这一轮的“救市”，力度前所未有！
昨天深夜，楼市利好三连，央行官宣存贷利率10月底正式下调，广州也几乎在同一时间，宣布全面放开限购。
而今天傍晚，广州一二套首付，明确统一为15%。
这距离高层定调促进房地产止跌回温，过去不到一周。
密集打出的楼市组合拳，透露了一个重要信号：官方托底楼市，将房价拉回正轨的决心很大。
｜广州楼市发布 制
而这波政策利好，也瞬间在土拍和新房市场上，起到了立杆见影效果。
比如白云怡新南路地块，今早被2大房企轮番争抢厮杀，以溢价13.29%成交。
这也是继昨天南方面粉厂地块之后，广州又一宗宅地被爆抢。
再比如，海珠保利燕语堂悦今天二期开盘，一天之内成交25套。
｜项目成交截图
虽说今天是工作日，但现场大部分时间段，基本是座无虚席，大致延续了项目首开时的高热度。
很明显，无论是开发商还是买家，对于优质项目已经开始抄底了。
｜二期开盘售楼部现场
很多人认为，现在中心区供地爆发，天河、海珠、越秀等区都掏出了“压箱底”宅地，不妨再等等看。
但事实上，随着下半年中心区供地步伐加快，不同地块之间的素质，也在呈现两极分化。
从土地端来看，广州中心区真正的核心靓地，其实并不多。
土拍数据显示，今年中心四区总共卖出了7块宅地，溢价成交的仅有2宗。
站在拿地房企的视角来看，中心区“尖货”宅地还是少数类。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，虽然供地在向中心区倾斜，但高质量地块依然稀缺。
这种现象在海珠区，体现的最为很明显。
比如，海珠今年上架挂牌的7宗土地，普遍有两种特点：
一方面，这些新增宅地，正在趋于“mini化”。
它们的体量，大部分都在10万方以下。
这也意味着，它们的社区规模不会太大，并且由于缺乏空间纵深，可能会受临路噪音和周边环境干扰等影响。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，海珠今年的宅地，容积率大部分都在5.0以上，有些甚至破7。
要知道，目前的中心区，宅地地块普遍有降容趋势，但海珠却截然相反。
相关数据显示，近3年来，海珠容积率小于5的宅地占比，正在显著下降。
如果接下来这些地块进入新房市场，那么高容积率项目占比，会进一步抬高。
这里也说明，海珠优质地块不足的矛盾，在逐渐凸显。
海珠的好地，真不多了。
事实上，海珠靓地稀缺，一点都不奇怪。
从土地面积来看，90.4平方千米的海珠区，仅占到广州的1.3%，可开发的地块本就不多。
尤其是随着城市发展，海珠很多核心地段如琶洲、滨江东等，要么接近开发尾声，要么位于成熟地段。
优质地块收储的难度，正在加大。
现如今海珠上架的大部分宅地，也都是从建筑群中硬生生抠出来的，如海珠东晓路东侧地块就是如此。
｜海珠航拍图
｜广州楼市发布 摄
这就导致，海珠很多新增的住宅地块，在质量上，可能会反而不如现在的项目。
比如二期开盘的保利燕语堂悦，就比周边几块新增宅地，拥有更为全面的综合素质。
一来，燕语堂悦近12万方的体量，与大部新地块相比，明显更具有可塑性。
比如保利燕语堂悦能依靠体量优势，做大社区纵深和退距，避免直面噪音、商住混合等因素。
同时，这也为保利燕语堂悦植入更丰富的社区配套，提供了先天条件。
众所周知，海珠90%以上的老社区，园林面积小就是因为体量受限。
而它打造的1.6万方的新中式园林，是目前海珠同等价位新盘中，唯一把园林规模突破到1.5万方以上的项目。
｜广州楼市发布 制图
而更大的腾挪空间，也使燕语堂悦有机会把新中式的“叠山理水”的园林带入社区。
让业主的归家动线上，能依次看到亭台楼阁、曲水飞虹、万倾涵碧等景观元素。
比过往千篇一律的园林社区，更具精神韵味。
｜项目园林实景图
