你听说了没？上海国企开始下场收购二手房了。
有人解读为“救市”，也有人觉得这是为了卖更多的二手房？
今天，给你提供一个不一样的视角。
先看这条重磅消息，2月2号， 建设银行作为金融机构宣布支持首批收购二手住房用作保租房，多位行业主管部门有关负责人现身签约现场。
这标志着上海官宣国企“下场”收购二手房。
浦东、徐汇、静安这三个试点区陆续公布收购标准。
可以看到三区筛选出来的房源，集中在市区房龄偏长、户型较小的存量住宅，也就是大家常说的“老破小”。
比如，浦东说，优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。
收购重点关注的区域呢，是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的地方。
静安的收购策略略有不同，它聚焦的范围是产权人不仅有置换需求，且置换的商品房也在本区，置换新房的优先考虑，同时其所拥有的是总价适中、产权清晰、小户型的成套二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈。
而且，它的收购是片区式为主、零散为辅，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先选购、集中推进。
徐汇，是探索通过区属的保障性住房公司，在市场上收购存量小户型的房源。按照相应标准实施装修配置后，作为保租房供应。
目前来看，区属企业是这次的收购主体。一套房动辄几百万，企业有这么多钱吗？
这就要回到开头了。这次建行是公开表态，会定制专项方案，提供全周期、多层次的金融服务支持，来保障项目推进。包括融资安排、资金监管、个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等。
当然，不只是建行，我们相信，后续会有更多金融机构加入进来。
在资金筹措方面，试点区自己也在想办法。
比如，静安将整合多方资金，包括货币化配建资金、企业自有资金以及商业银行贷款。保租房持续运营产生的租金收益专项用于成本回收和滚动发展，形成投入、运营反哺的良性循环。
收购二手房做保租房，不只是为了让市场多卖几套房那么简单。
今年不一样，上海1月份二手房成交了大概2.28万套，创下了近五年同期的最高纪录。眼下这么活跃的交易量，直接打破了“救市”这个说法。
收购动作，背后有考量。
上海启动收购动作，是因为，市场存在真实的需求，特别是青年人才的居住需求。
上海地少、房价高，不少初入职场的年轻人是靠租房来解决居住问题。近几年上海一直在投放保租房。“十四五”期间，上海保租房筹措达47.7万套，超额完成目标。
但是这些保租房约八成位于中环以外区域。换句话说，位于市中心的保租房，其实占比不高。
随着产业新趋势出现，中心城区居住需求越来越突出。
比如，现在越来越多的新兴产业和公司，把地址选在了中心城区。跟着这些产业来的，是大量年轻人，他们都想在上班附近住，不用跑远路。
除了想住得离上班地方近，能不能尽快住进去，也是年轻人很关心的一个需求。
以前，上海主要靠规划新建、非居住房屋更新转化等方式来供应保租房，往往周期较长。收购模式则不同，它能快速增加保租房供给，不用等那么久，可以最大程度方便年轻人通勤、改善生活。
从更大的行业角度看，收购动作对房地产行业还有一个影响，激活置换链。
很多改善型购房者不是没有买房需求，只是需要“先卖再买”。但在这个过程中，中介费、税费，还有置换期间可能产生的过渡居住成本，都会影响人们的购房意愿。
区属国企收购二手房，在很多人看来代表着官方收购，一般来说，操作规范、价格公开透明，能有效解决人们担心的问题，如置换时间过长、报价不透明、怕被“坑”等问题。
目前，试点区尚未公布具体收购细则，后续效果还有待观察。
其实啊，国企能不能顺利完成二手房收购，关键看给出的价格，能不能符合当下的市场行情、让卖房人认可。
有专家建议，企业不宜对收购价格过于苛刻，如果以不低于市场成交价的标准推进收购，将更有利于促成交易，让二手房的置换链条真正畅通起来。
那么这些企业后续具体怎么收、收多少、价格多少，咱们也会持续关注，有最新消息第一时间告诉大家。
原标题：《上海收购二手房做保租房，被传是“救市”？别被带节奏，新视角拆解核心逻辑》
栏目主编：陈玺撼
本文作者：解放日报 戚颖璞
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