又是一年年报季，虽说是几家欢喜几家愁，但明显欢喜的少了，愁的多了。
回望2021年，上半年抢地的热情高涨，下半年突然转向低迷，行业风险不断暴露，债务违约、交付困难、房企躺平等现象层出不穷。然而，若任由事态发展下去，越来越多的房企将无力撑过今年的又一波偿债高峰期，大批房企特别是龙头房企倒下绝不是行业健康发展的标志，在这个背景下，物极必反的历史规律再一次应验。
今年初，政策面开始回暖，利好政策不断出炉。从降利率、放宽公积金，转向放松限购、限售，宽松的力度正在加强。春江水暖鸭先知，嗅到了政策底的味道，先知先觉的资金快速涌入，引发房地产板块蹿升，板块指数从3月16日最低的1597.71点，上涨至2211.38点（数据截至4月8日），半个多月板块上涨38.4%。
房地产一直以来都受政策影响很大。理性来看，政策回暖必然会改善需求端，进而使行业景气度提升，熬过这个寒冬的房企都将受益，大型房企尤其如此。
因此，趁着年报季，今天就来盘点一下目前已发布年报的，去年权益销售额排前十的龙头房企，按照年报发布的时间先后顺序，从各个维度梳理一下行业头部玩家去年的整体表现。（注：一季度拿地数据来自中指数据CREIS，包含招拍挂权益土地及收并购土地）
01 招商蛇口
三道红线：目前属于绿档。剔除预收账款的资产负债率为61.67%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25倍。
加权平均融资成本：4.48%。
PE表现（动态）：12.44倍。
机构评级和观点：
标普、惠誉和穆迪均暂未对其评级。
今年一季度的拿地情况：
招商蛇口耗资13亿，取地面积未知。
02 龙湖集团
三道红线：目前属于绿档。剔除预收账款的资产负债率为67.4%，净负债率为46.7%，现金短债比为3.88倍。
加权平均融资成本：4.14%。
PE表现（动态）：8.99倍。
机构评级和观点：
标普评级BBB，展望稳定。标普指出，龙湖集团在行业下行周期中依然表现出韧性。标普认为该公司持续的信贷市场准入应该能帮助其应对房地产行业的限制性监管。龙湖还在寻求通过将其商管和物管业务上市来筹集股本，这将支持其信用状况。在中国房地产行业的严峻环境下，龙湖比同行有更好的缓冲。在市场情绪依然谨慎的当下，该公司更强劲的基本面已经并将继续帮助其获得再融资。
惠誉评级BBB，展望稳定；穆迪评级Baa2，展望稳定。
今年一季度的拿地情况：
龙湖集团耗资36亿取地51万平。
03 碧桂园
三道红线：目前属于黄档。剔除预收账款的资产负债率为74%，净负债率为45.4%，现金短债比为2.3倍。其中，剔除预收账款的资产负债率不满足三道红线不超过70%的要求。
加权平均融资成本：5.2%。
PE表现（动态）：4.68倍。
机构评级和观点：
标普评级BB+，展望稳定。标普报告，预计碧桂园将继续减债。标普还认为，最近的行业政策放松主要是在低线城市，包括降低首付和抵押贷款利率、放宽购房限制等，都应该有助于逐步稳定这些地区的房地产需求。此外，买家可能会选择财务状况良好的开发商，例如碧桂园，以确保他们的住房交付。因此，预计2023年碧桂园销售额将企稳，最多进一步下滑1%-3%。
惠誉评级BBB-，展望负面；穆迪评级Baa3，展望负面。
今年一季度的拿地情况：
碧桂园耗资24亿取地34万平。
04 万科A
三道红线：目前属于绿档。剔除预收账款的资产负债率为68.4%，净负债率为29.7%，现金短债比为1.5倍。
加权平均融资成本：4.11%。
PE表现（动态）：11.09倍。
机构评级和观点：
