3月31日，越秀地产终于交出了2025年的成绩单。这份姗姗来迟的答卷，没有带来任何惊喜。
对于一家曾经以稳健著称的地产商来说，这份年报透露出的信号令人担忧：营收原地踏步、盈利大幅缩水、销售目标连续落空。更令人不安的是，这已经是越秀地产连续第四年利润下跌，且跌幅一年比一年惨烈。
当行业普遍期待触底反弹之时，越秀地产却仍在深陷泥潭。去年6月，越秀集团新董事长陈强上任，这是他掌舵后越秀地产的第一份成绩单。而这份答卷，无疑让操盘手——越秀地产董事长林昭远压力倍增。
利润跌得只剩零头
先来看看这份成绩单的核心数据。
2025年，越秀地产营业收入约为864.6亿元，同比仅微增0.1%。这已经是公司连续第二年营收增速低于1%，销售规模的增长显然已经触碰到了天花板。
但真正让人揪心的是盈利能力。毛利率从2024年的10.5%进一步下滑至7.8%，此前市场期待的触底反弹并没有出现。最核心的指标——核心净利润，只剩下2.6亿元，同比暴跌83.5%。权益持有人应占盈利更是惨不忍睹，区区0.6亿元，较上年同期骤降94.7%。
这已经是越秀地产连续第四年利润下跌，而且一年比一年惨烈。2024年权益持有人应占盈利还有10.4亿元，核心净利润也有15.9亿元；到了2025年，这两个数字分别跌到了0.6亿元和2.6亿元，只剩下零头。按照这个下滑幅度，再跌下去就是亏损了。
值得注意的是，2025年6月越秀集团刚换了新董事长陈强，这是他上任后越秀地产的第一份成绩单。这样的开局，压力显然传导到了地产板块的操盘手——越秀地产董事长林昭远身上。
表面上看，17.8亿元的净利润还增长了21.4%，但这个数字有些“虚”。真正反映公司盈利能力的核心指标全线崩塌，说明主营业务已难以创造实质性利润。若继续这样下跌，亏损就在眼前。
目标连续落空，土储持续缩水
销售端的表现同样不容乐观。2025年，越秀地产累计合同销售金额1062.1亿元，同比下滑7.3%，距离年初设定的1205亿元目标仅完成88.1%。
这已不是第一次。2024年，公司制定的1470亿元销售目标，最终仅完成1145.4亿元。连续两年对市场判断出现偏差，让外界对公司战略规划能力产生疑问。
对于2026年，公司的表述变得含糊许多，仅称“将继续保持千亿规模的销售目标”，对应可售资源2213亿元，目标去化率约50%。这种保守姿态背后，是对未来市场的不确定，也是对自身增长乏力的清醒认知。
更令人担忧的是拿地力度的减弱。2025年，越秀地产在9个城市新增25幅土地，新增土储约278万平方米，权益投资额约244亿元，较年初计划的300亿元明显缩减。截至2025年末，总土储约1855万平方米，比2024年底的1970.7万平方米进一步减少。
土储是房企的粮仓，粮仓缩水，未来销售增长自然缺乏支撑。更要命的是，现有土储中库存占比高达47%，还有不少2022年至2023年拿的高价地，如今面临价格倒挂的尴尬局面。换句话说，新项目赚的钱，可能还不够填旧项目的坑。
区域失衡：成也核心城市，困也核心城市
从销售结构来看，越秀地产聚焦核心城市的策略确实奏效了。2025年1062.1亿元的销售额中，一线城市贡献了78%，核心六城占了85.6%。
但问题同样明显——区域间的严重失衡，以及区域内部的分化。
大本营大湾区贡献了30.6%的销售额，约325亿元，其中广州一城就高达291亿元。但深圳的销售额有限，珠海、佛山等城市的项目则面临去化困难。北方地区以32%的占比反超大湾区，仅北京一城的销售额就超300亿元，但天津市场持续低迷，项目去化率不足35%，库存积压严重，回款困难。
华东地区占比26.2%，核心城市上海贡献了222亿元，杭州核心板块项目去化较好，但近郊项目压力突出，南京、苏州等城市因为布局较浅，难以形成规模效应。中西部地区占比仅11.2%，成都、武汉核心项目虽有支撑，但市场需求以刚需为主，产品溢价能力不足，盈利水平偏低，其他三四线城市项目去化困难，土储闲置严重。
这种“偏科”式的发展，让越秀地产的风险高度集中。核心城市优质地块竞争越来越激烈，即便有国企身份加持，面对央企同行的“血脉压制”，拿地成本也难以下降，进一步挤压盈利空间。
一个典型的例子是，今年2月底广州珠江新城“马场地块”的拍卖中，越秀地产母公司越秀集团志在必得，但央企保利发展始终紧咬不放，最终把总价推高到236.04亿元才松口。这折射出一个残酷的现实：在核心城市，越秀地产正陷入“拿地保规模”与“控成本保盈利”的两难困境。若增加拿地，高成本挤压利润；若收缩拿地，土储减少，未来千亿规模都难以为继，行业排名将持续下滑。
产品力短板：合作项目撑门面
比业绩下滑更隐蔽也更致命的，是产品竞争力的不足。
在越秀地产重点提及的“好产品”项目中，北京和樾望云和上海翡云悦府，都是合作项目。北京和樾望云项目由华润置地持股65%，越秀仅占35%；上海翡云悦府则是华润、越秀、能建三方合作，产品研发和操盘都由华润主导。
一个开发商在讲产品案例时，拿得出手的都是合作伙伴研发的产品，这恰恰暴露了自身的短板。越秀在上海并非没有独立操盘的项目，比如和樾长宁，去年6月首开至今，三次开盘整体去化率不到35%，销售业绩惨淡。由于几乎没有独立操盘的标杆项目，越秀在上海的销售额虽然排进了前十，却并未在市场上留下太多产品烙印，反而因为合作项目的交付维权，口碑直线下滑。
为了改变这一局面，越秀地产将华发股份的首席产品官黄凤彬挖了过来，空降华东担任区域董事长。此时距离闫强到越秀地产担任华东区域联席总经理不过两年。这两年，闫强让越秀在上海实现了规模的增长，却未能跟上上海市场产品迭代的步伐，口碑还一落千丈——这也是越秀在上海项目量价表现疲软、销售乏力的核心原因。
如今，华东区首黄凤彬到位，两位联席总经理各司其职，2026年，越秀地产能否在产品制高地的华东区域研发出爆款单品，将是这三位华东区域高管的核心考题。
热门跟贴