民间最近流行这样一个段子,别有一番深意:
我说房价太高,他说他降低首付;
我说房价太高,他说贷款利率调低一点;
我说房价太高,他说可以贷到八十岁;
我说房价太高,他说可以贷款三辈;
我说房价太高,他说认房不认贷!
我说房价太贵,你听不懂吗?他说你说什么?
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新政之下,广州与其它一线的区别在哪?
现在“认房不认贷”政策已经在一线城市全部推出,对于楼市的影响,市场分析和讨论的已经太多太多了,校长在上一篇文章当中也专门分享过自己的一些看法。
简单就是,各人管好自己的一亩三分田,管它市场纷飞变化,依据自己的实际情况做出抉择,这才是最明智的。
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广州的楼市跟跟北上深这几个绝对一线不一样,跟成都杭州等新一线也不一样。
相比北京上海这样牛逼城市加上牛X产业以及庞大的接盘群体,其核心地位相当稳固,即便是老破旧叠加地段和学位也还是有市场的。
而成都杭州在城市规划和开发利用上相对合理,二手房在地段和品质上也能站稳。
然而,广州楼市没有形成滚动链条!
广州在早些年开发的都是郊区,因为老破旧占据了城市中心大部分区域。
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如此一来,广州的房东们手上的房产基本上都是这两种类型为主!
随着楼市的一天天降温,广州老破旧这类资产的金融属性和居住属性正在加速消失。
同时,因为新区的名校分流,老破旧的学区优势也在大幅下降,这样的二手房想要出手也是非常不容易的。
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对于广州而言,表面上看,是由于二手挂盘爆增所引发的内卷;实质上,是新房的竞争抢走了市场份额,这场战斗还远没有结束。
这还只是个开始!
在校长看来,要想在这场战斗中能突围成功,无非就两种:十年以内的新城和极度优质稀缺的二手。
至于大部分的老破旧和远郊新来说,可以考虑借着每一轮的新政赶紧果断出手置换,要不然可能成为妥妥的一个大冤种。
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新政之下,广州楼市新动向
8月30日,广州市人民政府办公厅官网发布公告,宣布2023年8月18日0点后签订个人住房贷款合同的,按“认房不认贷”政策执行。
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该政策落地的首个周末,广州楼市出现了开发商抢先推售、促销推新、回收折扣、人气“爆棚”等多种现象。
至于成交量方面,按现在的新热门词汇来形容,叫“心电图式”成交现象。
校长实地走了很多个楼盘,新政前后的变化给到我个人的感受还是挺大的。
在一手楼市方面,新政后楼盘冷热分化现象更加明显,但整体上房价波动不大。
二手楼市方面,业主放盘量较之前有所增加,但是在成交表现方面还不是很积极。
这时,有专家跑出来振臂高呼”亲爱的开发商们,政策东风已到,赶紧抛售出货”。
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专家不愧是专家,总能找到合适的时机说出几句“权威且专业的专家意见”!
事实上,一些楼盘现场热闹,但也有不少项目仍处于冷清局面。
某房屋销售平台的负责人跟校长聊到,这些政策一出台后,增城的一个地铁上盖项目成交了20套,业绩相当可观,除此以外,他们代理的多个外围区域的楼盘依然一如往常的冷清。
很多代理和业内从业者最近交流也比较多,大家的观点其实都差不多。
新政落地后,确实能减轻部分购房者的首付负担,但月供增加却又变成了一个长期负担,相当考验购房者能否持续高收入的能力。
从目前情况看,广州楼市全面回暖仍然是一个渴望而暂时不可及的局面。
简单来说,现在的“首付减负”对广州楼市的刺激作用并不明显。
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而对于核心区域的热门项目来说,楼盘的合理定价才是最为关键的决定性因素,新政也仅仅起到一点点的打辅助的作用。
要知道,近两三年,外围区域刚需项目的首付比例其实已经在逐步下降了,所以也并不是什么新鲜事了。
比如荔湾广钢新城南区的项目,上周末以3.8万元/平方米起的价格推售新货,总价300万元左右就可以购置一套“3+1”房单位。
相比今年年初,当时均价最高超过4万/平。
在人气有所回升的同时,也有不少楼盘声称近期要回收折扣,甚至直言要涨价。
不知道这些楼盘是在自嗨呢?还是过度自信了些?
校长认为,开发商们还是要认清事实,不要有点新政的风吹草动就想涨价提价,毕竟今时不同往日了,都醒醒吧。
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至于新政之后的二手楼市,除了看楼者有所增加,放盘量也有所上升之外,表现在成交量上,整体平均变化并不大。
表现在买卖双方的态度上,买方的态度对于还价的幅度还是非常大;而卖方的态度还是比较坚挺。
除非是急用钱,否则不考虑降价出手。
买卖双方之间的博弈还在持续。买方博的是房价未来还会继续下跌,楼市持续低迷;而卖方则相反。
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这样的博弈之下,双方能否达到共识?什么时候能达成共识?
大家都非常关注!
二手房市场如此,新房市场亦然这样!
然而一段时间来,不管一轮又一轮的新政如何,场内外的观望氛围显得愈发浓厚!
话说回来,现在的客户缺的不是首付,而是信心。
现在的楼市已然不是卖方市场,而是一个买方所主导行情走向的市场!
这样的现实,很长一段时间里估计都将如此!
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