市场化解决安置难题，南沙交出了中期答卷。
月初，南沙抛出了一个爆炸性消息：
征地拆迁、城市更新，三年内原则上不再新建安置房
这就意味着，旧改涉及到的村民安置需求，都需要通过房票、收购存量商品房解决。
一种是村里、街道为主体收购，对象主要是存量商品房，签约-选房-入住，直接安置；
一种是村民为主体选择，自由度更高，期房也能兑换。
两者的核心，都是为了楼市流动性、去化率。
对村民来说，未来的新家将不再是原址兑换上楼，而是成为手握买房资金的市民，融入到南沙的城市发展之中。
同时，村民自主性高，可以自由选择小区、楼层、户型、面积，加快入住时间，没有过渡期。
我们来看几个数据。
·2025年，南沙区累计受理125户房票安置申请，涉及资金约2.48亿元；
·2026年，房票专项资金首批1亿元投放至万顷沙、东涌、珠江街等区域，约350户家庭报名参与。
·在房票之外，商品房收购也很猛，广隆村已成功购置现房409套，科苑壹号、晴海岸、博筑花园是村民选择重点。
比如说科苑壹号，南沙湾的一线海景房，原本是人才房+商品房，现在也是村民的安置房了。
凭借房票和政府收购，科苑壹号从难以去化的小透明，一跃成为了榜单top3。
科苑壹号开出的价码相当优厚，1.05:1面积置换，还能送物业管理费、车位券等等。
当然，科苑壹号本身也挺顶的，看看这海景和大门，我们去过现场感受真的还是很不错，适合南沙本地人的。
→看完6折人才房，我感受到了背刺
有横沥销售告诉我们：“有些业主会介意和村民做邻居，但楼盘没得选，村民消费力太重要了。”
南沙近期重点推进旧改项目有6个，分南横村、塘坑村、大涌村上下街、广隆村、鹿颈村、东井村，总用地面积超3600亩，涉及人口超1.4万人。
新模式旧改涉及的范围都在南沙湾-亭角周边，未来实行净地出让。
在房票具体执行过程中，南沙还引入地铁集团等区外出资征拆项目单位参与，缩短安置周期，压减征拆成本，房企也能快速回笼资金，缓解运营压力。
目前，房票范围涵盖了一整个南沙，无论你想住到哪里，即便是全广州最角落的二十涌，都有中交蔚蓝海岸可以选。
当然，南沙能玩得转“不用新建安置房”来解决安置需求，有一个很重要的点：
便宜
要是以前的南沙，横沥3.6万/平，南沙湾3-4万/平，是不容易推下去的。
但经过几年的市场调整后，横沥刚需盘只需2万/平，亭角单价1.5就能搞定，总价100万，就能当业主。
南沙开建的董事长介绍，在不再新建安置房，不用支付临迁费后，一年可以省几千万的临迁费用。
南沙的房票兑换比例相当高，部分楼盘能接近1:1。
有群友在群里分享，有南沙大户一次过收屋9套。
村民上楼之余，融入南沙的城市发展之中，不再有独立安置房区域。
南沙用的是“380方案”，最高可以兑换380方案，弃产高达1.1万/平。
作为对比，白云区的280+弃产1.1万/平的价格。
此外，南沙为了村民能够更快签约，南沙开建掏出了“返租”的绝招。
村民与运营商可签订长期租赁合同，征拆村民从签约、选房、出租到收租全程仅需2小时，还包了装修改造礼包。
例如黄阁镇的凤筑水岸，租金设定21元/平/月，每2年递增2%，一套100平的房子，一年就是2.5万的租金收入。
要知道，即便是按照市面上较高的省心租价格，所在的黄阁板块一个月也才19元/平。
实际上，南沙是开出了比市面上更高的价码，吸引并保障村民的收入。
摒弃统一新建安置房模式后，南沙通过市场化安置打通村民购房通道，源源不断的刚性需求落地，为楼市企稳、去库存提供了可持续的动能。
前段时间，南沙宣布30亿以旧换新全市收购二手房；以及绑定深圳宝安，公积金互通，都是为了给楼市输血，找活水。
无论是村民、二手业主、深圳打工人，这些都是南沙楼盘的新目标群体。
不过，二手房收购接近80%的人群来自南沙区，其余主要分布在番禺、海珠、天河、黄埔等广州其他区域。
南沙对于市区吸引力依旧有限，更多在南沙本区内进行置换，吸引南沙本地人买新房。
当然，掏出大手笔买房的南沙，也会面临两个问题。
1、二手房收购、高于市场价格的统租，租给谁？
其实，这类资产在报表上也是数字，从现金负债变成了实物资产。
用南沙开建的话说，“租金收入能覆盖发债的利息支出。”
南沙开建有自己的公寓运营主体南沙人才乐居投资运营有限公司自持物业逾25处，房源逾6000套，核心地段住宅物业超50万平方米。
去年，南沙吸引了超2.5万名大学生，力争5年内吸引10万应届大学生。
这批大学生若能成功引入，将会成为南沙的基本盘和未来。
而南沙开建收下来的房源有望成为年轻人的“第一套房”。
2.城市更新后，公开出让的土地，卖给谁？
这几年，南沙在土地市场的声音一直比较小，出让的土地中，本地国企还承担了大部分。
但城市更新的意义不只在于未来的宅地卖给谁，其深层价值在于腾挪发展空间、集聚产业资源、吸纳人才、托举楼市、改善民生。
南沙最近也出让了一大批产业用地，针对不同地区行业定位。
没有城市更新，南沙不会成为“湾区之眼”，国家级新区高地。
引入更多优质公司，形成 “产业-人才-住房” 闭环，收下来的房子也能定向解决产业人才、港澳青年安居。
发展是解决问题的基础和关键，只要把产业、人才这盘发展棋局持续盘活，南沙未来值得长期看好。
至于未来的难题，那还是交给未来的人解决。
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