转自：财叔有料
存量房贷利率下调的关注度还是很高，大家还是盼望国家能送温暖。
今天有消息称，相关部门最快将于本月下调总量高达38万亿的存量房贷利率，一些银行正在为即将到来的房贷利率调整做最后的准备。其中一位知情人士说，一些房主可能很快会享受最多50个基点的利率下调。
9、10月份调整存量房贷利率是有传统的，上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日。更早前的2008年，央行决定存量房贷利率打7折的消息，是10月22日发布。
金融消费者希望能在国庆节前得到一个大礼包。
不过对于这个话题，央行货币政策司司长邹澜9月5日在一场发布会上回应称，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1个百分点和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行；同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
邹司长的意思是，你们再等3个多月，明年元旦就会执行新利率了。存量房贷利率下调还面临多种压力，没那么容易。
但市场还是很期待，而且消息是越来越有板有眼。
从提振楼市和刺激消费角度看，降低存量房贷利率很有必要。
统计数据显示，8月以来，新房销售继续恶化，二手房也无企稳迹象。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。
市场调查表明，二手房抛盘增加，主要可归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力。鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金，进而提前偿还贷款，优化自身的按揭贷款成本。
因此，可以说，上一轮存量房贷调降对楼市效果有限，原因主要是下调范围和下调幅度有限。一方面，下调范围有限，上次调降针对首套个人住房贷 款，并未惠及存在较大新老利差的二套房贷款。二套和多套这部分的占比大约为12.7%，规模4.8万亿；另一方面，下调幅度有限，据央行披露数据，2023年12月新发放个人住房贷款加权平均利率 为3.97%，而四季度存量房贷下调后的平均利率4.27%，即调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。
我放一张长江证券研究所做的一线城市和全国水平的存量首套和新发首套利率及月供对比，可见月供有500-700 多元的差距，幅度是10%-15%。
这种情况下，现金流还比较健康的家庭，攒点钱就想着提前还贷，能节省点利息当然是极好的。
存量房主，可以说是银行之前十几年最庞大、最优质的贷款群体，现在这个群体集体要掀桌子了，是需要坐下来好好谈谈了。
去年9月的下调，平均降幅是73个基点。这次如果下调，大概能调低多少呢？
有市场研究人员认为，存量房贷利率调降10-20个基点的可能性更大。也有测算是调降 50 个基点。
调降10-20个基点的理由，是从保护银行净息差的角度来测算的。
2023年二季度存量房贷利率压降前，银行净息差还有 1.74%，今年二季度银行净息差已经降至1.54%，而2025 年初存量房贷执行新利率时，银行净息差可能还会面临一次回落。如果今年内银行净息差还要维持住 1.5%，那么存量房贷利率调降幅度也就只有26个基点左右。
调降 50 个基点的测算方式是，目前新发房贷利率在 3.35% 左右，而2025 年初执行今年2次降低 LPR 后的新利率的存量房贷利率在 3.85%左右，两者差距是 50 个基点，这就是理论上的调降空间。
对房主来说，当然是调低越多越好。
有研究人员测算表明，如果调低 50 个基点，对上市银行的营收影响大约是 3.1 %，对税前利率的影响大约是7%，总体影响可控。
市场人士认为，从效果上看，如果存量房贷进一步调降，在9月美国降息铁板钉钉，国内利率下行空间打开的环境下，如果进一步降存量贷款利率至新增住房贷款利率水平，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。
从消费方面看，利息支出减少，相当于居民收入增加，即期或未来的消费能力提升。
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