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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2015年，赵建国、其母李秀兰及妻子王芳因拆迁取得包括一号房屋在内的多套安置房。

2015年11月，赵建国、李秀兰与孙某签订《房屋买卖合同》，约定以130万元出售一号房屋。当日，周强（孙某朋友）向赵建国转账43.8万元，备注“借款”，另称支付现金86.2万元。赵建国出具收条，但未注明款项性质。此后，周强持有房屋钥匙，并对房屋进行装修、入住。

2016年1月26日，赵建国、李秀兰、王芳与赵建军（亲属）签订《房屋买卖协议书》，约定以115万元出售一号房屋。赵建军当日支付105万元（含银行转账100万元、现金5万元），剩余10万元待过户时支付。协议明确：房款付清即交付房屋，产权归赵建军所有。村委会主任作为见证人签字确认。

签约后，赵建军多次报警称房屋门锁被换、他人强行装修。经查，房屋自2015年底起由周强实际控制。

赵建军遂起诉，要求：

继续履行合同，交付一号房屋；

赔偿自2016年1月26日起的租金损失（4000元/月）。

周强、孙某主张其交易在先，应优先履行。

裁判结果

法院判决：

赵建国、李秀兰、王芳于判决生效后15日内将一号房屋交付赵建军；

赔偿赵建军租金损失；

法院说理

法律关系应以实质为准，而非合同名称

周强一方虽签有《房屋买卖合同》，但：

转账备注为“借款”；

收条未写明“购房款”；

出卖人始终否认存在买卖合意，称系借款担保；

买受人孙某未实际参与交易，亦无借名购房合理解释。

→ 法院认定双方实为民间借贷关系，非真实房屋买卖。

赵建军的交易更符合常理与交易习惯

合同有全部权利人（含配偶）签字；

付款金额、方式清晰可查；

有村委会见证；

协议明确交付与产权归属。

→ 具备真实买卖的完整要件。

交付义务未完成，应承担租金损失

虽出卖人曾交钥匙，但未能排除第三人占有，导致赵建军无法实际使用房屋，构成违约。租金损失系直接经济损失，应予赔偿。

胜诉办案心得

一房二卖中，“真实交易”比“签约时间”更重要

法院不机械以合同先后定优先，而是审查：是否真实付款、是否实际交付、是否具备合理交易动机。低价转售给亲属不一定无效，关键看是否具备真实买卖合意。

大额现金支付风险极高，务必通过银行转账并备注用途

对方主张“现金支付86万元”却无取现记录、无第三方见证，法院不予采信。所有房款应通过本人账户支付，保留流水、收据，并注明“购房款”。

签约后立即办理交接并留存证据

即使拿到钥匙，若未实际控制房屋（如被他人占用），仍视为未完成交付。建议：

签约当日更换门锁；

办理水电燃气过户或登记；

拍摄房屋现状视频；

如遇阻挠，立即报警并固定证据。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。