二来，今年新增的宅地，普遍在做“减法”，它们的学铁商配套，大多数相对简单。
如前段时间挂牌的东晓路东侧地块，商业配建仅700多方；体量15万方的三滘立交地块，更是没有“安排”商业。
再比如，今年海珠挂拍的几宗宅地，几乎都是没有中小学配建。
｜广州楼市发布 制图
宅地全面做“减法”，背后其实是上半年土拍降温，官方通过“减负”刺激房企拿地。
初衷当然是好，但对买家来说，这也意味着全能型的完善社区，会越来越少。
反过来看，保利燕语堂悦不仅有1000平肉菜市场，还设置了2000平图书馆。
同时配建的24班小学，在开盘前就官宣引入海珠宝玉直实验小学领办，直接给业主吃下定心丸。
加上周边的省一级五中附中、广州41中、江南外国语学校等强校，相当于从幼儿园-小学-初中，整个12年教育阶段都可以形成牛校闭环，确定性更强。
| 宝玉直实验小学光大校区
除了社区配建，保利燕语堂悦的资源富集浓度，也明显比周边新地块更高。
像燕语堂悦800米步行范围内，就聚集了华新333综合体、燕汇广场、广纸天地荟、燕子岗体育场、南方医科大学珠江医院、庄头公园等配套。
| 项目周边配套航拍
在交通层面，保利燕语堂悦楼下就广佛线、11号线交汇站——燕岗地铁站，它与项目仅有150米。
从距离上看，它是周边几块地，乃至在售新盘中，距离地铁最近的项目，对于坐地铁通勤的打工人来说，这无疑更为友好。
尤其是途经琶洲、金融城、广州东站、白鹅潭的11号线将在年底开通，届时它近地铁的优势，会被进一步放大。
| 广州楼市发布 制
可以看到，作为海珠的“全能型”选手，仅仅只是在“面粉”价值上，保利燕语堂悦已经和今年大部分新宅地，拉开了巨大差距。
从海珠的供地趋势看，未来很长一段时间，小型宅地仍然会是区域常态。
也就是说，像保利燕语堂悦这种拥有“全优基因”楼盘，将很难被复制。
它的市场价值性，在海珠也会是独一无二。
现如今，官方相继放出一些列重磅大招，说明抄底保利燕语堂悦这类核心物业的窗口，再次打开。
据楼市君了解，项目首推的A1、A2栋大部分房源已经售罄，目前只剩少量户型。
而二期开盘推出的90-92平户型，也是断货王热销三房产品。
作为海珠首个新规全南向项目，保利燕语堂悦在产品上，运用了不少创新手法。
比如90平户型，它在各个空间上，大面积使用800mm飘窗设计，不仅主套做成了U型飘窗，它的餐厅，也设置了一个L型全明飘窗。
这样一来，不但增加了开窗面，使房间从餐厅到阳台，形成一个连续的采光面，同时也实现了使用率超100%。
｜广州楼市发布 制图
如果走进里面，你甚至能深刻到体会到，其空间被放大的感觉。
比如它的横厅，在不打通次卧的情况下，面宽能达到6米左右，这种视觉效果，是很多同面积段户型做不到的。
并且，这一户型还实现了南北对流，采光全明。
再来看看92平户型，采用经典竖厅设计，在动静分区上，做到了明显分界。
与此同时，客厅+三间卧室朝南的设计，也把南向采光面发挥到了极致。
｜广州楼市发布 制图
值得注意的是，二期产品在景观层面上也有所升级。
首先，二期楼下就是中轴园林，从楼上俯瞰，满眼绿意的园景全面铺陈开来。
其次，部分高层单位，东南向还能眺望到珠江后航道江景。
再加上，92平户型大开窗面设计，它能把江景最大程度引入室内，因此它也是二期中，视野景观最佳的户型。
｜广州楼市发布 制图
未来业主入住之后，无论是站在客厅、阳台，还是卧室，都能把浩荡江景装入进来。
目前，92平户型的板房已经开放，买家不妨可以去体验下。
｜92平户型板房实景
很显然，无论是从土地角度，还是产品层面，保利燕语堂悦在海珠，目前都有很难复刻的价值内容。
尤其是在优质“面粉”日益稀缺的当下，这种项目会愈发珍贵。
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