商业参谋

朝阳区又一栋办公楼拍卖成交。
上个月月初，京东拍卖平台上，朝阳区酒仙桥电子城·IT产业园内，公示的拍卖栋座的写字楼总面积约为：13014平米，最终的竞价结果为：1.6115亿元，折合单价约为：1.23万/平。一是整栋大宗交易的特殊性，跟小面积写字楼价格无法相比。再加上这么大的标的，对应的意向群体本来就特别少。二是对购买方园区有行业纳税等条件限制。专门投资商业地产的公司一般是不会介入此类房产的。再有一点，就是房屋用途和土地性质：厂房和商品房（如图），适合自持自用或者部分面积出租，再次出售不是那么容易

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北京海淀写字楼买卖市场成交动态，西三环海淀花园桥世纪经贸大厦成交19套写字楼。
以前关注过这个楼的应该知道，此次房产的转让方曾经两次公示过相关的信息，只是因为价格过高，导致了没有意向者愿意报名参与。这次转让方经过详细的市调，下调了公示价格。自然，参与报名的公司也多。这次成交的大面积写字楼公示价（2.1万）成交，基本上没有什么竞争，而越是小面积的写字楼溢价越高。因为面积小，总价低，门槛也低，加上参与竞拍者对户型朝向的偏好，只要其中一家报名者有势在必得的决心，竞价就会非常激烈。其中竞价最高的一套小面积办公室，最后价格已经接近2.7万/平，加上平台费用、税费以及各种费用，购房成本应该在2.8万/平左右。既高于此次大面积的价格，也略高于本楼今年3月份法拍的成交数据2.3万/平。

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路过海淀上地中关村创业大厦，还在装修施工，7月份路过的时候，我还拍了张照片，据说要整体升级改造到明年3月份，应该会升级更多的功能，提升更好的办公环境。
今年，陆陆续续见到过不少城市更新的项目，这些项目基本上都是成熟区域的商业项目，有位置优势，功能设施相对陈旧，难以跟上城市的发展。只是装修改造目标不一样。有在原来办公的基础之上提升办公环境的，也有酒店改成写字楼的，也有把写字楼整体改为公寓的。

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说两条海淀写字楼买卖的成交动态：
第一个是上地四街一号院，一楼，整层面积的写字楼，最终的成交约1万元/平。看了一下院子里面骏一孵化器的租金，租金市场应该在4元/天/平。园区东边就是清河站。不过，这处写字楼的规划用途是工业，再次出售的限制条件太多，基本上没有什么流动性。适合自用办公，一层存储，出入都很方便。另外一个是中关村西区，中关村soho大厦低区一套写字楼，最终的价大约是2.88万/平。

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大体说一下，北京商办市场整栋大宗交易情况，目前不少完成交易，或者正在走交易的流程。
比如昌平回龙观云智中心，海淀北四环海泰大厦配楼弘源独栋写字楼（约9300平）。以及朝阳望京金地整栋。还有之前蚂蚁购买的魏公村丽金东塔整栋，以及腾讯在海淀区学院路拿地自建办公楼。其实，这些大宗成交，购买企业都是跟大厦所在区域整体行业发展有相关联的，很少有跨区域购买写字楼的。另外，还有独栋类写字楼集中的丰台总部基地，我看了一下，单单1.2万平米的，就有四栋，已经在平台公示了，估计，最终的成交企业行业和业务范围还是集中丰台的企业。

房产那些事儿

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持有写字楼的成本之一就是物业费。
以中关村商圈为例，每平米写字楼的物业费普遍在20-27元范围。一套200平写字楼，一年的物业费大约是6万多元。如果没有租户，房子空着，业主每个月也要支付接近五六千元的物业费。商住楼，单纯看物业费这一块，跟纯写字楼比要低很多，普遍5-10元，不过办公环境不如纯写字楼，租金收益普遍也要低很多。

房产那些事儿

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最近有些写字楼的小业主，暂停了出售的意向，一是感觉出售的价格太低了，有租户要租房，租金收益不错，先把房子租出去，收租金。二是感觉市场可能要起来了，价格会上去的，现在不是卖的时候。
写字楼买卖的市场，未来不好预测。这个月11日，海淀苏州街大行基业大厦，成交了一套法拍的房子，2.2万/平（新业主还需要支付此次交易的税费，以及前业主可能拖欠的物业费）。大行基业大厦所处的地理位置，南边一路之隔就是人民大学校区，北边是苏州街地铁站，中关村西区。我看了一下楼内海新域持有楼层的出租报价是6.5元/天/平。楼内其他小业主的租金价格会低一些，应该在4-5元的位置。

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之前对二手写字楼买卖市场预估还是太乐观了。
看一下最新的拍卖数据，北四环世奥国际大厦一处六层商业面积拍卖，最终的成交单价折算也就1.5万元/平米。这块商业面积是3797平，一般这样的大面积，因为总价高，单价自然也不会太高。不过，大楼内其他二手写字楼小面积也出现了2万以内的报价，很有可能最终成交价格会降到接近这次的法拍价。另外，海淀北清路新材料大厦，一处小面积办公室，最新公示的拍卖起步价格1万元/平米，没错！就是1万一平。也许，最近传言的商业办公市场的调整，可能会有利于交易量以及交易价格提升。

