存量房贷利率会下调吗？
8月末，彭博社发布消息，说我国正在考虑进一步下调房贷利
率，允许38万亿存量房贷“转按揭”。
随后有银行行长在中期业绩会上就此回应，说没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，监管也未就此征求过商业银行的意见。
隔两天，彭博社再放猛料，说我国考虑分两步下调存量住房贷款利率约80个基点，首次下调可能就在未来几周，第二次下调在明年年初，且可能对首套和二套房都适用。
市场上热议声不止，下调存量房贷利率的呼声也越来越高。
在9月5日的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示：存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
那么，这一次，存量房贷利率有可能下调吗？
01 新旧房贷息差大，调降呼声高
据Wind数据，截至2024年8月，全国首套房平均利率已降至约3.25%，二套房贷平均利率为3.6%。广州地区有外资银行首套房贷利率已降到3%以下。
另据中指院数据，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。
而存量房贷利率，上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日，且主要针对的是首套房贷，调整后加权平均利率为4.27%（有的4.2%，有的4.3%，因重定价日不同而不同）。
也就是说，即便是首套房，目前新旧房贷息差也高约100bp，存量二套房贷新旧息差更高。因此市场上调降存量房贷利息的呼声越来越高，预期也在增高。
02 调降存量房贷利率，有啥好处？
据央行发布数据，截至2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.79万亿元。
中指研究院认为，若进一步下调存量房贷利率，将节约借款人利息支出，有利于扩大消费和投资。同时也能减缓购房者观望情绪，稳定住房消费预期，减少提前还贷现象。
华泰证券研究认为，当前市场环境下，降息是务实有效的政策，会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。
华福证券研究认为，如果存量贷款利率降至新增住房贷款利率水平，有望改善二手房抛压，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。
但天风证券研究认为，调降存量房贷利率确实是让利于民，但平均到户金额有限，很难因为存量房贷利率下降而带动有效需求。
其认为，调降存量房贷利率可能也无法完全缓释“提前还贷”压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。
长江证券研究认为，如存量房贷按照最新利率重定价，居民月供支出全国平均降幅约10%，100万房贷的月供可减少约500元；对于存量房贷与新发放房贷利差较大的部分城市，减负效果会较为明显，可达到15%左右。
长江证券认为，居民减负利好一般消费，但对于住房等偏资产属性的大宗消费而言，并无直接作用。
03 存量房贷利率下调，难点何在？
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华泰证券研究指出，存量房贷利率调整的难点，并不在于政策意志，而是银行商业利益考量，不同银行的净息差压力也不相同，需要关注各银行实际落地情况。
今年7月，为缓解净息差压力，六大国有商业银行、12家全国性股份制银行已经陆续调降人民币存款利率，8月更多中小银行进行了跟进。
据中指院统计，从5年期存款利率来看，目前国有银行已多降至1.8%，股份制银行多降至1.85%，均已降至2%以下。
另据国家金融监督管理总局发布的数据，今年二季度，商业银行净息差为1.54%，与一季度保持一致。
其中，股份行二季度内净息差为1.63%，城商行和农商行分别为1.45%、1.72%；大型商业银行、民营银行、外资银行分别为1.46%、4.21%、1.46%。
华泰证券研究进一步指出，后续不仅关注银行是否下调存量房贷利率，而且需要关注调整的幅度，如果调整幅度较小，对市场影响力度亦有限。
华福证券研究指出，上一轮2023年9月银行批量下调存量房贷利率对楼市复苏效果有限，原因主要就是下调范围和下调幅度有限。
那么，这一次存量房贷利率真的会下调吗？幅度可能有多大？
野村中国首席经济学家陆挺认为，美联储9月降息已经基本确定，大概率是降25个基点。在此背景下，并考虑我们之前已经多次降息，因此央行小幅降息可能性较大。
陆挺预测，下半年到年底之前，央行降低存量按揭贷款利率的降幅可能在40bp左右。
另外，浙商证券研究分析，房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是降低存量按揭加点。
因为转按揭，相当于原先在A银行贷款的居民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，涉及跨行合作等，流程复杂，且可能会造成银行恶性竞争。
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