01 那些执行固定利率的 存量“大冤种”

“不查不知道，一查吓一跳！”

前些天，红姐接到一位好友电话，说他直到上个月才发现，自己的二套房贷利率一直执行的还是5.39%，没有跟随LPR下调而调整。

他给房贷银行打了一通电话后得知，是当时自己稀里糊涂的在APP上操作选择了固定利率，并且总行给了截图，清清楚楚地记载着他是何日何时点击操作的。

按说朋友不至于这么傻，他说自己毫无记忆，可能当时太忙了，没仔细看，以为是调为浮动利率就点击确认了。

并且他说，据贷款行反馈，像他这种稀里糊涂签了固定利率的，仅在这一个支行，还有20多单，总行层面就更多了。

朋友说，他妥妥地当了好几年的房贷“大冤种”，本应该从2020年就能够享受到5年期LPR持续下调带来的利率优惠，也不知道这些年一共多交了多少利息。

他说，只能选择凑钱提前还贷了。贷款行告诉他：最早排到了7月1日。

并且还有那些当时认为利率不会降、主动选择固定利率的存量房贷持有者，只能等待下次国家层面的房贷利率政策调整，或者提前还款，或者卖房，止损。

02那些选浮动利率的存量房奴 也称自己是“大冤种”

其实，即便被自动批量划转为浮动利率的广大存量房贷持有者，享受到了LPR调降利率优惠，面对当前新购房贷利率的大幅下调，他们也依然认为自己是“大冤种”。

因为对于存量房贷持有者，银行的加点数是不变的。热点城市二套房普通加点幅度在60个基点左右，当前绝大部分存量房贷利率依然处于4.3%-4.5%的高位。

而“5.17”新政之后，据中原地产研究院统计，已有超250个城市明确取消房贷利率下限。目前，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部进入“3字头”；二套房贷利率，上海和深圳已降为3.9%、广州降为3.75%。

有测算显示，在一线城市持有一套400万总价的房产，3成首付，贷280万，30年等额本息。房贷利率4.5%的比房贷利率3.5%的，月供要多交约1600元。

同样是买入并持有房产，以前买的和现在买的，房贷利率持有成本相差可谓巨大。

目前，个别城市已经表态，原来认定为“二套房”的存量房贷，按照新政，房贷利率可转为首套房。

比如杭州，“5.9新政”规定“以区为单位认定首套房资格”，所在区名下无房，新购即算首套。因此，不同区的存量房二套利率可转首套利率。

但是，更多的城市针对存量房贷还没有说法。存量房业主们也纷纷呼吁：应该降低存量房贷利率！

03 相比降首付 进一步调降房贷利率是核心

除了下调存量房贷的呼声渐大，研究机构认为，新购住房的房贷利率也还有下调空间。

红姐注意到，“六一”节前，国泰君安发表了一篇研报，题为《房地产行业：解开金融链与实物链，利率是核心》。

其中鲜明地指出，对居民购房约束较大的是月还款能力。本轮地产政策，从利率上看，还没有到合意水平。相比降首付，进一步调降房贷利率是核心。

国泰君安认为，当前5年期及以上LPR为3.95%，仍然远高于其他资产类别能够提供的收益水平，如上海，首套房贷款利率为LPR-45BP，至3.50%，仍然高于消费贷、经营性物业贷款等风险等级更高的贷款品种。

国泰君安认为，从风险等级来定利率水平的话，房贷按揭贷款利率应该高于国债利率、低于消费贷利率。首付比例下限已经较低，未来起更主要作用的政策在于房贷利率的调整。