作者：周军律师.
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在农村集体资产盘活与民事审判实务中，集体建设用地出租纠纷十分常见，其中经常会有集体建设用地出租合同约定的租赁年限超过20年的情形。
那么，集体建设用地出租合同年限超过20年的，该合同是否有效？合同何时解除？
最高人民法院案例库入选案例《华阴市某股份经济合作社诉华阴市某综合市场管理服务中心租赁合同纠纷案》中明确：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。
本案的争议焦点是：案涉集体建设用地的出租年限超过二十年的部分是否有效，以及案涉合同何时解除。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第三百六十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
目前，国务院并未制定有关办法或规定。本案双方签订的集体建设用地出租合同，在国务院没有制定有关办法或规定的情况下，集体建设用地的出租期限应当依照《中华人民共和国民法典》有关租赁期限的规定进行处理，即案涉《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》的出租年限超过二十年的部分无效。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
本案双方签订的《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》于2021年6月30日到期后，被告华阴市某综合市场管理服务中心继续占有使用案涉市场，原告华阴市某股份经济合作社并未采取措施、提出异议，故双方签订的案涉合同继续有效，并且租赁期限变为不定期。
《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第五百六十五条规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
周军律师提醒，集体建设用地出租合同年限超20年的，超过部分无效，超期后期限将变为不定期。遇到集体建设用地租赁合同效力认定、租期约定、合同解除等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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