最近让广州业主们破防的，应该是网络上各种铺天盖地的降价消息。
增城腰斩，南沙半价，房价只有更低没有最低。
而且不止是远郊，哪怕是一些 核心板块， 房价也好像开启了“大甩卖”模式。
广钢卖2字头，万博卖2字头，奶厂卖4字头。
不少人高呼再等等，“房价如葱”的时代真的来啦。
可事实真的是如此吗？
01
不用太过焦虑
地板价有地板价的理由
增城跟南沙的房价的确有大力回调，而且不止是增城南沙，花都从化也一样。
目前广州郊区的楼市日子确实不好过。
但从整体的数据看，其实现在郊区二手房价对比巅峰时的2021年，跌幅在26-40%之间。
△广州郊区二手房价变化，数据来源：贝壳
增城现在也的确有打5折，打骨折在卖的房，但一般有几个原因：
其一，太偏远，如石滩板块目前最低6千/㎡的房价都有。
其二，没有地铁交通不便，郊区没有地铁的项目就是很难卖，特别主打刚需的项目，不大力降价卖不动，如御溪世家。
其三，以前网红盘溢价高，如今泡沫破了，跌起来的价差也很大，比如碧桂园云顶，曾经卖过4万+，现在二手1.7万/㎡。
而其他配套不错，优势突出的项目，其实价格回调在30%以内，比如华润公园上城等。
南沙就更不用说了，整体区域降幅对比巅峰时期其实只降了30%左右。
部分新房项目，可能开发商有出货压力，所以让利程度会高一点，像最近的南沙十里方圆。
1.5万买小户型，对比之前的2-3万/㎡，的确优惠，也引起不少刚需抢购。
△南沙十里方圆工抵房价格
不过郊区的房价跌就算了，那核心区如广钢、万博、奶厂怎么房价也大跌特跌？
先别焦虑，我们一个个来看。
广钢卖到2字头了？有套中海花湾壹号的68㎡户型，以2.2万/㎡的价格成交。
结果一查，发现是属性是商住的， 2字头很正常，说明不了什么。
虽然广钢目前有不少3字头的成交房源，但主流价格仍然在4-5万/㎡。
那万博的2字头呢？
其实就是近期万科欧泊的80㎡2房户型，以232万的价格成交了，折合单价约2.9万/㎡。
而且还有业主继续降价，80㎡报价230万，单价低至2.87万/㎡。
但事实上，万科欧泊作为以前万博的稀缺项目，价格是被一路炒高的。
如今万博不缺项目项目，更不缺标杆项目，相比之下80㎡只做2房的万科欧泊就显得很鸡肋。
这种蟹货卖出低价，其实是正常的，并不能代表板块价值。
而奶厂的4字头呢，其实是近期奶厂四大金刚之一的华润天合， 成交了一套140㎡的户型，成交总价698万，折合单价4.97万/㎡。
这种无限接近5万/㎡的价格，强行说是4字头的挺勉强的......
但不得不承认的是，奶厂如今经过价格回调，各大项目较去年都跌了20-35%左右。
只有金地天河公馆的价格比较坚挺，二手成交价跌幅在3%。
△奶厂四大金刚二手房价变化，数据来源：贝壳
说到底，个例是不能代表整体板块的水平，也不能代表板块的价值。
特别是核心板块，标杆项目与非标杆项目之间的分化也很大。
就像天河，8月份房价分化也很严重，如侨鑫汇悦台、嘉裕公馆价格不仅没跌还涨了。
也有小区如金碧华府、棠德花苑等，房价出现了下跌，跌幅从10-30%不等。
△天河部分热门二手小区房价涨跌，数据来源：安居客
02
标杆项目房价企稳
等等党不一定胜利
说到这里，其实也很想提醒一下大家，有时候个例并不能反映全部，个别项目也不能代表整体板块。
现在的网络氛围将广州楼市渲染的过分悲观，甚至有人为了流量而无休止制作焦虑。
这很容易让人以为，现在整个广州楼市全都是这样，再等等买房就如“买葱”。
但把每一个出现“地板价”的项目扒开来看，你会发现大降特降的项目一般缺点都很明显。
要么地段偏远、要么自身产品不行等等。
而核心板块的标杆项目，很多房价仍然是“稳如老狗”的。
举个例子吧，比如万博板块虽然有成交2.9万/㎡的二手，但也有成交均价6.1万/㎡的标杆项目长隆万博悦府。
标杆项目就是不卷价格也卖得好，可以看到悦府是广州1-8月的全市销冠。
△广州1-8月销售TOP10项目，数据来源：克而瑞
像这两天假期，悦府的人气也是很热，沙盘前都是人，停车场也停满车了。
△长隆万博悦府现场实拍
△长隆万博悦府现场实拍
为什么悦府不卷价格还如此好卖？
因为悦府不仅天生地段好，而且在分化如此严重的市场当下，还做 到了强兑现。
项目从去年开盘到现在，实景示范区开了、小学定了东风东名校、中学也快官宣了，相信会有惊喜。
而且项目的万象商业，近期光是设计费就花了9千万，又在业主面前狠狠刷了波好感。
因为兑现力强，所以悦府的房价一直都稳定，均价在6万/㎡上下。
其实也不是没有粉丝来问过，就是犹豫要不要现在入手悦府，害怕等等党会胜利。
我认为，如果是其他非核心非标杆的项目，那可以再等等，因为没有核心竞争力的项目在如今的楼市就只能卷价格，继续等或许会等到更低价。
但如果想买长隆万博悦府 或是海珠的中海大境、天河的保利天瑞......这种核心标杆盘，都可以不用等。
因为这些盘不仅区位核心，而且自身产品过硬，周边配套齐全，背后房企有实力，不会无底线的降价。
甚至还会涨价，就像长隆万博悦府去年9月均价6万/㎡，现在均价6.3万/㎡，房价不跌反涨。
△长隆万博悦府成交均价，数据来源：克而瑞
还有保利天瑞也是，其开盘价格约8万/㎡，现在价格已经逼近9万/㎡。
中海大境首开的时候单价7-10/㎡，后来加推也涨价至7.3-10万/㎡。
在现在各种促销满天飞的背景下，项目还敢涨价的，只能说明自身底气够足，不需要卷价格抢客户。
再加上，目前广州市场正处于政策风口，像南沙在前两天就放松了限购，后续可能还有 买房落户、买公寓落户等政策。
不止是南沙，预计广州接下来还有大招在路上，毕竟提振楼市迫在眉睫。
而一旦有利好政策，那么核心区的标杆盘房价肯定也是最快有反应的。
所以说，等等党不一定都是胜利的，该出手时就出手也是一种不错的选择。
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