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正文
假设你的首付和月供都不存在问题，在当前纷繁复杂的政策、经济背景下，买房就只有一个问题：
怎么判断现在买房的时机是否成熟？
答案只有一个：看二手房各维度数据的变化！
今天的文章就给大家说两点：
1、中国部分城市二手房挂盘量减少，这一变化意味着什么？
2、此时此刻，二手房数据的变化，对购房者而言影响是什么？
01
你见过翻脸比翻书还快的行情吗？
一个月前，国家统计局数据还是软趴趴'的拉胯——
70城市房价数据和下跌城市都是齐刷刷的“扑街”，9成以上的城市都是匍匐式下跌；
一个月后，这70城数据就'硬邦邦’的突变——二手房环比上涨的城市开始增加，达到11个！
这一前、一后的变化我们都清楚，就是主导中国经济的三大抓手央行、财政、发改委在逆周期调节的定调之下，重申要实现大家长的目标：
止跌回稳！
然后，什么市场惯性、什么钱包干瘪、什么低增速的约束条件突然就特么再也不是困扰了。
然后刷屏的信息又是日光、又是一线城市率先暴涨！
面对此情此景，我只能说：在中国，只有东大想不想，没有能不能，只要东大想，就一定能！
所以，一夜之间，房子还是那个房子，但预期变得不一样了！
这带来的最直接的数据变化就是二手房涨跌城市的变化：二手房，减少了！
来，再看一组数据!
——8月3号到9月3号，中国95%的城市下跌，5%的城市上涨！
——10月4号到11月4号，上涨城市就已经达到22个，占比达到24%！
与此同时，伴随着成交量上涨，部分城市的二手房减少了。
——广州
挂牌量减少1316套，按照目前的销售速度和挂盘趋势，目前二手房挂牌量的去化周期是8个月。
北京二手房挂牌量是持续减少的，从2023年的11月份的17万套，持续下降至2024年10月份的13万套。
在此背景下，北京二手房挂盘量仍在减少，按照当前的交易速度，二手房库存去化周期仅为7个月。
10月份成交量上涨的背景下，10月份挂牌量减少570套。
四个一线城市中，北京、广州、上海的二手房挂牌量总量都在10万套以上，但从趋势看：
二手房，在减少！
四个一线城市中，唯一的例外就是深圳。
一方面10月份新房成交1.3万套（认购数据），另外一方面二手房成交量超过8000套。
成交量，创近5年历史新高。
但与此同时，二手房挂盘量在10月份增加了977套！
文章看到这里，有些伙伴或许不明白：为什么深圳成交量上涨的同时，挂牌量没有减少？
原因无他，就是深圳楼市跌的太惨，大家的预期并不一致，看空者和看多者各自坚定信念互道SB。
换句话说，深圳楼市仍然处于博弈期。
反之，北京、上海、广州挂盘量虽然超过10万套，但市场预期却以看多者为主。
文章至此，我想问大家：当二手房减少的趋势出现之后，最先迎来的变化是什么？
对！大聪明的你答对了，就是房东涨价！
又一个翻脸比翻书还快——翻脸不认人的群体！
这926[止跌回稳]政策落地至今也就两个月，这房东涨价的案例就上了《法治日报》。
——事情也很简单，就是10月份签合同，11月份房东就反悔了。
反悔的理由那叫一个‘理直气壮’，就是这两个月房价涨了，房东认为按照10月份约定的价格销售，自己亏了！
所以，宁愿双倍返还定金，也不愿意卖房了！
其实呢，这官司结果是什么并不重要。
重要的是：只要二手房成交量上涨，挂盘量下降，这房东就要涨价。
换句话说，现实的买卖场景中，[拐点]趋势非常明显！
什么拐点趋势？
1、二手房低价笋盘房源消失。
比如深圳的侨香村，10月份之前还有850万成交的三房，但最近成交的最低价格也到了950万。
换句话说，市场上的低价房源、笋盘，没有了。
2、心态变化的加价
此时此刻，二手房业主的心态早已经不是2022年‘割肉’离场的孤军心态。
因为现在国家队+地方城市+开放商都在围绕[止跌回稳]做功，都在为了‘涨价’蓄能！
所以，类似北京这种“毁约”后悔的情况绝不是孤立，在未来还会发生！
我知道，现在的市场还是熊牛博弈，所以只要一提价格上涨就会有人说：不可能，你看现在的二手房成交价明明是下跌的！
是的，此时此刻，二手成交价还是下跌的！
但不代表未来二手房价格还会下跌！
因为决定未来二手房成交价格的挂盘价已经上涨！
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02
先要和大家说一个基本逻辑，只有明白了这个基本逻辑，大家才不会追着问：
二手房成交量上涨，为什么价格还在下降？
