出现在上个月番禺土地推介会的莲花山浮莲港湾畔地块，详细规划公布了。

大量的商地以及影剧院用地被合并成一宗住宅用地，占地面积75283㎡，建筑面积82811.3㎡，容积率仅1.1。

之所以会聊这块地，是因为它的地理位置堪称“天选之地”。

西邻砺江涌，东边是浮莲岗公园，依山傍水，用来打造改善产品具有绝佳的先天优势。

而低至1.1的容积率，也意味着开发商可以规划墅类产品和低密洋房的组合，很可能让项目成为番禺豪宅市场的“新晋顶流”。

从规划用途来看，“悠悠山水系”的定位已经明牌。结合地块特质，小前线认为产品设计大概率会主打两张牌：

第一张是“景观牌”。

由于离江够近，只要加上一定的坡度，便能实现大多户数都能望江，搭配适当的旋转角度，同时眺山望水也并非不可能。

考虑到当前番禺在售的别墅类产品不多，能临江的更是凤毛麟角，单凭这一点，应该也足以打动不少改善买家。

第二张是“文化牌”。

地块紧邻莲花山，这里不仅是风景胜地，更是岭南禅文化的象征。

△番禺莲花山景区

若能将“莲花意象”融入社区，再搭配新中式风格，很容易唤醒高净值人群的文化认同感。

但话又说回来，项目所处的亚运城板块，可能更被人熟知是作为“刚需天堂”，如果价格合适，刚需买家能否将其纳入考虑范围内呢？

答案恐怕是否定的。

刚需买家最看重的“学铁商”三件套，这里一样不占——

未配建学校，最近的地铁站海傍站距离超过4公里，商业需要依赖亚运城的商业配套，如亚运城广场等。

由此来看，项目的潜在客群其实主要也就分两类：一是本地的改善客群，在熟悉的环境中实现居住条件的进阶；二是主城区的高净值人士，买一套用以度假。

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