2021年北京写字楼买卖市场年度总结

回顾一下去年北京二手写字楼市场的成交量，可以说大宗交易频现，小面积办公楼成交量还算稳定。 我们也能从这些数据中看出一些大体的趋势，以及二手写字楼的市场将会如何发展？

01.大宗交易频现，北京核心办公区域优质写字楼资源仍然受到资方青睐。

截止到目前对外公布的数据，去年整个北京的大宗交易额已经超过650亿！这还不包括有些成交信息还没有对外公布的写字楼。 连续两到三年的写字楼市场的大宗交易，说明北京这样的城市商业资源还是受到投资方的青睐（有部分买家是自用）。

而且有消息称，东长安街地铁口有大宗的写字楼项目有意出售，预估成交额接近200亿，很有可能成为2022年写字楼买卖市场成交量最大的一单。

02.二手市场写字楼价格逐渐走低，是否已经到了底部？

跟大宗交易如火如荼相比，单纯从价格方面说，小面积的写字楼个人业主出售写字楼却是不容乐观。

很多的业主，想卖高价，无人问津，太低了，又不想卖了，

真是“向左啊， 向右啊， 向前看，爱要拐几个弯才来”……

所以，年底的时候，中关村商圈甚至出现了单价2万/平方米的抛售价写字楼。

因为二手写字楼普遍成交周期长，属于市场慢慢消化型，大厦品质一般，建筑年代稍早的写字楼，估计都会进入这个价格范围。

03.二手写字楼成交热点区域，马太效应。

二手写字楼成交价格逐步走低，不代表没有成交量，传统商圈仍然是二手写字楼的成交热点区域，尤其是传统的三大商圈。

热点还是热点。

以中关村商圈上地区域的金隅嘉华大厦为例，连续两年二手写字楼交易价格逆市上涨，这在北京应该算是唯一个“另类”的项目吧，而且，价格越涨，业主们越不想卖了，现在一房难求。

小独栋类写字楼，特别受市场的青睐，大部分新建项目都在五环外，比如海淀北清路沿线，大兴新媒体产业基地周边等。

二手小独栋写字楼集中成交量则在西南四环总部基地区域。

04.二手写字楼成交“三重门”，市场需求仍然强劲，成交量逐渐转向新盘。

二手写字楼的交易的难点到底在哪？

简单说三点：限购，限贷，发票。可谓“三重门”。

目前，交易过程中遇到最大的难点就是发票。

二手写字楼交易会产生税费，具体每一套写字楼都不一样，金额有多有少。

而购买群体最多的就是以公司名义购买，公司每一笔支出，都应该有对应的发票。想要发票，就要承担税费，似乎是矛盾体。

所以，不少公司购买写字楼，也选择了其他方式，比如股权转让，法拍，北交所等等，也有不少公司把选择范围转向新盘。

尤其是科技类企业，因为这类买家基本上是自用为主，这个也是与其他大宗交易不同之处。

前几天看一条信息（截图图片），有家科技类公司有意向购买西三旗金隅科技园，我们注意到此类用地用途为科研用地，不是之前的商业办公楼，也就是平常说的纯商业，二次交易会受限，不过，这种类型以后估计将成为方向，商务金融，工业科研生物医药类等，其实是服务于自用企业。

(图片为百度网络截图）

这个园区整体的环境要好过拥挤的西二旗，去过金隅智造工场的人应该知道，完全是新办公风格，旁边还有东升科技园新一期在建园区，以及尚德科技园，已经连成一大片。区域北接回龙观天通苑，往西上地西二旗，往南是亚奥区域，路口在建万象汇今年就可以完工，整个大板块将成为新的科技办公园区。

05.写字楼市场板块变动。

写字楼租户行业板块变动大，去年教育类租户退租潮，还有些教育类公司持有的写字楼，不得不出售。

不过，有的行业走，就会有行业来，会有一些行业补充进来，像芯片类，高端制造类等。购买群体市场板块也会随之变化。

06.多重因素影响下的写字楼买卖市场格局变化。

去年地产板块大波动，大家应该都知道了。今年全球经济发展走向如何，全球疫情的如何变化，以及国内政策方向的变动，都会对目前写字楼买卖市场有影响。

去年今年，北京写字楼租赁市场，估算会大约有200万平米的新增供应量，这还不包括一些商场的改造办公楼，厂房类，旧楼改造，以及央企搬离北京留下的办公楼面积。租赁市场的价格走向，也会对买卖市场有所影响。