（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2011年，高建国（已故）作为某政法单位退休干部，获得单位集资建房资格，可购买位于大兴的一套住房（即一号房屋）。
他询问几个儿子是否愿意购买，四子高明表示有意，并称“我出钱，房子将来归我”。
此后，高明分两次向开发商甲公司转账50万元用于支付房款。2016年，其兄代为支付装修款17.58万元。房屋交付后，由高建国及其再婚妻子林秀芳入住，直至高建国2018年去世。
房屋始终登记在高建国名下，购房合同、发票、房产证等原件均由林秀芳保管。高明从未主张过户，也未实际居住或出租。
2021年，林秀芳起诉要求按遗嘱继承该房。高明随即提起诉讼，主张与父亲存在口头借名买房协议，要求确认合同有效，并判令林秀芳及兄弟配合将房屋过户至其名下。
林秀芳抗辩称：
房款中40万元系高明归还此前所借的拆迁补偿款，10万元为赠与；
高建国作为资深法律人士，若真有借名合意，不可能不留书面证据；
其与高建国自2009年结婚后共同生活，从未听闻“借名”一事；
房屋由夫妻共同居住，相关费用由二人支付，产权清晰。
其他兄弟虽作证支持高明，但无法提供任何书面协议或直接沟通记录。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回高明全部诉讼请求；
✅ 确认一号房屋属于高建国遗产，林秀芳有权依法主张权利。
注：这是典型的“仅有部分出资+无合意证据+长期不主张”导致借名主张被驳回的案例。
三、法院说理要点
法院围绕“是否存在口头借名买房关系”作出三点关键认定：
出资不完整，且性质存疑：
高明仅支付50万元，而总房款为53万余元，公共维修基金、产权代办费等由高建国夫妇支付；
林秀芳主张该50万元含“还款+赠与”，高明未能有效反驳。
缺乏借名合意的直接证据：
双方无书面协议；
无录音、微信、邮件等证明“借名”约定；
高建国作为法律专业人士，若真有借名安排，不可能不留任何痕迹。
房屋控制与使用状态不符：
收房、装修协调、入住均由高建国主导；
房屋交付后由高建国夫妇实际居住，高明从未占有或管理；
所有产权文件由林秀芳保管，不符合借名买房的通常模式。
权利主张严重滞后：
房屋2018年完成登记，高明直到2021年才首次起诉；
其解释“因信任兄弟、感激继母”不合常理，法院视为对登记状态的认可。
四、律师提示
本案为名义人配偶成功守住房产提供了重要启示，三大风险必须警惕：
“父子之间不用签协议”是最大误区：
正因为是亲属，对方一句“赠与”“还款”就能轻易否定你的出资性质。越亲近，越要留痕。
不出资全部款项=权属存疑：
借名买房通常要求全额出资+承担所有持有成本。若连公维、物业都不管，很难被认定为实际权利人。
房屋不占有、证件不掌控，等于放弃权利：
登记在他人名下已是风险，若再不实际控制房屋、不保管证件，法院会认为你从未主张过权利。
✅ 对配偶/继承人的建议：
若房屋登记在配偶名下，即使由子女出资，务必保留自己参与付款、收房、居住的证据；
遇到确权诉讼，重点攻击对方“合意缺失、出资不全、权利懈怠”三大软肋；
遗嘱+长期共同生活+证件控制，是捍卫产权的关键证据。
注：法律不保护躺在权利上睡觉的人。
本案高明虽付出50万元，但因关键环节缺失，最终失去房屋主张权。
北京房产律师靳双权团队专注代理配偶、继承人应对借名确权纠纷，擅长通过登记效力、举证责任与生活事实三重防线，守护客户合法财产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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