作为一名在东莞从业几年的房地产销售人员来说，想以个人的从业经验来大概分析预测一下东莞未来楼市的走向，以下全是一些个人的观点和预测，希望大家求同存异，合而不同，不喜勿喷。

东莞作为一座在广州和深圳两个一线大城市的新一线城市，未来的发展还是比较稳定向上，值得期待的，尤其是大众更为关心的房价方面，更是如此。东莞作为一座外来人口汇聚发展中的城市，外来人口贡献的力量不容小觑，目前东莞流动人口达到850万左右，户籍人口200万左右，外来人口高达650多万，当然大量的流动人口多少带来对东莞楼市房价的影响是不言而喻。笔者认为目前东莞房价一路走高的因素中，其中很大一部分原因就是楼市的需求大于供应，供需关系不平衡，从而导致房价稳定上升的趋势越发明显，特别是东莞地铁开通后，让更多人关注到东莞房价上涨的空间和涨幅，举个例子，茶山镇就是一个典型代表，在地铁未开通之前，这里的经济实力连隔壁的横沥镇都比不了，房均价也只是五六千一方的水平，自从地铁2号线开通后，带来的效应和影响大家也是有目共睹，经济发展和镇区规划也是越来越好，房价更是青云直上，麻雀变凤凰，目前该镇区的新房售价高达3万一方，二手房均价也稳定在1.5到2万一方的水平，当然东莞市政府为了吸引留住更多的人才，也做了不少政策上的改革和调整，譬如像去年9月1号，即将实行的‘新的人才入户政策’就是很好的体现，以及最近新出房价“调控政策莞六条”也体现出政府想要稳定房价的态度和决心，不过，根据以往经验来看，这种效果一般不会太好，往往是政策过后，又是新一轮房价上涨，可谓是越调控越高。

目前东莞是按照六大片区，统筹规划，抱团来发展，具体划分为城区片区、松山湖片区、东南临深片区，滨海片区，水乡新城片区，东部产业园片区。下面就具体来分别分析一下，各个片区的房价具体情况。首先是城区片区，也是目前东莞楼市的热点区域，基本上供不应求，从而导致一二手房价出现了“倒挂现象”。何为“倒挂现象”，简单来说，就是二手房价比一手房价高，特别是像南城西平这种基础设施完备的住宅集中区域，更是高不可攀，让很多人望楼兴叹。在这里二手房均价稳定在4万左右一平方，有些小区更是高到5万+一平方，让很多购房者望而却步。而这部分需求客户就会被引流到市区周边的镇区，比如像石碣镇，高埗镇这些主打泛城区概念的镇区，很多城区购房者会退而求其次选择在这些镇区买房置业。同时也带动这些镇区的一二手房价上升，这就是典型的“外溢效应”带来的影响。

再来看松山湖片区，由于东莞市政府的大力扶持从而让松山湖这个名不见经传的小地方摇身一变成为一张新的东莞“名片”，众多的优势资源都向其倾斜靠拢，比如地铁路线，城际轻轨，招商引资（华为，易事特，生益科技等上市公司都落户在这里），使得它成为一匹房价的“黑马”。目前东莞房价最高的区域就要非松山湖莫属了，该区域的二手房均价在4万到5万一平方左右，更不用提临近松山湖的镇区，如大朗，大岭山，寮步，东坑等镇区，无一不是搭上松山湖片区崛起的顺风车，房价猛涨，目前这些镇区的房均价大多稳定在2万+一平方的水平，可以说吃尽松山湖带来的红利。

接着再来看东南临深片区和滨海片区，这两个片区基本上都是和深圳相交界的镇区，房价很大部分是受到深圳投资客或者自住客户的红利影响，再加上镇区原本的经济实力就很强，如长安，虎门，塘厦，凤岗等强镇区，导致该区域房价往上拉伸，目前该区域房均价稳定在2万-3万一平方，未来房价涨幅形势个人还是很看好的。

最后再来简单介绍一下水乡片区，东部产业园片区，水乡片区由于和广州相交界，所以多少还是会受到广州“外溢效应”的影响，目前该区一二手房均价稳定在1.5万--2万一平方，特别是地铁1号线的开通，未来升值前景也是可以预见的，东部产业园片区可以说目前东莞价格洼地，特别是桥头镇，谢岗镇，企石镇，横沥镇等镇区，二手房价格优势还是比较明显的，该区域价格二手房价主要受到开发商开发一手楼盘的影响，自己本身上涨的优势不明显，主要是被动跟大盘整体拉升而缓慢上涨。价格均价稳定在1万--1.5万一平方。但该区域未来也有修建地铁规划，所以未来的升值前景还是值得期待，只是时间问题而已。

以上这些都是我对东莞各个区域的简单的介绍，最后我来谈一谈我对东莞楼市未来趋势预测，总的来说，东莞未来楼市还是稳定向上涨的趋势，至少很难出现像2016年，那样疯狂上涨一倍以上速度，再加上目前一二手房限购政策，基于以上的情况，对于想要投资的人来说，投资回报的周期将大大拉长，投资条件有待商榷，对于自住的客户来说，尽早下手，现在对于你们来说，时间就是金钱，你工资的涨幅永远跟不上房价的涨幅，房价稍微上涨几百块，一年的工资又白干了，所以记住两个原则“先上车后选位”、“以小换大”。

好了，以上都只是本人对于东莞楼市未来发展一些浅显的见解，如有不足之处，欢迎大家指正，如果喜欢的话，也可以点赞分享收藏支持一下，当然大家有任何房地产方面的问题，也可以随时咨询，看到信息，都会第一时间回复的。