标普评级BBB+，展望稳定。标普全球评级表示，因未结转收入规模庞大、财务管理审慎及在稳定利润率下滑方面所作的努力，万科在稳定杠杆水平方面将取得进展。标普认为，未来1-2年万科能够将调整后债务对EBITDA比率保持在当前水平附近。而且，万科将对其房地产开发项目的利润率提出更严格的要求。公司计划在总部层面采取更加集中化的土地投资政策。
惠誉和穆迪均暂未评级。
今年一季度的拿地情况：
万科没有出现在拿地金额TOP100排行榜上，一季度未拿地或拿地金额低于8亿。
05 中海地产
三道红线：目前属于绿档。剔除预收账款的资产负债率为53.59%，净负债率为31.07%，现金短债比为2.41倍。
加权平均融资成本：3.55%。
PE表现（动态）：7.29倍。
机构评级和观点：
标普评级BBB+，展望稳定。标普指出，一二线城市的房地产需求通常比三四线城市更具韧性。鉴于中国海外发展将重心放在开发一二线城市房地产项目中，预计若一二线城市销售回暖将令中国海外发展获益。近期中国疫情散发给实体市场再次带来不确定性，影响了部分一二线城市的销售情况。标普认为，中国海外发展将调整推盘计划以保证2022年的销售规模。此外，公司还在2021年收购近1300亿元人民币（权益口径）土地，这些土地主要位于一二线城市。这将支撑公司2022年的合约销售。
惠誉和穆迪均暂未评级。
今年一季度的拿地情况：
中海地产耗资85亿取地42万平。
06 华润置地
三道红线：目前属于绿档。剔除预收账款的资产负债率为60.37%，净负债率为30.4%，现金短债比为1.99倍。
加权平均融资成本：3.71%。
PE表现（动态）：7.09倍。
机构评级和观点：
标普评级BBB+，展望稳定。标普表示，华润置地稳定的租金收入将有助于该公司应对充满挑战的合同销售前景。预计该公司的业绩仍将好于同业，特别是在2022年下半年。标普表示，虽然行业规模在收缩，但未来两年像华润置地这样拥有国企背景的公司是有机会在房地产开发领域扩大市场份额的。这主要是因为管理层更重视质量而不是规模，奉行审慎的财务管理，且当前行业下行期该公司在境内外资本市场的融资渠道均保持畅通。
惠誉暂未评级；穆迪评级Baa1，展望稳定。
今年一季度的拿地情况：
华润置地耗资182亿取地126万平。
总结
仅就这6家行业龙头进行对比。首先看三道红线，除碧桂园为黄档外，其余5家均为绿档，财务大都较为稳健。
然后看加权平均融资成本，最低的是中海，融资成本仅为3.55%。可是，央企和民企的融资成本不能一概而论，如果只看民企的话，龙湖和万科的融资成本都十分优秀，在4.1%左右。
从资本市场的动态PE角度来看，招商蛇口的估值最高，然后是万科，龙湖位于第三。值得一提的是，由于A股的估值中枢普遍高于港股，所以分开来看更为合理。单看港股，估值最高的房企是龙湖，接近9倍。单看A股，估值最高的仍是招商蛇口，达12.44倍。
国际机构评级同样是非常重要的维度，这个维度上龙湖的表现最为突出，它和碧桂园是唯二获得三家主流评级机构评级的房企，而且三大机构的评级都很不错，展望也都是稳定。
最后来看看一季度集中供地的取地情况，可以明显感觉到，资金充裕的央企在唱主角，民企在拿地上普遍“有心无力”。具体而言，华润和中海斩获颇丰，取地金额远超其余房企。在民企队伍里，在拿地上表现亮眼的是龙湖，在成都、重庆、合肥等城市的集中供地上均有他的身影出现。
综上所述，在央国企队伍里，最出色的房企是中海；在民营房企队伍里，最出色的当属龙湖。
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