收租躺赚成历史！北上广深写字楼重压下如何求生？|写字楼市场|出租率|办公楼|收租|楼宇|租金

文 | 九一科创

来源 | 新10亿商业参考

（ID：xsy-shangyecankao）

最近，一位短视频博主总结了所在城市的写字楼空置率，引发热议。

在高供应量和经济预期不乐观的双重影响下，包括北上广深在内的写字楼市场不可避免地陷入困境。世邦魏理仕数据显示，2024年上半年，办公楼市场复苏弱于预期，仅为疫情前五年同期均值的43%。从价格上看，曾经高不可攀的京沪深写字楼，租金出现明显下探。

重压之下，变者生存。当闭眼收租躺赚成为历史，往日风光无限的大城市写字楼，困境之下还能如何求生存？

量增价跌，写字楼市场竞争加剧白热化

写字楼，是城市经济的心脏。作为各类企业开展业务、进行日常办公的场所，写字楼不仅为企业提供了生存发展的物理空间，更通过产业链条辐射带动了远端的生产加工基地、物流交易中心，形成完整的产业链分工。一个城市写字楼发展的水平往往代表着一个城市的商务形象，更是衡量这个城市经济发展水平的重要指标。北京的CBD、上海的陆家嘴、深圳的南山，无不以写字楼的高标准、高租金和高出租率而闻名。

在经济快速发展的阶段，写字楼的快速扩张为城市经济发展提供了大量的发展空间。新写字楼建成、新企业入驻、新增产值税收……写字楼数量与经济发展水平的正相关吸引了大量政府、企业在这一领域的投入，中国的写字楼数量在本世纪头20年经历了一个快速发展的时期，而在相当长的时间里，写字楼的收益也相当可观。特别是在一线城市的核心区域，写字楼空置率仅为5%-8%，租金则一路攀升。

三年疫情对写字楼市场产生了较大的冲击，但是基于对于疫情后经济复苏的预期以及各地在产业方面的积极投入，近两年各地写字楼市场的供应量仍在持续扩大。2023年下半年至2024年，北京市新增供应面积将达约239万平方米；上海市2024年全年新增供应入市将达约358万平方米，成为历史供应高峰；深圳预计今年将有近120万平方米的甲级写字楼投入使用，而未来四年深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰期，市场竞争将更加激烈。

此外，除了大中华区的六大主要城市之外，许多二线城市的核心商业区域也将迎来超过百万平方米的新增供应。在高供应量和经济下行的双重影响下，写字楼市场不可避免地陷入困境，曾经高不可攀的京沪深写字楼，租金出现明显下探。

在北京的望京区域，2024年二季度单季租金降幅达到10.8%，跌至182.7元/平米/月。而在同一季度，北京五大核心商圈租金环比下降3.8%，同比下降10.5%，已经跌至329.7元/平米/月；高力国际数据，上海产业园区租金连续五个季度下滑，2024年二季度录得全市平均租金人民币3.77元/平米/天，环比下降2.8%，同比下降5.5%。楼宇出租率同样不乐观，一线城市出租率尚可以价换量，二三线及以下城市的出租率则大量远超警戒线。高力国际数据，2024年二季度空置率最高的长春43.6%，其次无锡41.2%，南昌40.2%，呼和浩特39.4%，武汉38.6%。

重压之下，众多写字楼从业者开展积极以变求存，最直接的方法就是降低出租价格，可降价就能解决当下的困境吗？

写字楼求生存，

“降租金”不是唯一的救命稻草

当前写字楼市场的租金下降，很大程度上是写字楼运营商的主动作为。很多运营商在租户快到期之前，就主动与之进行沟通，给出有诚意的出租价格。对于租户而言，更加友好的价格不仅可以降低成本，也减少了搬迁带来的麻烦；对于运营商而言，虽然降租金会降低楼宇的毛利水平，但只有确保一定的出租率，才能保证楼宇的正常运营和后续发展，降租金保出租率，是当下最为明智的选择。

同时，更多的写字楼经营者意识到，降租金只是面对危机最简单的一个办法，已建成楼宇在硬件上的提升空间不大，面对新入局者的竞争，还要从楼宇的软实力上下功夫。在传统写字楼运营中，运营方一般只提供基本的物业服务，能够提供简单的工商财税服务的就已经算是从市场上的翘楚。而在当下，无论是写字楼市场本身的激烈竞争还是客群的变化，都迫使写字楼运营者在服务上下更大的功夫，写字楼进入了服务化时代。

世邦魏理仕9月12日发布《2024年中国办公楼租户调查》指出，中国办公楼市场增长潜力犹存，企业对扩张保持谨慎乐观态度。未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力行业将引领办公楼需求扩张。而在这些行业中，大量新兴企业在创业初期，对于企业服务的需求无论从深度和广度上来说，都将远远超过十年前开启的“双创时代”。可以说，拓展对于新质生产力企业的孵化加速2.0，是当下大量写字楼宇承压而上、以变求生的唯一选择。

深圳的天安云谷，从位置上看并不占优势。但是，这一项目始终坚持为入驻企业提供高品质的服务，使其在深圳的写字楼宇中独树一帜。天安云谷内设的政务服务中心和与第三方合作的柔性智能硬件制造平台为企业发展提供了诸多便利，而通过举办各类创新创业活动、提供创业导师指导和资金支持，天安云谷更为创业者和创新者提供了肥沃的土壤，让创意和想法能够在这里生根发芽、茁壮成长。优质的服务擦亮了天安云谷的品牌，在激烈竞争的深圳写字楼市场上独树一帜。

近期，在北京南三环西宸广场落地的91科创丰台新质生产力加速中心迅速出圈。这里不仅打出了面向新质生产力相关企业及服务机构的超低租金，更推出了一整套帮助科技企业快速成长的服务体系。

在这个中心的科技企业全生命周期服务树上我们看到，服务内容涵盖了知识产权、人力资源、法律事务、政策申报、市场营销、成果转化、投资融资甚至企业福利、团建等各个方面，共66项。无疑，这种“包办一切”的管家式服务，是当前写字楼宇中稀缺的，也是众多成长型科技企业所需要的。

主动降价加周到服务，无疑是当前写字楼市场经营者的突围之道。一项针对北京、上海、深圳科技企业聚焦区60座写字楼宇的调查所得出的数据更是证明了这一点。