中国含县级市有685个，地级市293个，而每一个城市就相当于一个“池子”。
在这个“池子”中，决定楼市供需关系、房子的价格因素是：两条主线，一条隐线。
那么，两条主线指什么？
第一条主线是商品房，
也就是面粉——面包，逐级递进的价格逻辑。
换句话说，面粉的价格决定了面包的价格！
也就是说，只要面粉价格坚挺，这面包就算是‘让利大甩卖’，也没有办法低于7.5折！
在这个维度，中国293个地级市每年的面粉供应数量、供应形式，也就是土拍的总数量、土拍的价格都需要审批！
说得直白一些，第一条主线属于非市场化、完全的政策市。
第二条主线是二手房，
二手房的价格和成交量，是由真实的供需关系决定的。
在这个维度，二手房的成交价格、成交量、挂盘量、挂盘价格是楼市行情最真实的体现。
因为二手房维度没有“意志”、没有“无形之手”。
所以，每个地方城市的楼市供需关系就好像一个“封闭的池子”，而这个池子里面的供需关系是这样的——
总供应=一手预售新房和现房+二手房挂盘量
总需求=第一次买房+置换+投资，
通常来讲，适龄的结婚人口+适龄的上学家庭+美好生活追求的置换人口，是一个城市的总需求的真正购买力。
那么，什么是供需关系的隐线？
就是供需关系的变量因素：政策变化带来的购买力、供应变化
——比如
哪个城市取消了限购和社保的约束，就等于增加了购买力，也就是需求增加；
——比如
哪个城市推出了买房送户口，也就等于跳出“自己的池子”，抢夺其他城市的购买力。
这个过程就是拼刺刀。
因为城市能级高，户口附加值越大，就越容易抢夺人口！
所以，我们在看一个城市的时候，要看这个城市的总需求和总供应。
不过呢，因为商品房面粉是“官营”，很多时候不能真实的反应市场供需关系。
所以，看一个城市的行情，一个城市“池子”里的变化，最应该看的数据就是二手房数据。
包括二手房成交量、成交价格、挂盘量！
其中，成交量，成交价格是当下行情的体现！
比如924央行降准、降首付、降利率；926大家长[止跌回稳];929四个一线城市全线放开限购政策等等.....
这时候二手房的成交量、成交价格就会产生即刻的结果！
说得直白一些，就是怕以后行情起来，价格涨了，所以当下就上车买房了！
而二手房光挂盘量数据的变化恰恰相反！
二手房挂盘量的高，说明这个城市的房东，也就是业主不看好后市，急于出售。
同时，也反映了这个城市看空者居多！
当然，过去5年投资客集中买入的城市，如杭州、重庆、深圳挂盘量高也存在投资客趁着热度“抛盘’离场的情况！
二手房挂盘量减少，说明这个城市看多者居多，如果挂盘量持续减少，说明市场已经拐点，所以房东要么涨价、要么惜售。
而此时的北京，就是这种情况！
所以，在二手房成交量不断增加的背景下，部分城市二手房挂盘量持续减少，说明市场不仅触底，且有明显的拐点趋势！
这点看下面这张图更明显。
从周期角度看，中国楼市第一轮行情是2008年以前、第二轮行情是4万亿的2008年到2014年；
第三轮行情涨价去库存的2014年到2019年；
而第四轮行情从2021年至今已经下跌了3年多，其房价走势触底反弹的拐点信号非常明确！
虽然目前中国70城市数据还未出现绝对性的压倒趋势，但数据止跌非常明显！
也正因为如此，有机构给出了中国楼市压倒性、房价上涨的时间：2026年！
这也和我之前说的一样，伴随着供地和二手房挂盘量减少、成交量的不断攀升，
高能级城市会在2025年供需平衡、2026年下半年供小于求，所以一线城市房价率先上涨是必然!
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03
最后，说几点吧。
1、数据
买房这件事，如果看数据去买房都是韭菜！
因为看数据2019年到2021年成交价格天天上涨，可事实证明在此期间买入的人都是高位接盘！
那么数据的意义是什么？
就是追踪数据叠加的趋势！
——比如北京从2023年挂盘量持续减少，由17万变成13万；
——比如深圳2021年二手房成交量月均1千多套、2022年月均2千多套、2023年月均3千多套、2024年月均4千多套，成交量在持续攀升；
这些，就是数据叠加的趋势！
而此时此刻，高能级城市二手房成交量叠加的数据趋势很明显：楼市已经触底.
2、提醒
最近成都楼市很火、火到要与深圳齐头并进了！
不过我还是提醒大家，次轮行情，成都、杭州、武汉等都不会走稳，所以不用忙不入坑！
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