如果是你房产行业的同行，麻烦请绕道，今天这一篇文章，不适合看它，因为我要透露一个行业内的秘密。
前几天，同事告诉我一套房子房子被成交了，成交价格比业主心里预期还高了5万元。业主前几天已经答应我，110万的价格，结果他在另一个中介公司，118万的价格卖出去，还给了3万元的中介费。
这种事情，已经见怪不怪了，因为每一个卖房子的业主，都有一个挂牌价格，也就是你们看到网络上挂牌的价位，比如贝壳，幸福里，58同城，安居客上的价格。
在中介内部还有另一个价格，是他们私下报给客户的价位，通常会比业主挂牌价格低一些，因为房产中介知道业主急不急，价格还能不能谈，根据客户的情况，另外报价。
最后还有一个底价，业主能签约的底价，还有一个预期底价，就是在得到的底价之上，还能再谈一些。
此时，你们可能有点乱，我简单用一个案例说明：
A房东要卖房，挂牌出去180万，底价150万，他认为挂牌高一点，给客户还价空间多一些，更容易促进成交。而中介认为挂牌价格太高，拿房东又没办法，私底下就报给客户160万，还留一些空间给客户还价，因为他们知道，业主150万还能谈一点。
最完美的成交价格，应该在145-148万之间，这个与业主挂牌价格，相差35万左右。
这下你们应该知道，当一个购房者，没有找对经纪人的时候，看表面的价格去谈，很有可能买贵了。因为他们不知道业主的心理价格，在什么样的范围内。
这下子，你们就会知道，为什么我之前分析的二手房成交案例，谈价和降价幅度，会有15%甚至超过20%的情况了吧。
今天来看看，一套接近腰斩的价格，原值在2.6万，现在成交价格1.56万的小区。
成交小区：融侨悦江南；
成交时间：2025年12月；
成交数据：产权95.71平米，3房2厅，高楼层，南北朝向，毛坯房，149.6万，成交单价15631元/平米。
房源成交分析：
1、这套房子挂牌34天，期间价格调整2次，业主最后挂牌163万，让价13.4万后达成交易。降价幅度不大，但房子的卖房周期较长，挂牌295天的时间，期间看房客户超过50余组。
足以看出，一套房子的成交，都需要有一定的市场周期和客户数量叠加，业主才会有价格调整。
2、融侨悦江南的原业主，应该是很难以接受当下的市场，他们在2018年左右的时间买入，开盘价格在26000元左右。以上这套房子成交，还是一个毛坯的状态，相当于业主买来之后，一直处于空置当中，银行月供，房子租金，贬值率相加，这房子的损失蛮大的。
3、融侨悦江南，其实是一个不错的小区，总体的环境较好，且物业管理也不错，只是在地段上，周边配套商，以及学校教育配套方面，都体现的相对较差。
洪塘片区没有优质学校，还有一座妙峰山，人们常说，悦江南楼栋位置不好，高层的房子，被叫做墓景房，可以看到远处的陵园。
4、在2025年，悦江南的价格确实在持续走低，8月份成交精装房源，单价1.8万/平米，12月份成交毛坯房，单价1.6万/平米。最后成交这套房子，单价只有1.5万/平米。
按照这样的价格趋势小区，恐怕在过几个月来看，悦江南的成交情况，单价已跌破到1.5万之内了。
购房建议：
融侨悦江南从2017年开盘均价28,000元/㎡，下跌至2026年1月实际成交价15,000元/㎡，累计跌幅达46.4%，年均复合降幅（CAGR）为-6.7%，当前价格仅为开盘价的53.6%，已进入深度回调区间。
小区物业品质：小区由福州融侨物业运营，评分高达9.4/10，物业费2.6–3元/㎡/月，管理规范，居住体验稳定。
楼龄优势：2020年建成，楼龄仅约6年，属次新小区，户型多样（主流为95–132㎡），建筑质量与配套优于老小区。
当前阶段买入具备较高性价比，尤其适合：
自住型买家：满足“次新+优质物业+地铁预期”三重需求；置换型买家：利用契税优惠+低利率，实现“卖旧买新”成本优化。
相当于说，这个阶段的价格相对较低，悦江南的品质还不错，对于刚需或者置换买家来说，可以选择这阶段入市。
小白观楼市，更多内容可看主页。
热门跟贴