股市畅旺、人口流入及息率下调等因素推动香港楼市“淡季不淡”。当地重新出现大手笔扫货现象背后，“内地买家可能已成为近期撑起香港中高端楼市的支柱”
文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港
编辑 | 苏琦
4月25日，中国香港特区红磡的一高端房地产项目选择在周末进行首轮摇号。与购房者太多因此排起人龙相呼应，218套住房被一次性全部售光。
在近日的当地房地产市场，类似“日光盘”现象并非孤例。除了微观层面，随着当地一季度房地产相关数据近期陆续发布，香港房地产市场由回暖转向量价齐升的整体趋势明显。其中内地买家在港常态化购房将带来哪些影响，亦日益受到关注。
4月初，香港地产代理中原地产发布今年一季度数据显示，香港楼市一手市场累计录得5373宗买卖登记、涉及总金额628亿港元，两项数据较去年同期分别升38%及94%，创历年同期新高。由于登记数据存在滞后性，实际成交突破6000宗也被认为是大概率事件。
另据香港美联物业研究中心的相关综合数据则显示，当地一手成交量高达6284宗，同比“劲升”29.1%，也创下自2016年三季度后近十年来新高。按照香港楼市经验，一季度原本属于淡季，今年“反传统”现象出现，也被认为受多重因素影响，包括股市及经济畅旺、人口流入、息率下调等，同时亦被视为从高位急剧回落之后的一次反弹。
“由于楼市见底信号相对明确，目前不少地区楼价已同比反弹近一成，买家‘迟买会贵’心理出现。再叠加‘一客多食’大手笔扫楼现象出现，也提前引发了今年香港楼市‘小阳春’。”香港新界一地产代理对《财经》分析。
所谓“一客多食”，即近年来香港房地产市场已较为罕见的大手笔扫货现象。据中原地产大数据显示，截至3月20日，首季新盘共录得265宗大手客入市个案（指同一买家于1个月内在同一屋苑购入多于1个单位），创下2008年以来同期新高。此类买卖涉及共695伙（套），总成交金额达71.3亿港元，已占整体一手登记量超过一成。
由于没有权威的官方统计，此类购房者的背景难以真正明确。但香港地产代理亦有行业内进行大致估算的数种手段，包括统计购房者名称是否为汉语拼音发音，以及具体到各类楼盘是否临近交通设施、往返内地是否便利等。
以后者为例，前述地产代理就对《财经》透露，近日内地人士在港购房关注项目较多，包括新界大围地铁上盖柏傲庄，以及土瓜湾首岸等项目，这些楼盘受追捧首要原因之一就是地理位置优势。以后者为例，该项目亦受到内地购房者欢迎，大约有四成为内地买家。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则在4月25日表示，经中原代理的大手客拟购入该项目当中的8伙、涉资逾6000万港元。客群方面，大手客组别中以普通话拼音名字较多，占一半以上。
美联方面近日公布的相对整体性的数据也显示，今年一季度内地买家在港置业宗数近3900宗，同比上升逾50%。成交金额突破400亿港元，同比大幅上升逾90%。此外，内地买家在港的入市热情已呈现持续性而非一次性特征。相关的月度成交量已连续13个月维持在超千宗水平，创下有纪录以来最长的连续期，反映内地买家参与香港楼市已趋于常态化。
从中国香港地产市场角度来看，这种入市购房的积极性或部分源于收益率提升。如前所述，香港股市及经济畅旺的同时息率下调，令各类购房者的获利空间加大。近日一个较为受到关注的案例，即位于香港大角咀君汇港的一套两房单位以890万港元售出，内地房东在买入该房后不足一年即售出离场，账面赚逾两成。
相关地产出售信息资料显示，该套房位于该楼盘5座低层，实用面积474方呎，呎价约为18776港元。原内地房东属于首次在港买楼，其在2025年6月以720万港元买入，持货仅约10个月即账面获利170万港元（23.6%）。
除此类购入后短期获利离场的购房者，随着越来越多的内地人士通过香港的“高才通”等渠道赴港就业与生活，他们的实际购房及居住需求亦被视为推动香港楼市的重要新动能。
据香港入境事务处数据，2025年“高才通”获批的申请共31508宗，全年通过不同入境计划来港人数超过12.4万人，虽较2024年轻微回落约10%，但两年仍有合计超过26万人获批来港。
“随着香港‘抢人才’政策落地，很多内地人士赴港后已渡过最初的适应期，他们当中偏好配置房产的自然开始考虑从租房转向购房。香港楼市目前也正处于多重利好的叠加期，包括地产调控政策尺度相对宽松、银行降息、租金水平持续提高等。”辰宇投资咨询公司境外资产配置管理总监乔安对《财经》分析称，“近期人民币汇率持续走高，香港利率预期则持续走低。对于部分内地人士而言，配置香港房地产类似于利差和汇率的双重对冲。从业务角度看，内地买家可能已取代当地买家，成为近期撑起香港中高端楼市的支柱。”
她也分析了近日中东局势对中国内地购房者在港购置地产的潜在影响，即部分客户原本在迪拜等地经商，近日开始准备在港配置资产。“新加坡其实也是一个热门选择，但对于没有海外居民身份又希望背靠祖国的人士来说，中国香港则是一个更为熟悉也更安全的选择。”
多位接受《财经》采访的深港两地地产及投资界相关人士则指出，从中长期来看，这一趋势是否延续、以及香港地产未来的走势如何，或将取决于以下多重因素：
首先是今年香港房地产市场的上升幅度。随着前述市场行情持续景气，多个当地地产指数纷纷上调了全年预期，部分指数称香港房地产整体升幅或达15%乃至更高。而外资行高盛和摩根大通方面则也分别估计，香港楼价今年胜负最高将达12%和15%。
其次，随着楼市复苏，当地是否会出现“供不应求”亦引发关注。香港特区政府差饷物业估价署（差估署）的数据显示，2025年香港私人住宅落成量为18448个单位，同比减少24%；预测今年落成量将进一步减少近8%至16975个单位，明年再进一步回落至15362个单位。
另据4月23日团结香港基金发布的年度研究报告《香港房屋趋势导航2026》指出，2025年香港私人住宅市场已步入价量齐升的复苏期。楼价回升3.3%，成交量更激增18.3%。价量同步反弹，标志着2021至2024年的调整周期已画上句号。
“随着落成量放缓及交投上升，香港楼市净吸纳量自2021年以来首次重上正数，新盘货尾量亦较高位回落18%。库存压力纾缓，促使发展商改变策略，由过往‘以量为先’减价促销，转为以利润为本的定价方针。”该报告也指出，“2026至2030年私人住宅年均落成量为17100个单位，惟短期供应将迎来周期性低位。2026年，落成量料回落至约16700伙，2027年进一步减至约15400伙。”
根据该报告相关预期，香港人口过去数年呈现“V型”反弹。外地人才及学生大量流入带动租金创下历史新高，加上按揭利率跌穿3.5厘的封顶水平，借贷成本亦明显低于租金回报，带动市场需求逐步转租为买，为后市提供稳固的基本面支持。
为抢抓机遇，4月26日晚间前述香港地产代理给《财经》提供的香港最新购房优惠则显示，近日已有当地大型银行开始将房地产按揭（贷款）的现金回赠提高至最高1.2%，在当地大行中率先突破1%，其他部分银行也开始用低息产品主动“抢客”。
责编 | 陈湘
题图来源 | 焦建/摄
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