大家都说，广州的8月二手成交很苦。
今天，有黄埔中介发朋友圈，周末他们门店一天卖了9套二手房。
不少中介哭诉，一周都没成交，为什么这门店一天就能卖9套？！
壹
老黄埔1天成交9套
清一色刚需户型
在8月淡季，广州二手成交失守9000套大关，既在市场意料之内，也是情理之中。 （来源：广州房地产中介协会）
意外的是，有黄埔 中介连发截图，表示他们门店一天成交了9套。
｜黄埔二手成交，左右滑动查看
图源：中介朋友圈
这是什么概念呢？
根据贝壳后台数据，9套相当于广钢上周成交量的2倍、嘉禾望岗板块的180%、东晓南板块的225%。
同样是周末，长隆万博板块一天只成交了4套、科学城成交2套...
楼市君注意到，这批成交房源以65-90平的小面积户型为主，总价段在130-400万之间。
可以说，出手的清一色是刚需买家。
是什么触动“等等党”最多的客群扎堆进场？ 楼市君问了这家优秀门店，买家基本是奔着以下2个原因来的：
一是，上车价格够得上了。二是，为娃明年上学做准备。
｜老黄埔航拍
｜广州楼市发布 摄
先来看下，老黄埔的网红次新二手——万科城市之光。
中介透露，周末成交的F区87.56平3房，业主后来降价30万，最终以400万成交，单价约4.57万/平。
在7月，同类户型起码要贵出15万！接近一笔装修钱。
城光的F区楼龄和新房相差无几，离地铁站更近，还不是超高层，中介表示不少上车的家庭买来做婚房。
｜广州楼市发布 制图
大家发现没，周末集中成交的小户型，还有一个共同点：在怡园小学对应的招生范围。
涵盖了怡园小区、东苑小区、黄埔花园、泰景花园、金碧领秀国际等，成交总价段在100-250万之间。
｜黄埔区2024年招生政策
｜图源：黄埔区教育局
例如，西校区对应招收的东苑小区，周末成交一套101平3房，最终成交价是248万，单价约2.46万/平。
楼市君翻了一下，小区去年同户型的成交价是359万，单价3.54万/平，业主迟一年上车，原地省出110万！ （来源：贝壳找房）
｜图源：中介朋友圈
中介还表示，还有不少预算差一截的买家，选择“折中”上车。
像金碧领秀国际， 周末成交一套33平1房，成交总价100万，单价约2.99万/平，同样对口怡园学位。
在去年，同类户型成交单价企稳4.5万/平。
据了解，有不少家庭选择买下之后出租，再在同小区租一套2房或者3房，这样娃的学位解决了，一家人住起来也舒服。
｜图源：贝壳找房
从这波集中成交来看，老黄埔不少配套含金量高的二手，已经有了性价比。
对比过去一两年，买家能在同样的地段，买到更好的小区或者户型。
在 同样的小区同等的户型，显然还能用更少的资金成本上车。
贰
悄悄火了
黄埔哪些二手更吃香
楼市君注意到，老黄埔周末成交的节奏，跟黄埔区的整体表现也是一致的。
在刚刚过去的8月，广州中心六区的二手住宅十大活跃楼盘中，黄埔就占了两席。
像科城山庄，一个月就成交了24套，接近每天都有成交。
｜来源：广州市房地产中介协会
二手住宅十大活跃板块当中，黄埔区府直接冲上了第二名，仅次于同德围-罗冲围板块。
为什么黄埔突然成为二手市场上的“活跃分子”呢？有三个方面的原因：
一是黄埔很多次新二手上市，选择变多了。
今年以前，黄埔整个市场以新房成交为主，二手成交基数较低。
但现在呢，我们看看截止到8月，黄埔区部分次新二手放盘的有多少。
富颐华庭：100套 城市之光：55套 大壮名城：27套 品秀星樾：138套 黄埔中央城：29套 时代天境：15套 时代天韵：8套 龙湖云峰原著：86套 绿地杉禾田：17套 星樾山畔：17套 中冶逸景台：56套 龙湖揽境：18套
光是这几个次新盘，就有650套左右挂牌。
接下来出证的越来越多，楼市君预计，黄埔楼市的二手存量交易会超过一手。
在过去三年时间，黄埔的二手房源从3329套猛增至9827套，翻了接近三倍！
｜来源：链家
对现在的买家来说，可选范围变大，更容易找到适合自己的房子。
其二，由于放盘增加，竞争对手变多，卖家只能降价促成交，整体表现为以价换量。
以刚刚提到的活跃楼盘科城山庄为例，两年前的价格一度涨到6万+/平。
据说，当时还有买家为了入手一手内转房，缴纳上百万的茶水费。
现在呢，科城山庄多套成交二手房源的价格，都稳定在3字头。
｜来源：中介供图
部分低层房源的成交价，甚至已经跌到3.02万/平，有跌破3万大关的趋势。
像万科东荟城、金碧世纪花园、中海誉城这些曾经的网红盘， 二手房业主主动降价进行甩卖，优惠力度超乎想象。
｜来源：买房群
所幸的是，业主以价换量是有效果的。
有中介告诉楼市君：像科城山庄有房挂牌1天卖出，周边的星樾TOD有房成交过程不过9天。
｜广州楼市发布 制
贝壳统计的数据也显示了这一趋势，今年广州二手房的成交周期，下降十分明显。
从2月份的最高232天，下滑至7月份的212天，足足少了14天！
换句话说，现在卖房比年初，平均要快大半个月。
｜广州二手房成交周期变化
|广州楼市发布 制
还有很重要的一个原因，黄埔次新小区整体素质更高、配套也不差。
你想想，拿着两三百万在老城区，只能买一套五六十平、楼龄二三十年的步梯楼。
而在黄埔，有向上生长的老黄埔，也有高楼林立的科学城，三步一公园，五步一广场，居住舒适度高。
这里产业成熟，聚集了各类高新技术人才，整体给人感觉是一个朝气蓬勃的板块，教育、医疗、交通各方面水平都在不断提升。
｜科学城开创大道白天航拍
| 广州楼市发布 2024年7月摄
这也是为什么有的业主，住习惯了科学城之后不愿意回到市区。
综合下来，对自住买家来说，黄埔的次新房确实非常香。
对此你怎么看？欢迎在评论区留言~
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