今天，荔湾中山八立交东北侧的AL011119地块正式出让。
金茂和保利两家央企正面硬刚，鏖战10轮，最终被金茂以总价14.88亿元收入囊中，折合楼面价约26610元/㎡，溢价率6.44%。
值得一提的是，上个月地块刚挂牌那天，我们去地块现场实探，刚好就碰见了金茂的人，如今这块地果然是由他们拿下。
那么，这块地到底有什么魔力？
先看地块的基本面。
AL011119地块，位于荔湾区中山八立交东北侧，前身是个电车保养场。用地面积26067.26㎡，计容建筑面积55904.67㎡，容积率2.2，规划为二类居住用地，兼容体育用地和交通场站用地。
这样的数据看上去似乎平平无奇，但在老西关这样的地方，其实已经属于“稀缺品”，事实上，这也是老西关近年出让的最大体量、最低密度的住宅用地。
而且，2.66万元/㎡的楼面价，也是近几年老西关地块最低的之一。
地块条件更好，价格还更便宜，也就难怪金茂会如此“痴迷”了。
当然，便宜不是金茂看中它的唯一原因，这块地真正的价值，在于它把“老城核心”四个字发挥到了极致。
就比如交通，从项目步行约100米就是5号线和11号线的换乘站中山八站。两条地铁线，一个往东串起珠江新城、金融城、琶洲，一个环城通达各区。
又比如教育，周边有华侨小学翠园学校、广雅中学等。更关键的是，地块紧挨着越秀·珑悦西关配建的28班小学，办学主体是荔湾区华侨小学。
有消息称，金茂这块地大概率也会对口这所小学，如果属实，教育会是个加分项。
就是不知道，金茂会不会像去年拿下的世界大观4期地块一样，再一次选择和越秀合作开发？
值得一提的是，项目的景观也不错，南边是荔湾湖公园，直线距离约200米。西边是青年公园，珠江也在不远处，直线距离约500米。
地价便宜，配套齐全，但金茂要面临的挑战也不小。
这块地的出让条件里，要求配建约2.5万㎡的公交综合车场（含公交首末站和电车保养场），建成后按建安成本价约7189万元移交给广州巴士集团。
换句话说，这是个“公交场站+体育设施+居住”的复合项目。据悉，具体的方案是上盖开发，盖下做公交场站、停车场、室内体育馆，盖上建住宅，顶层做约8000平共享花园。
这种立体复合开发模式在广州并不多，它的好处是显而易见的，土地利用率大幅提升，社区功能更加复合，顶层花园还能解决老城区绿化不足的痛点。
不过，车流、人流、噪音、振动怎么有效隔离，也是决定项目最终居住体验的关键。
金茂作为做豪宅出身的开发商，能不能在这块地上给出一个让人满意的解决方案，值得持续关注。
你觉得金茂这块地，未来会做什么样的产品？卖多少钱你愿意买单？欢迎评论区聊一聊~
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