如果你是在房贷利率5%以上站岗的“大冤种”，此刻应该喜大普奔。
昨天，大V君有朋友收到银行降存量房贷利率短信通知。房贷利率即将要一嘢降152.7BP，月供大约能减少600元！
按每次降息20BP幅度计算，这相当于一夜之间降了7次息！简直核爆级操作，瞬间打开房贷堰塞湖。
10月25日起，存量房贷批量调整，你的预计能降多少？
昨天，大V君朋友李女士收到招商银行的短信通知，她的存量房贷利率下调了。打开手机银行一看，简直有点不敢相信自己的眼睛。
图|李女士收到的银行短信通知
原来李女士的房贷利率是LPR+122.7BP，10月25日存量房贷利率自动调整后，她的房贷利率将调整为LPR-30BP。
一夜之间，LPR的点数下降152.7BP！
调整前，李女士房贷利率为5.427%；调整后房贷利率为3.9%。如果按每次降息20BP计算，相当于一夜之间房贷利息降了7次。
这次相当于房贷利率打了7.18折。
2009年为提振楼市，就出现过房贷利率直接打7折的案例。当时房贷利率在6%左右，打完7折是4.1%。
调整后，李女士每月可以少省多少钱？
李女士还有65万元房贷，调整后每月可以减少近600元的月供压力。
图| 利率调整前后对比
此时此刻，作为老韭菜的李女士，很想对央妈唱一首《世上只有妈妈好》。
李女士的爱人也有一套房子在还房贷，情况与李女士基本一样。你少600，我少600，以后一家子每个月就能省下1200元。
回想2018年买房，李女士简直不堪回首。当时房价飞涨，利率高企。原来银行不给李女士批贷款，除非有一笔定期存款。
李女士只好花30万元给银行定期存了半年，再找到各种关系，才能批下贷款。但是贷款利率加点依然要在120多BP以上。
图| 在等待办理业务的客户们
“我算幸运的了，有人加点在150BP，折算下来房贷利率在6%以上。”李女士说。
可是，高房贷利率的“镰刀”还是狠狠收割了李女士一大笔。“当时我选择的是等额本息还款，每个月的还款本金只有640多元，但要还银行的利息高达3260元。”
这6年下来，李女士的本金只还了6万多元，但利息还了近30万元！
“如果再买房贷款，我绝不选择等额本息，而是选择等额本金。”
人生的大起大落太惊喜，但算总账当年站在高岗上的老韭菜还是遍体鳞伤。
存量房贷如何调整，调整后能省多少钱？这些知识点你要知道。
我们所说的房贷利率，其实分为两部分。第一部分是LPR，这个央妈每月20日发布，下一个重新定价日再调整。
第二部分是加点。就是银行给到你的利率±点数。例如，楼市高峰时期李女士的房贷被银行加点1.227BP。现在低谷期南宁的银行又给到买房人-62BP。
10月25日起，存量房贷利率统一下调LPR-30BP。
讲要点，存量房贷利率调整，主要调整的是点数。例如李女士此前买房时，利率被加点122.7BP。现在不但减去122.7BP，还要统一再降30BP。
今年LPR有3次调整，分别是在今年的2月、7月、10月。
图| 2024年以来LPR调整了3次
因为李女士的利率重新定价日是在1月1日，所以今年她的LPR是4.20%。她的存量房贷利率调整后就是4.2-0.3=3.9，即3.90%的利率。
如果李女士的利率重新定价日是11月1日，那么她的存量房贷利率直接从3.60-0.3=3.3，即可以享受3.30%的利率。
这样的降幅更加惊人，每月月供只要2846元。
图| LPR调整后月供情况
上月要还3658元的月供，下月还2846元，一嘢少还800多元！
所以，想计算自己存量房贷利率能减多少的朋友，首先确定自己的LPR是多少。LPR又与利率重新定假日有关。
如果利率重新定价日在11月后的，今年就可以先享受2024年10月调整后3.60%利率。这群人简直“天选之子”，幸运爆表。
很多老韭菜自从高位“站岗”后，提前还贷成为朝思暮想的作业。
特别是去年五年期LPR降到4.2%后，有2个点的利差倒逼老韭菜们通过各种经营贷和消费贷去提前还贷。
这里要正能量宣传，通过经营贷和消费贷提前还贷是违规行为，被银行发现后将要提前还贷，瞬间背负沉重债务。
图 | 在银行等待办理业务的客户
现在存量房贷利率调整后为LPR-30BP，按目前LPR3.60%计算，未来很多人都可以享受到3.30%的房贷利率。
相比现在南宁首套房的房贷利率2.98%，利差只有22BP。可以说利差被极限拉平。
“不患寡而患不均”，很多存量房贷客户得到“公平利率”待遇后，提前还贷就显得不那么迫切了。
再者，未来还有降准降息空间。
2024年LPR下调，可谓历年来幅度最大一次。调整次数3次，调整幅度60BP。看下图，就知道今年降息相当给力。
图|近年来LPR走势情况（图源：一图读懂市场）
可以肯定，降息到了一定幅度就能刺激楼市消费，提振楼市信心。
这要说到租售比和租金回报率。所谓“租售比”，是指年租金与房屋总价的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。
近年来诸葛找房统计了重点50城的数据，对比50城的租售比、租金回报率进行测算。得出一个结论：
2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。
图| 近年来50城租金回报率走势（来源：诸葛找房）
回到南宁市场，一些潜力区域的新房租售比显示已经进入“可购买”评级。
例如兴宁东的恒力城，目前特惠房源价格为8500元/㎡，还赠送13万元的家装大礼包。89㎡三房，总价为75.65万元。
看看周边类似房源的月租金。中海悦公馆的88㎡三房的租金市场标价为2200元/㎡。
图| 兴宁东部分楼盘房源挂售的租金情况
假如以2200元租金为区域房租核算基数，按租售比 = (年租金 / 房屋总价) × 100%计算，该房子的租售比3.49%。
也就是说租金年化收益在3.49%，已经远远跑赢5年期1.55%的存款利率。
最近，国有大行再次下调存款利率。其中，三个月期、半年、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款挂牌利率均下调25BP，现在利率已经来到了0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。
图| 五大国有银行发布的存款利率情况
插入一句话，看上面这图你瞬间就明白：拯救存量房贷高利率大冤种的，是另一波高存蓄额的大冤种。
在中国，年化租金收益超过3%就很理想了。对于有投资需求的投资客而言，这时候高租金房源就可以出手了。
当租售比和租金收益率在上升，存款利率继续下调，聪明的你知道楼市会发生什么情况？
告诉大家一个最新销售动态，北投印象10月至今卖了近120套房子。从投资的角度看，江南征拆户的老表们是懂租金收益率的。
图 | 江南福建园小区旧正在进行
再点一句，官方宣布：正在研究取消房产增值税。
大V君认为这是一个比4万亿还要重磅的信号。不见“房住不炒”了，可是你买房（投资）获利，增值税可以免！
都说到这份上了，不能再说下去了。
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