某网友说：龙岗中心城真的有种天高海阔的感觉，环境好，很舒服，就是去市区上班太远了太远了…
在深圳，适合居住的地方不在少数，但大部分的代价是升值潜力较弱。
即便是本地有龙头企业，离市区不远，房价中规中规的板块依旧存在。
比如，我们今天要说的坂田片区。
01
2002年，华为从南山搬到坂田，给坂田带来了人口和就业机会，也大幅拉动了龙岗的经济。
最近五年，面对老美的极限施压，华为依然是遥遥领先，可坂田的房价却江河日下。
目前坂田二手房均价5.7万，比深圳全市均价还要略低一点。
为什么华为无法支撑坂田的房价？
从某种角度上来说，坂田现在的房价依然是由华为支撑起来的，如果不是有华为的存在，坂田的房价跟布吉就没什么区别了。
虽然现在华为的发展势头很猛，尤其是三折叠手机发布后，一度在二手市场被炒到近10万一台。
但过去几年，华为不少员工的收入其实是有所下滑的，尤其是终端部门，由于销量和利润的下降，他们的收入有不小的降幅。
在华为还没有开始搬迁一部分功能到松山湖以前，当时坂田的房价受华为的影响更大，我们经常开玩笑说，华为一发年终奖，坂田房价涨一涨。
如今，华为已经在坂田扎根20多年了，各种利好该兑现的基本上陆陆续续都兑现了。
华为搬迁一部分功能到松山湖以后，坂田的后劲明显乏力，接下来不要对坂田有太高的期望。
02
华为在坂田为龙岗的GDP做了很大比例的贡献。
但龙岗区的发展重心，在于建设打造龙岗中心城和龙岗大运。
虽然坂田贡献了大量的GDP，但用来继续投入在坂田上的资源和资金就相对有限，所以坂田的发展速度和城市界面比较一般。
而我们看到龙岗中心城很漂亮，龙岗大运也很漂亮，但是他们有一个共同的问题，就是缺乏优质产业支撑。
因此，龙岗中心城和大运目前都是睡城，没有一套自己完整的供血体系。
由于坂田的城市界面建设比较一般，在这样的地段就没有办法形成改善、豪宅的地段和圈层。
这就直接导致了——
在坂田买房的华为人，基本上都是以中底层为主。
华为的中高层，基本上不太会考虑在坂田买房，就算买也是作为第二居所。
我最近接待了不少华为员工的付费咨询，他们基本上都有一个共性：资产到一定程度后，就会想把坂田的房子卖掉置换，然后到南山、深圳湾和宝安中心这些地方买改善或豪宅产品。
从最本质的角度来说，只要有地段上的硬伤，一个公司哪怕是像华为这样的巨头，也没有办法把一个普通片区变成一个豪宅区。
就像比亚迪，虽然很强大，但也无法支撑起坪山区的高房价。
03
还有一个就是地缘政治上的原因。
从地理位置来看，龙岗的坂田，去龙华、福田和罗湖都很方便。
这本身是一个好事，但是龙岗区为什么不重点发展坂田呢？
其实很简单，每一个区重点发展打造的地方，一般不会放在交界处。
就像罗湖不会大力发展靠近龙岗、盐田和福田的地方；福田不会大力发展靠近罗湖、龙岗、龙华和南山的地方；南山不会大力发展靠近福田、龙华和宝安的地方；深圳不会大力发展靠近惠州和东莞的地方；香港不会大力发展靠近深圳的地方。
每个区的规划都想把建设发展的利好全部被自己的地盘所吸收，而不是外溢到其他地方。
所以，买房尽可能不要买在各个区的交界处，因为这种地方很容易成为爹不疼娘不爱的三不管地带。
但宝安中心算是一个例外，因为有前海管理局凌驾于各区之上的独特存在。
在没有成立前海管理局以前，南山也没有去重点发展靠近宝安的地方，像西丽的边缘、南头和老前海的城市界面都很一般。
每个片区的规划与发展，都有各自的目的和考量。只有看透了这些底层的利害关系与发展逻辑，才能够看透本质做对选择。
南山为什么支撑得起高房价？不仅仅是因为南山有腾讯，而是南山还有大量的互联网公司、科创公司、专精特新企业等中高端产业群，同时在地段上也有很大的优势。这种多维度的支撑，让南山有源源不断的动力和后劲，才让南山的房价成为深圳之巅。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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