最近有位朋友找我聊天，语气里满是憋屈。
他攥着1000万，满心欢喜想在上海市区换套像样的房子，结果看了一圈，整个人都不好了。
他原话是这么说的：“手握1000万，在上海楼市怎么像个要饭的？”
这话听着夸张，却戳中了当下上海一批购房者的痛点。
放在全国任何一座城市，1000万都是实打实的巨款。
但在上海楼市，这笔钱却卡在了最尴尬的夹缝里。
预算1000万的尴尬
说实话，能拿出1000万买房，在上海已经属于前10%的人。
但上海楼市是对全球最优秀人群开放的。
所以在楼市里面，1000万的房子，也只能排在前30%。
想进内环买新房？现在入门级都要1400万起。
好一点的地段，直奔2000万。
1000万想挤进去，只能选中原、江湾镇这种犄角旮旯的地段。
朋友看完直摇头：“我奋斗半辈子，就为了住到这种地方？”
选择不难，难的是地段、产品、面积的三角困境。
选新房，要么地段偏、要么户型奇葩。
更要命的是，新房门槛还在持续抬高，户型越做越大。
以前100平能做三房，现在120平才是起步线，算下来一套新房轻松突破1500万。
选二手房，又咽不下那口气。
现在的新房，铝板外立面、玻璃幕墙、五恒科技系统成了标配，社区里风雨连廊、中央水景一应俱全。
反观同价位的二手房，大多是十几年的老小区，外立面斑驳，公区狭窄，户型设计落后，两者一对比，心理落差直接拉满。
相比而言，500万以下的购房者就不会有这种困扰。
他们清楚自己的定位就是刚需客，没有多余的奢望。知足的人一定是幸福的。
1500万以上的购房者也很爽，预算充足，选择权完全在自己手里。
云起滨江的江景视野，北外滩中心外滩道的核心地段，都是为他们量身定制的。
唯独1000万的购房者，卡在中间，不上不下，最是煎熬。
上海楼市的残忍，不是买不起，而是差一点够得着。
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为什么1000万，越来越难买好房？
为什么1000万，越来越难买到好房子？
核心答案就一个：
新房门槛被开发商硬生生拉上去了，而二手房又跟不上产品迭代的节奏。
新房门槛飙升，主要靠两个维度的升级：
第一个维度，产品力内卷到极致。
现在的新房，早就不是能住就行的年代了。
第四代住宅上来了，赠送面积、铝板幕墙、全景落地窗、整体抬高……
这些新技术、新材料，最终都会体现在单价上。
现在上海内环新盘定价普遍在12-14万，好地段直接飙到17-18万。
品质是上去了，但价格也上去了。
第二个维度，户型越做越大。
开发商的逻辑也很简单：大户型能卖出溢价，能树立品牌。
小户型利润薄，还容易拉低社区定位，吃力不讨好。
所以现在的新房，三房起步就是120平。
按14万/平的单价算，一套三房的总价就是1680万，直接把1000万预算的买家挡在了门外。
有人会说：新房买不起，买二手房不就行了？
你看惯了新房的铝板外立面、开阔横厅、科技系统，再去看二手房的老旧外立面、局促竖厅，你甘心吗？
新房的产品力迭代太快，二手房的居住体验被全方位吊打。
当你咽不下这口气的时候，处境就会很尴尬。
最后变成，新房买不起，二手房看不上。
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1000万预算，该怎么破局？
难道1000万在上海楼市就没有出路了？
我认为，没有最优解，只有最适合。
第一条路：你可以选，外环内，次一级地段的顶流新房。
不要死磕内环、内中环的核心地段，把目光投向桃浦、南大这类次一级的潜力板块。
这些板块虽然不是传统核心，但有规划加持，而且1000万预算能在这里买到板块内的顶流产品。
比如桃浦的润雲金茂府，南大的中寰置地望云、中环麓岛、保利海上臻悦，都是板块内非常不错的新房，居住体验远超同预算的核心区老房子。
用地段的“降级”，换产品力的“升级”，保证居住的舒适度。
毕竟，房子是用来住的，你每天的居住体验比偶尔的面子更重要。
第二条路：你可以选，内中环，05-15年的次新房。
内中环很多05-15年的产品，现在三房八九百万都能买到。
像大宁静安府已经回落到7年前的价格了，很有性价比。
这种房子地段成熟，配套完善，地铁、商业、学校都现成。
房龄也不算太老，户型设计基本能满足现代居住需求。
而且价格经过一轮回调，性价比已经凸显。
用产品的“小幅让步”，换地段的“确定性”，也不算亏。
小结
其实在我看来，1000万预算，不管你买哪一类产品都是有缺憾的。
本质上讲，预算一千万的购房者要接受在楼市里定位属于二梯队。
不跟1500万以上的预算比产品，不跟500万以下的刚需比心态，放弃“既要又要还要”的幻想。
能接受自己的二梯队定位，选房反而会轻松很多。
如果非要盯着核心区的新房、顶流的产品，那唯一的解决办法就是：再多加500万预算。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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