陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/刘思宇
裁判要旨
1.为扩大套内使用面积，房屋买受人与开发商就未交付的商品房达成“包阳台、包设备平台”的房屋整改合意，因户型整改导致被行政处罚，开发商未能按照约定期限取得房屋权属初始登记证书，应当结合双方合同约定的违约金计算方式、双方过错程度确定违约责任。
2.开发商提供房屋买受人委托整改的协议属于格式合同，由开发商制定并提供，应当采用格式合同的规则予以认定。
3.逾期办证的违约金计算应以双方合同约定为基础，租金标准并非逾期办证违约金调整的参考标准。
基本案情
本案的争议焦点在于：因房屋买受人委托“整改”造成案涉房屋被杭州市规划局查处，导致开发商无法按照约定取得房屋权属初始登记证书，逾期办证的违约责任是否应当由开发商承担；房屋买受人签字确认的关于房屋整改的《补充协议》及《整改户型委托书》是否排除开发商逾期办证违约责任；违约金的金额是否应当予以调整。
法院经审理查明：位于杭州市文晖路、东新路交叉口“九龙仓君玺”楼盘系堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。在房屋预售过程中，堡盈公司在宣传册（页）中推出了户型图，其中部分户型对原规划为设备平台、阳台的部分改建并入室内的情况进行了标识。2015年2月13日，徐越、堡盈公司签订《浙江省商品房买卖合同》约定：徐越向堡盈公司购买坐落于杭州市下城区君玺公寓3幢1302室商品房，建筑面积85.82平方米，每平方米40207.97元，总价款3450648元，其中包含全装修总价429100元。堡盈公司应于2017年3月31日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给徐越，由徐越自行办理商品房转移登记。堡盈公司不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日后，如徐越选择不退房，堡盈公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向徐越支付已付房价款每日万分之二的违约金。合同附件房屋平面图中标识该户型有两个阳台。双方同时签订《补充协议》，约定作为商品房买卖合同的修改与补充，双方特别约定本合同约定的总房价款，除了合同约定的总建筑面积差异因素外，不再做任何变动，徐越同意产权登记时以本合同约定的总房价作为缴纳各项费用的基数。当产权登记面积与合同约定面积的误差达到约定的退房条件时，徐越有权在堡盈公司通知后15日内决定是否退房，逾期则视为放弃权利。徐越在签订合同当日支付首付款1040648元，其余房款241万元通过银行贷款的方式一次性支付。双方承诺合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件签收日为送达时间。收件人不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订后，徐越按约支付房款。2016年12月27日徐越、堡盈公司签订《商品房交接书》，确认堡盈公司交付给徐越的君玺公寓3幢1302室商品房建筑实测面积为86.17平方米，房屋总价款3464720.79元徐越已经支付完毕。2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对堡盈公司发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知堡盈公司可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向堡盈公司核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日徐越确认收到堡盈公司寄出的《不动产登记结果告知书》。此外案件审理过程中堡盈公司提交了由徐越签字的《君玺公寓整改户型委托书》，该委托书载明：本人于2015年2月13日与贵公司签署《商品房买卖合同》购买3幢1302室房屋，交付标准为精装修。现本人委托贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任。房屋最终交付时房屋结构以本协议附件整改目标图纸为准，《商品房买卖合同》附件一图纸不作为交付标准。该委托书中未写明出具时间。二审中，堡盈公司提交《房地产估价报告》（复印件）一份，用以证明案涉房屋日租金约为2.49元/平方米；房屋租金远远低于徐越诉请的违约金，在徐越无损失的情况下法院应当予以调整。
裁判结果
浙江省杭州市下城区人民法院于2018年3月7日判决：一、堡盈公司于判决生效之日起十日内给付徐越违约金87310元；二、驳回徐越的其他诉讼请求。宣判后，双方均不服，均向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）浙01民终3228号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
