越秀，又买地了！
刚刚，越秀拿下海珠东晓路东侧地块，总价19亿，楼面价约3.2万/平，可售楼面价约3.6万/平。
年内，越秀先后拿下天河世界大观三期、白云怡新路、海珠广纸、荔湾河柳街等地块，算上今天的海珠东晓路地块，总耗资85.1亿。
可以看到，越秀拿地都在中心区，处于成熟板块，体量不算大，有安全牌，适合快进快出的打法。
越秀动作很快，初步命名为桂悦东晓。
东晓路项目会比云悦的节奏更极致，越秀连产品都已经做好初步规划，定位广府系，与周边成熟的烟火气呼应，新规产品主力面积段做到88-117平。
这个户型，与我们当时预测的起步户型基本一致，只是大户型面积要做的更小一点，项目定位刚改/改善，控总价。
东晓路地块的基本面：晓港地铁站+海珠学区+晓港公园+江南西商圈，配套所见所得，确定性强又有老城的烟火气。
相较于其他海珠西项目，东晓路地块距离中大和江南西更近，有晓港公园让周边生活环境和视野更好。
预算在500-800万左右，想要上车海珠3-4房的朋友，记得添加拆神助手，第一时间获取最新户型图，选到好房。
·地铁站600米，CBD半小时通勤圈
地块距离晓港地铁站步行约600米，实测约8分钟，算是地铁盘了。
从晓港出发，搭乘8号线直达琶洲、客村，到北京路、珠江新城、天河北等核心地段，都只需要换乘一次。
自驾也挺方便，市区半小时内，东晓路上桥就到越秀，新滘西路可以直达琶洲。
·周边资源不错，学校等官方盖章
地处成熟的老城区，东晓路项目不用太担心学校资源和质量问题。
周边有海珠外国语实验中学附属小学、海联路小学、滨江东路小学、万松园小学、昌岗东路小学(千禧校区)...
不过具体读哪一所，还是要等教育局文件。
中学属于海珠摇号第一组。
五中，海珠外国语实验中学、南武中学、绿翠现代实验学校，都在摇号范围内。
2公里内还有两所南武嫡系学校南武中学附属学校、南武实验学校。
如果能把学校确定下来，会增加项目的确定性，但学区资源还不错，能保下限。
·晓港公园+江南西商圈
东晓路项目景观资源很不错，距离晓港公园只隔了一条马路。
晓港公园大概有17万方，有几个好处：
第一个是，项目地块南望晓港公园，虽然隔着一条马路，但是几乎没遮挡，推窗不是高楼大厦，而是绿意盎然。
二是，家门口这么大的公园，无论周末遛娃或者下班散步，还是很舒适的。
此外，地块南侧有一条河涌，能做个小型沿涌口袋公园，与晓港公园呼应。
整体的环境，还是舒适和改善的。
这是安静的居住环境，但只要晓港公园，就能感受到海珠最有烟火气的地方，江南西。
动与静，都在身边，任君选择。
抛开房子的价格，其实海珠西的生活成本不高。
可以去高大上的富力海珠城吃大酒楼，也可以在江南西的巷子里找到便宜的紫金食坊、彩点...
再往江边走一个街区，到了经常爆满的乐峰广场；要是晚上没安排，逛完乐峰去旁边的太古仓整两shot。
这种生活节奏，并不极致，也不快，但就是你需要的，它都有，也不远，烟火气十足。
而生活配套的确定性，会让你觉得舒适，因为你知道它总会在那里。
·周边新房断供，有置换需求
江南西-晓港片区已经断供七年，上次卖地要追溯到2017年的中旅天宸府，周边也积压了一波想要向上置换的客群。
尤其是海珠老城，很多人买得早，是有意愿和能力去置换。
楼龄特别好的次新房，周边楼盘楼龄基本15年以上，大多数楼龄都在20-30年左右，藏着大量置换需求。
·小型高层社区，沿街会有噪音影响
项目有两个小瑕疵：
1、噪音。大家关注的噪音问题，沿着东晓路和内环，肯定会有影响，但基本没货车，也不会频繁启停，汽车噪音不太会冲击到正常生活。
此外，前面的超高绿植，也会有一定遮挡。
2、花园小。东晓路项目是一宗小型社区，地块面积2.2万平，还有绿地、派出所的规划，实际宗地面积1.1万平，容积率5.0，建筑面积5.9万平。
为了解决这两个问题，越秀做了一个相当大胆的方案：不计成本抬高架空层。向高层要空间，建设空中会所、亲子农场、图书馆等等公服配套。
总的来说，东晓路项目确定性很强，周边学铁商配套都是现成的，距离还很近，景观和生活环境有晓港公园在旁也不错。
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