周边城市面貌远未达到大家对“天河”的想象。
毕思懿/发自广州
广州楼市回暖，但很多楼盘仍在经历价格与需求的拉锯战。
“不考虑了，总价有点高，周边环境也配不上这个价格。”王立（化名）从广州城投天禧的售楼部出来，语气中透着些许无奈。他是天河智慧城一家互联网大厂的程序员，计划买一套婚房，预算350万元以内。以公司为圆心，半径10公里内的楼盘，他都能接受。
广州城投天禧实景图。毕思懿/摄
亏本卖房去化仍不理想
从10月起，王立已经看了几个位于天河智慧城板块的楼盘。每一次看房，他的心情都越来越复杂。虽然这些楼盘的户型使用率超过100%，样板间也让人眼前一亮。可一走出大门，眼前的城市面貌却让王立颇为犹豫——周围一片城中村景观。尽管销售人员不断提及将来拆迁的计划，但“日后”究竟何时，王立心里没底。
更令他难以放心的是教育资源。楼盘宣传中提到，对口学校将由“名校教育集团”管理，但实际情况仍是村小，与天河区的教育优势相去甚远。而且，周围以写字楼、产业园区为主，缺乏生活气息。虽然价格有所下降，但王立仍没有购买的冲动。
以位于华观路与大观中路交界的广州城投天禧为例，目前在售108~138平方米三房四房，售价3.8万~4.8万元/平方米。其中，北向108平方米三房，特价3.8万~3.9万元/平方米。即便如此，因为不是紧凑型户型，总价也要突破400万元大关。
销售人员一再强调降价“超值”，但王立反而更加犹豫。他担心，房子交付时可能会面临降标减配的风险。“身边不少同事前两年买房，因为楼价降了，结果遇到类似问题，现在还在为此维权呢。”王立感慨道。
据了解，广州城投天禧最初于6月开盘时的均价为4.7万元/平方米，后来价格一路下跌。三房降至3.8万~4.2万元/平方米，四房4.5万元/平方米起。根据公开资料显示，加上配建成本，项目可售住宅的楼面地价超过3.7万元/平方米，如今已是亏本出售。尽管如此，项目开售接近半年，仅网签了49套单位，去化率仅18.8%。
同样位于天河智慧城板块的中建天河精诚壹号，也面临着类似的困境。开售超过一年，网签仅112套，去化率为17.9%。
相比之下，天河区的改善型楼盘表现较为稳健。越秀观樾、越秀天河和樾府、保利天瑞等楼盘的去化率均超过了五成，保利天瑞的去化率更超过了七成，远远领先于天河区的刚需盘。
需求并没有想象中多
克而瑞的数据显示，近一年来，广州一手住宅市场中，总价300万元以下的房源占总成交量的52%，刚需购房者无疑是市场的主力军。
如此高的需求下，同样头顶“天河”光环，为什么天河区的刚需盘就是拼不过千万豪宅？
有业内人士分析，天河区的改善型楼盘一般地理位置优越，教育资源更好，整体符合改善型购房群体的需求，具备一定竞争力。
然而，天河区的刚需盘大多位于天河东部，周边城市面貌远未达到大家对“天河”的想象，许多地方仍处于城乡结合部，配套设施和交通条件相对薄弱，一些规模不大的楼盘，缺乏名校资源。同样是市中心的荔湾区，许多楼盘的配套更为完善，性价比更高。除非购房者的工作地点稳定在天河东部，否则单凭“天河”二字，很难吸引到更多购房者。
虽然天河智慧城板块周边汇聚了八大产业集群，包括网易、小鹏、中国移动等知名龙头企业，吸引了大量高端人才，带动了居住需求，但现实情况真的如此理想吗？
附近一家中介机构的经纪人透露，从公寓租金的大幅下跌可以看出，这里居住需求正在减少。过去市场火爆时，像万科云城米酷这样的25平方米的复式公寓，租金一度超过3000元/月。去年租金下滑至2500元/月，现在已跌破2000元/月。经纪人分析，这一变化与附近企业的裁员、降本增效密切相关，还有部分企业选择搬迁到黄埔，导致租赁需求骤减。
事实上，王立所在的公司，便是这个变化的缩影。随着行业的不稳定，人员裁减、收入减少，过去购房的主力群体变得越来越谨慎。
“几年前，很多周边楼盘会到公司做宣讲，甚至举办专场团购。现在几乎见不到了，就算偶尔有，也很少人关注。”王立表示，同事们讨论买房的声音越来越少。一些资深员工已经被房产“套住”，难以置换；而新进的年轻人则因为互联网行业的不稳定性，尤其是裁员潮的影响，不确定是否能在广州长期扎根。许多年轻人甚至不再愿意让自己被房产束缚，尤其是在房产投资价值趋向于零甚至负数的情况下，他们更愿意将钱花在享受生活上。
周边竞品越来越多
天河区某楼盘操盘手表示，天河区的刚需盘人气主要集中在保利天汇和珠江花城，这些楼盘因为大盘效应，已形成了相对成熟的居住氛围，并且价格也相当具有吸引力。例如珠江花城88平方米单位总价360多万元起，单价仅4万元/平方米左右，保利天汇尾货低至4.6万元/平方米。
再来看广州城投天禧。虽然价格已降至“3”字头，但其定位明显高估了周边购房者的购买力，起步户型108平方米，总价难以压下来。此外，广州城投天禧一期地块实际只有两栋住宅楼不到300套货量，其余是公寓、写字楼和人才房等性质的产品，居住纯粹度并不高。
而中建天河精诚壹号虽然起步户型是78平方米的紧凑三房，但低密度社区的定位，价格一直保持在5.5万~6.5万元/平方米，始终不肯降价，且项目距离地铁站较远，周边配套更不完善。这样的单价，位置和配套相对更有优势的楼盘不少。
中建天河精诚壹号实景图。毕思懿/摄
竞争已经如此激烈，还有后来者。
11月14日，天河智慧城核心区的ATO305108和AT0305119两宗地块，由珠江实业联合体成功竞得，总价约32.5亿元，楼面价为2.8万元/平方米。虽然两宗地块体量较小，但按照珠江实业的操盘手法，很可能会推出紧凑型产品，走低总价路线。这意味着，天河智慧城的竞争将进一步加剧。
更重要的是，天河区的刚需盘还面临来自老黄埔新盘的挑战。虽然天河智慧城距离珠江新城较近，但对于依赖公共交通的刚需购房者来说，从地铁21号线智慧城站出发，首先需要换乘4号线，再换乘5号线才能到达珠江新城。高峰期换乘时，常常人满为患，21号线的等候时间也让人焦急不已。相比之下，老黄埔的楼盘通过5号线直达珠江新城，通勤时间差不多，甚至更短。
从价格上来看，老黄埔的楼盘价格更加亲民，例如富颐华庭、中建海丝城、中建未来方舟等项目，350万元以下就能找到合适的选择，其中中建海丝城的最低门槛仅为250多万元。
“最近我也在关注老黄埔的房子，虽然配套上可能暂时没那么完善，但价格更符合我的预算。”王立说。
或许，天河区的刚需盘依然面临沉重的去化压力。要真正激活市场，或许还需要更大幅度的价格调整，更长时间的等待。
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