一审法院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。堡盈公司不能在约定期限内交付权属证书的事实清楚，虽然徐越、堡盈公司在合同中对于堡盈公司逾期提供办证条件应承担违约责任的约定明确，但由于在该约定之外，徐越还向堡盈公司提交了《整改户型委托书》，在明确房屋最终交付标准的同时，认可对房屋结构进行整改是徐越委托堡盈公司实施，并愿意自行承担因“整改”导致的责任，故而产生争议。对此，首先徐越对于堡盈公司提出的逾期原因是由于案涉房屋在内的“整改”行为所致并不认可。而结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》、杭州市国土资源局的《复函》及实地踏勘的情况，一审法院认为堡盈公司改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定，而对该整改行为，徐越出具愿意自行承担责任的委托书，故该委托书是否构成对合同约定违约责任的变更是该案的主要争议焦点。结合委托书内容，徐越承诺因委托的整改行为导致的责任自行承担，在委托书中没有直接写明徐越愿意因此免除堡盈公司逾期提供办证条件的违约责任。该委托书无论是徐越、堡盈公司签署商品房买卖合同时还是堡盈公司交付房屋时再出具，对于委托书格式是堡盈公司提供的事实堡盈公司是认可的。而如果要免除自己的责任，堡盈公司就应明确向徐越说明并取得徐越同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故堡盈公司以徐越出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。提供办证条件始终是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因在合同履行过程中，除堡盈公司在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，徐越作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托堡盈公司将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担相应责任。且对应承担的责任徐越自己在委托书中也进行过承诺，故据此法院酌情减轻堡盈公司应承担的违约责任，判令堡盈公司承担合同约定违约金额的百分之六十（3464720.79×每日万分之二×210×60%），对徐越超出部分的违约金请求不再支持。合同约定违约金额为按日向徐越支付已付房价款每日万分之二的违约金，其标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，且该违约责任的性质并不是对逾期交付房屋违约责任的约定，堡盈公司以房屋早已交付、徐越不存在实际损失、有损失也应参照同类地段租金作为衡量标准对违约金进行调整的意见无法成立，不予采信。
二审法院认为：本案双方就案涉房屋买卖订立的合同，对出卖人逾期交房和逾期交付办证资料分别约定了各自的违约责任，交房与办证亦系不同的义务，房屋租金与逾期办证的损失之间并无直接的关联性，故对《房地产估价报告》的关联性不予认定。堡盈公司逾期交付合同约定的办理房屋权属移转登记所需资料，导致房屋买受人徐越迟延办证的事实清楚；对逾期交付办证资料及具体期间双方无争议。首先关于逾期的原因。案涉房屋交付时将原为设备平台、阳台的部分改建并入了室内，即存在“包设备平台、包阳台”的情形，该情形在案涉楼盘中大量存在；根据《君玺公寓整改户型委托书》的约定及附图，应当认定以上改建行为系对原规划设计的变更，系双方明知情形下，由堡盈公司提供统一方案并在房屋交付前实施，堡盈公司承认该行为未经规划主管部门许可；行政执法局发出的“通知书”及所依据的“规划认定意见”中的内容与堡盈公司自认一致，可以认定因以上改建行为涉嫌违法，造成案涉楼盘竣工后堡盈公司不能按时取得权属登记，而致相应资料逾期交付。徐越对该改建行为系堡盈公司逾期交付办证资料的原因虽存异议，但并无证据证明案涉楼盘还存在其他上述“通知书”所述的行为；原审根据相关证据及实地踏勘情况，对办证资料逾期交付原因事实作出的认定，并无不当。其次，关于逾期的违约责任。《君玺公寓整改户型委托书》系堡盈公司实施上述改建的依据，由买受人在订立房屋买卖合同后同时出具给出卖人堡盈公司，但其内容及附图系堡盈公司事先拟定、并重复使用于相同户型，改建目标图业已作为实际的房屋交付标准，故显然具有合同性质，非单方权利的授予；因案涉房屋买卖系预售，上述改建致使堡盈公司无法按时取得相关不动产物权登记而违约，尽管《君玺公寓整改户型委托书》中对改建的责任存在概括约定，但并不明确，无法具体适用，且该改建产生无法取得不动产物权登记的后果，显然超出了双方订约时的预期；同时，该条款亦符合法律规定的格式条款的认定条件，故堡盈公司据此主张免除其买卖合同的违约责任，原审不予支持当属正确。徐越按照买卖合同的约定主张违约责任应予支持。第三，关于违约金的调整。买卖合同对堡盈公司逾期交付办证资料的违约责任及违约金计算方式约定明确，标的房屋实施改建系堡盈公司违约原因的事实清楚；因该改建系买卖双方合意所为，改变原有规划设计扩展房屋套内面积，系双方的共同目的，堡盈公司不能按期交付办证资料的后果系双方的共同行为所导致，现有证据可以证明堡盈公司为主导、房屋买受人为配合，因此，对买受人徐越主张的违约责任，原审根据违约的原因、双方过错的大小等多种因素，酌情减轻堡盈公司的违约责任符合法律规定，违约金酌减幅度亦属合理；改建部分已被认定涉嫌违法，买受人亦按买卖合同约定的原有规划设计取得不动产物权；因此，堡盈公司主张损益相抵、原审所判违约金过高，及徐越主张系堡盈公司单方过错违约、违约金不应调整等的上诉事由，均不予采纳。综上所述，原审事实认定清楚、法律适用正确，实体判处得当，程序合法，双方的上诉请求法院均不予支持，驳回上诉，维持原判。
