来源：新法治报
在二手房交易中
税费估算
是影响买卖双方定价决策的核心因素之一
近日
南昌市民李女士
在出售一套涉及离异变更的二手房时
因实际缴纳税费比中介预估高出1.9万元
（比原估价超40%）
与房产中介机构产生纠纷
针对这一数额落差
中介方表示是由正常的单价评估
波动在“按差额20%计税”规则下放大所致
否认存在失职
而李女士则认为
中介未尽到专业审查与充分提示的义务
律师提醒
在进行房产交易时
切勿完全依赖中介的口头估算
可要求中介提供书面税费估算表
明确税种的估算金额、计算依据
齐家中介
税费超预期
2026年年初，南昌市民李女士（化名）计划出售位于南昌市红谷滩区莱蒙都会的一套112平方米的住宅。经江西齐家房地产综合服务有限公司（以下简称“齐家中介”）撮合，她与买方达成初步意向。
然而，这宗看似顺遂的交易却在初始阶段就埋下了隐患。据李女士回忆，在初步测算税费时，齐家中介并未详细核实房产的取得背景，便直接按1%的标准估算出约1.7万元的税费。直到签订居间合同，中介向买卖双方宣读合同条款进行确认时，李女士听到“甲方承诺上述房产无赠与、无继承、无离异变更”这一项时，当即指明该房产存在离婚析产的情况。
根据相关税收规定，李女士需按财产转让所得适用20%的税率计征个人所得税。随后，齐家中介重新核算税费，并给出了需缴纳“约4.6万元”的预估数额，李女士基于此金额同意继续推进交易。
抱着上述心理预期，李女士以约170万元的总价签署了合同。过户前，她再次通过微信向中介确认，得到的回复依旧是“准备4万多元即可”。
可当李女士来到税务局窗口时，核算出的真实税费竟高达6.5万余元。面对1.9万元差额，李女士当即暂停了过户。
“超出预计税额40%，我当时感觉‘骑虎难下’，”李女士对记者表示，“如果不办，我就对买方违约；如果办，这多出来的1.9万元完全超出了我的预期。”由于买方在整个过程中并无过错，为了履行合同，李女士最终只能硬着头皮缴纳了税金并完成过户。
虽然交易完成，但李女士对此事始终难以释怀。她认为，中介作为专业机构，理应提供准确的信息，如此巨大的估算偏差，已经严重误导了她最初的定价和交易判断。
误差被放大
针对1.9万元的税费落差，4月13日，记者跟随李女士到齐家中介南昌总部了解相关情况。
沟通现场，齐家中介工作人员顾先生现场演示了一遍房产税估算流程。顾先生解释称，李女士的房屋涉及离异变更，最终个税是按售房与购房时价格差额的20%征收。由于税务核定的评估单价较中介预估的高出了约900元/平方米，再乘以房屋面积和20%的税率，最终造成1.9万元的差额。
“在行业内，单价预估有几百上千元的波动是很正常的。”顾先生表示，“如果是个税1%的房子，这900元的单价误差只会导致1000元左右的税费变动，但由于离异变更采用‘差额20%’的计算方法，这个误差被放大了20倍，才变成了近2万元。”顾先生认为，他们已明确告知该笔税费金额是基于估算的“大概”单价，不属于工作失误。
此外，顾先生还表示，在合同签署环节曾向买卖双方出具过《交易预算表》，上面明确标注了20%的个人所得税计算方式，并注明以税务部门最终核定为准。不过这与李女士的回忆有所出入，李女士表示当时工作人员只是在白纸上写了几个数据，并未详细告知这20%计税方式会带来较大差异。
防范风险需书面约定
近年来，二手房市场交易日趋频繁，房产中介在信息整合与促成交易方面的专业价值愈发关键。在买卖流程中，客户有充分的理由相信，中介机构在协助签约时已履行了专业的审查把关职责，以切实维护双方权益。作为此过程中的重要环节，税费估算不仅直接关系到当事人能否在信息透明的前提下作出理性的交易决策，更是衡量经纪机构是否有效履行居间义务的重要标尺。
针对上述情况，江西朗秋律师事务所万浩律师分析认为，根据民法典及房地产经纪管理办法等相关行业规定，中介机构负有“如实报告”和“专业审查”的义务。中介人作为专业从事房地产交易的经纪机构，应当清楚房地产交易的涉税政策，为委托人提供涉税政策的专业意见。
虽然税费最终由税务机关核定，中介很难做到百分之百精准，万浩律师表示，对于涉及离异变更这类税率较高的交易，中介的风险提示义务应高于普通交易。如果中介明知单价调整会带来较大税费变动，却未向委托人清晰说明这一“乘数效应”，并导致预估与卖方预期偏差较大，则构成了一定的履行居间义务瑕疵，司法实践中可能以此为由酌情减少部分佣金。
万浩律师也表示，作为具有完全民事行为能力的成年人，李女士在进行百万元的房产交易时，也负有一定的审慎注意义务。在法律上，不能完全依赖中介的口头估算，必要时应主动向税务窗口进行预先核实。
由于传统人工计算税费容易出现纰漏，记者了解到部分房产中介机构已上线了“税费精算工具”以取代人工计算，还配套推出了“税费精算，差额补偿”的服务承诺，若精算金额与实际缴税金额误差超过±5%，将对超出部分进行全额补偿。
结合此类行业规范，万浩律师提醒，在进行房产交易时，可要求中介提供书面税费估算表，明确税种的估算金额、计算依据，也可在合同中明确税费估算金额与实际缴纳金额的误差范围，约定超出部分由中介承担。
来源：赣法云·新法治报（文/图 王政 记者方维芳）
编辑：何 山
校对：王小明
复审：聂 琪值班主任：曹 毅
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