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朝阳区国贸商圈的写字楼买卖市场行情，前几天，万达广场北侧的东方梅地亚成交了几套写字楼。这几套都是拍卖平台成交的法拍写字楼，虽然法拍房不同于平常的二手写字楼买卖交易，不过法拍房的成交数据仍然是二手写字楼买卖的参考标准之一。
这几套写字楼中，其中一套竞价特别激烈，最终竞价达到了2.76万元/平，成交价格最低的那套是2.1万元/平。此次拍卖的几套办公室所在的这栋楼，以前散售过，办公面积都属于小业主们持有，普遍的租金应该4元/天/平。而东方梅地亚自持的那栋楼目前的租金是7元/天/平左右，在国贸商圈，二手写字楼市场中，东方梅地亚属于第二梯队的写字楼。

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海淀区六道口金码大厦这套写字楼终于拍卖成交了。七月份一拍的价格是1001万，刚刚结束的二拍价格则是降到了800万，这套写字楼的面积是525平，具体的单价可以算一下，也就每平米1.5万左右。这次拍卖仅有一家企业报名参与，没有其他竞争者，起拍价拿下这套写字楼。
跟以往金码大厦二手写字楼买卖的成交价格比较，这次拍卖的价格真是‘白菜价’了。只是对该套写字楼里面租期情况，目前还是未知。这个也可能是其他意向买家没有报名参与的原因之一，毕竟空房收房更简单一些。

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昨天关注了一套海淀区拍卖的写字楼，甘家口景熙国际，就在地铁白堆子站附近。
我看的时候，还有不到24小时就结束了，还没有人报名参与，最后显示拍卖暂停，其实大概率应该是流拍了，因为去年也曾经撤拍过一次。当然也不排除有别的原因。如果放在以前，像这种小平米的写字楼，总价在300万左右，基本上是二手写字楼市场上成交量最活跃的房子。

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今天看了一下写字楼法拍房市场的数据，新出的拍卖公告里面，起拍价基本上都很低.这个调整的速度还是挺快的，毕竟通过市调二手的写字楼价格普遍不高。
拍卖房产是有时间限制的，并且房产本身又有特殊性，不像其他法拍的产品。短时间内又必须卖掉，价格自然不能标注太高。价格低，自然愿意参与的就多，如果连参与报名的都没有，那么价格必须还要下调。前几天我头条发过，海淀区六道口金码大厦，起拍价1.9万那套写字楼，就这个价格，今天流拍了！因为，购买写字楼的群体，无论是个人还是公司，大部分都属于‘慢热型’的，都是经过深思熟虑，并且仔细研究对比的。

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我之前头条就提到过，中关村那些空置率高的写字楼，品质又不错的，可以考虑到拥挤的e世界财富中心来找找租户。
因为，这两三年，在写字楼租金普遍走低的趋势下，e世界的租金基本上没有降过。这不，与辉同行这样的租户就搬到了互联网金融中心，而且租赁的面积比以前大了很多，像这样快速发展的租户公司，以后扩租是必然的！

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在如今的写字楼市场中，单价 2 万以内的写字楼愈发常见。位于海淀六道口的金码大厦就是其中的代表，看了一下平台公布的信息，起步单价仅为 1.9 万/平。
沿着学清路往北走，便能看到科技财富中心。值得一提的是，在学院路和学清路这一带，二手写字楼仅有金码大厦和科技财富中心。金码大厦的交通优势无可比拟，楼下便是 15 号线六道口地铁站，出行便捷。往西，是繁华的五道口商圈，有清华大学以及清华科技园，浓厚的学术氛围和创新力量在此汇聚。东边则连接着朝阳区的亚奥商圈，尽享多样的商业资源。在这里，既能感受到高校带来的文化底蕴和创新活力，又能与周边的商业资源紧密相连，为企业的发展提供无限可能。腾讯今年在不远处（从金码大厦一直往北）买地自建写字楼，这也从侧面反映了该区域的潜力和吸引力。随着周边的不断发展。

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二手写字楼价格竟然低于法拍房价格了！
今天看了一下海淀数码大厦一套630平米的写字楼，公布的价格是2.3万/平。这个价格意味着数码大厦二手写字楼甚至低于同楼内法拍房的起拍价！众所周知，法拍房一般情况下，起拍价格低，即使最终竞价的成交价格，大部分也是低于同楼内正常的二手写字楼交易的价格。

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北京写字楼买卖市场成交动态：金域国际中心，大厦位于西三旗桥北，属于海淀和昌平的交界区域，最近的地铁是13号线龙泽站。
此次交易的是两个整层，总面积2653㎡，之前公示的报价是2.6万元/㎡。整个区域，金域国际属于比较新的写字楼，如果大厦属于海淀区，交易的价格还要高些。