条，货币供应绕不开土地财政的束缚，无法让供应刹车，让需求奔跑。2025 年房地产有一个很刺眼的预测：全国商品房待售面积将突破7.66 亿平方米，同比还增长了1.6%。
所谓的软着陆，与其说是房地产的软着陆，不如说是土地财政的软着陆，在一个漫长的周期，展开一场供应端与需求的端的龟兔赛跑，政策无比艰难地减少对土地出让金的依赖，通过有限降息、降首付、降税，重建新的供求平衡点。
清楚了这一点就清楚了，不存在用房地产税替代土地出让金的逻辑，它只能是一个补位，因为本来就极其脆弱的需求，在这样的时间窗口上做反向操作，从量上补了土地出让金的位，从供求关系上，只会将口子撕得更大。
《尉缭子》有一句话：兵者，凶器也。我们也完全可以形容房地产税，因为土地产权没有给业主，而业主交的七十年租金，其实就是产权价，再来个税上税，对需求端极具杀伤力。城镇居民把60%的流动性贡献给了房地产，其中大头是给了地方财政和银行，而地方财政却集体入不敷出。
所以，问题很简单，为什么不能斩断供应端，让货币工具与财政工具向需求端发力，因为对地方财政来说，一时半会，还离不开土地出让金。
供应端崩了，土地财政就结束了，这就是中国房地产的底层逻辑，如果忍受不上漫长的软着陆，唯有货币贬值，对财富做一次大洗牌。
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