南京市民袁女士一直都想买套学区房，9月她在某APP上看上了御道街小区的一套二手房源，平台上的资料显示，房子建成于1994年面积不到六十平米。总价两百多万元，看着还不错。可就在办理贷款时袁女士才发现，这套房子实际建于1972年整整“变老”了22岁！

袁女士说，当时某APP的经纪人也跟她说过，这房子可能不建于1994年，大概会是1985年的。原本9年的落差，袁女士全家都表示还能接受。

当发现这套房实际上建于1972年时，袁女士发现这套房产权只剩22年了，贷款只能贷20年，比链家APP上的房龄整整“老了”22岁！房龄差距实在太大，袁女士提出要解除合同，可卖房人不同意了，认为袁女士单方面违约。但袁女士也很委屈……

事情发生后，袁女士多次到链家门店找经纪人沟通，希望尽快解决此事。但半个月左右过去了，某APP一直没有拿出具体实际的行动。

购买二手房 房龄要看清

1、房龄太久的二手房，随着土地使用年限缩短，可能会遇到不能贷款、升值较慢、物业成本增加等问题。

2、大家购买二手房时，最好合同中注明房龄。如果在签订合同后发现中介或卖家故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介或卖家赔偿因此造成的损失。

3、如果卖房者有恶意隐瞒真实房龄的情况，严重损害购房者利益，购房者有权依据合同法的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

除此之外，二手房交易还有这些注意事项：

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。

“教育”是中国家长们始终绕不开的字眼，为了孩子的未来，为了不输在起跑线上，从一准备购房开始，许多家长们的目的就相当明确，“好环境，好学区，好教育”在很多家长眼里看来都是对等的。许多家长认为，“学区房”就是孩子成长的保障；其二，“学区房”不光孩子上学可以使用，保值更升值，等孩子使用完毕后还可以卖出，是一种可循环利用的资产。

在竞争激烈的大环境下，“刚需”学区房作为教育资源分配不均衡下的产物更是价格一路坚挺昂扬，居高不下，市场买账。“学区房”的升温，导致价格同样水涨船高，“天价房”新闻频出。

学区的优先级和舒适度一样重要，甚至比舒适度还要重要。学区房才是真正的刚需房。

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