2026.02.03
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作者 |第一财经 孙梦凡
“淡季不淡”，一线城市的二手房市场正走出独立行情。
在刚过去的1月份，北京二手房网签量超过1.5万套，已连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房连续三个月成交超2.2万套；深圳二手房共计录得6802套，创近10个月新高；广州二手住宅网签8881套，市场韧性同样较强。
在1月传统楼市“淡季”，北上广深二手房成交集体回温，释放出什么信号？
业内专家认为，市场经历四年半调整后，房价水平正趋向“友好”，二手房进入探底阶段。房地产市场的“小阳春”行情正提前显现，二手房市场率先回暖，核心韧性凸显，春节后挂牌量的变化，将成为观察供需关系的关键窗口。
京沪：成交攀升挂牌下滑
北京、上海两大一线城市的二手房市场，正悄然出现相似特征：成交攀升、挂牌下滑。
据北京市住建委网签数据，2026年1月份，北京二手房网签量达15082套，至此该数据已连续三个月稳定在1.4万套以上。从2025年11月到2026年1月，北京二手房网签量分别为14446套、17200套、15082套。
北京本轮市场行情，起自2025年12月24日，当地推出新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍家庭购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购住房、统一商贷利率并降低公积金贷款首付比例，以持续释放潜在购房需求。
记者此前在采访中了解到，上述新政出台后，北京楼市出现积极变化，其中成交较为活跃、引领本轮行情的主要是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源。
北京市西城区一房产中介表示，政策出台后，某学区房小区开间户型价格上涨，上涨幅度大约在10万～15万。另一朝阳区中介也表示，板块内一热门学区房小区，去年12月成交量大约在二十多套，到今年1月成交已经翻倍。
长久以来困于降价烦恼的业主，对市场的预期及信心也有所增强。中指研究院表示，截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平，供应压力有所减缓，表明业主预期出现积极变化。
一线城市中的上海，二手房成交同样活跃，挂牌量也正出现下行趋势。
据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，已连续第三个月成交超2.2万套，该成交量创下近5年同期新高。
据上海中原地产观察，以往郊区二手房交易量相对偏少，但近期部分区域如宝山，总价200万左右的房源成交也非常活跃。目前市场上的低总价房源，经过近两个月的消化，存量正在变少，整体而言市场交易活跃度是非常高的。
与此同时，安居客上海表示，上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26%。
“挂牌量下降背后，是房东心态明显转变。”安居客上海称，过去几年，不少房东为了快速出售，不得不多次降价。如今部分房东拒绝“低价竞争”，要么撤牌观望，要么将房源由售转租，尤其是一些地段较好的老房子，翻新后年化租金回报率可达3.3%～3.5%。稳定的租金收益让房东更愿意持有资产，不再急于降价变现。
上海中原地产认为，挂牌量不断下降，意味着市场消化的速度，已经超过新增挂牌的速度，价格企稳的可能性增加。“按这样的趋势预判，小阳春应该说提前出现了，今年的三四月份，预计也会有不错的交易量，市场已经走出淡季不淡的行情。”
广深：价格调整推动入市
另两大一线城市广州、深圳，1月份二手房市场也有亮点出现。
据广州市房地产中介协会数据，1月广州二手住宅网签套数和面积仍达到8881套、89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，显示市场需求韧性较强。
从各区网签套数环比来看，多个区域出现增长，外围区域较为突出。其中：花都区增幅领先，达7.30%；其次是从化区，增长5.32%；增城区、黄埔区、天河区和白云区增长幅度略小，分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。
再看深圳，据深圳市房地产中介协会数据，1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高。协会称，这是市场连续11个月录得量破5000套，表明置业者信心显著修复，为后续“小阳春”行情奠定基础。
深圳贝壳研究院也表示，2026开年，政策端持续释放利好，刚需、改善需求同步入场，推动二手房成交量稳步增长。1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，其中少量优质、高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价。
乐有家门店数据显示，目前二手房乐有家门店签约量已连续8周处于高位，2026年的1月，门店签约量同比去年大幅上涨了57%，显示楼市热度在延续，成交量持续走高。
在乐有家联合其他机构发起的《2026年深圳楼市走势判断及置业需求》调研中，受访者认为成交价维稳的最多，占比43%，看涨的占比30%。在对2026年深圳楼市成交量走势判断中，看涨的占比最多达53%，其次是看平、占比31%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，1月北上深等核心城市，二手房市场维持一定热度，一是北上深购房需求旺盛，当前市场延续以价换量，叠加前期政策显效下，潜在需求不断释放。二是受春节假期后移影响，基数相对较低。近期，二手房挂牌量也有所回落，议价空间收窄、成交周期缩短，一定程度带动市场交易活跃度提升。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，1月热点城市二手房交易回升，一方面市场经历四年半盘整后，房价已经相对友好，二手房市场进入探底阶段。另一方面，从部分板块、人群来看，房价收入比、租售比等指标已开始趋于合理。
李宇嘉表示，近期二手房成交较多的，很多是学位房。传统来看，一季度的二手房交易，历来是“学位房主导”，很多家长不想等到入学前3～4月份，加上1月份房价也比较友好，很多学位房降价比较到位，由此推动了市场成交量攀升。
不过他认为，市场从探底到触底企稳、夯实底部基础，仍需要多方共同发力，包括继续降低交易成本，净化交易环境和秩序，修复居民在就业、收入和预期等层面的信心等。
曹晶晶也提到，尽管近期二手房挂牌量有所减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在。据中国房地产指数系统百城价格指数，1月北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅均有所收窄。另外，京沪二手房市场呈现显著的“结构性分化”特征，核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源的价格走势差异明显，核心区域的优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域的老旧小区、远郊房源仍面临下行压力。
微信编辑| 苏小
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