案例评析
一、户型整改频发的背景
房地产行业蓬勃发展多年，以“大面积赠送”“爆改小户型”“两房变三房”“买一层送一层”等抓人眼球的营销方式吸引客户、变相促销、规避政府价格或层高限制及规划、逃避税收等情况屡见不鲜，甚至通过平层整改为跃层的“复式空间”方式可能使房屋套内面积增加一倍，无疑大大增加楼盘的吸引力和竞争力。房地产开发商热衷于以户型整改增加房屋使用面积、降低房屋平均价，最常见的就是通过赠送设备层、飘窗、阳台、花池等方式增加套内面积，并将整改情况通过宣传册、沙盘、销售人员介绍等方式进行展示。房屋买受人也愿意通过委托开发商整改的行为获取利益，摊薄成本，并获取更好的居住条件和舒适度，特别是在房屋交付“精装修”化的时代，直接以整改后的户型交付已成为一种趋势。
如本案中，开发商对于房屋整改提供方案和补充协议，从《商品房买卖合同》与《补充协议》同日签订也可以看出，双方对于户型整改的合意达成。趋利心态导致“偷面积”这一现象的泛滥，但不符合规划设计的变更容易引起双方权利义务的不确定性，亦极可能造成安全隐患，特别是在目前高层、超高层建筑多见的情况下安全隐患愈加严重。户型整改亦会提高整个楼盘的容积率、影响整体舒适度。因此，违规的户型整改属于行政机关查处的范畴。对于此类开发商和业主的“小聪明”，不仅可以通过行政方式予以规制，亦可在民事案件中通过法律的“大智慧”进行否定性评价。此类案件一旦成讼，多涉及群体性诉讼，逾期办证的违约责任涉及众多业主的切身利益，亦关系开发商的经济利益。密切关注房地产市场动态、妥善处理此类案件，方有益于房地产市场良性发展。
二、格式合同与责任的免除
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，主要规定于我国《合同法》第39-41条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第9-10条。为规避监管，户型整改通常并不体现在正式《商品房买卖合同》之中，多以本案中的《补充协议》形式表现，以双方合意的形式对案涉房屋整改后的户型图予以确认，更改房屋交付条件，双方亦可能在协议中约定因整改变更交房时间。除《补充协议》外，本案还存在《整改户型委托书》对改建的责任进行概括约定。此类协议等是否属于格式合同，对其解释应当适用哪种规则，是本案应当关注的焦点之一。
首先，本案中此类委托整改的《补充协议》及《委托书》等均由开发商提供，适用于楼盘中相同户型的多位房屋买受人，此类协议由开发商交业主签字确认，拟定时未与业主协商，应当认定为格式合同。开发商对于整个楼盘整改的控制力远远大于业主，其提供统一设计方案并在房屋交付前实施，作为补充协议附件的整改后户型图亦非一般购房者能够绘制，因此对于此类协议应当适用格式合同的规则予以解读。
其次，关于补充协议及委托书中对于整改后责任的约定的问题，开发商通常要求购房者写明“本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任”类似条款，以排除自己责任。根据我国格式条款相关法律规定，格式条款提供方责任应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；如未能尽到提示和说明义务，且免除格式条款一方责任的，格式合同无效。实践中有时甚至要求购房者手书该条款并签字捺印予以确认，并以条款系业主自行书写为由抗辩格式合同不能成立。本案中如果要免除自己的责任，堡盈公司就应明确向徐越说明并取得同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故堡盈公司以徐越出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。同时，此种委托书中载明的“自行承担的相关责任”并不明确，责任范围语焉不详，购房者无法从“相关责任”中无法按照约定办理房屋权证这一后果，毕竟不动产物权的取得是登记生效主义为原则，无法取得不动产物权登记的后果，显然超出了购房者订约时的预期。但如果双方明确约定，因户型整改导致逾期办证，开发商不承担违约责任，实际系双方对于户型整改可能造成的后果有清晰认识，且购房者自愿承担风险并免除开发商责任，在该约定不存在合同无效、可撤销等情形时，应当认定该约定有效。
再次，《商品房买卖合同》通常因需要在管理部门备案，并不包含整改内容，合法有效。但双方就整改达成的《补充协议》是否属于合同无效的情形亦有争议。《民法总则》第一百五十四条明确规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。合同无效的情形在《合同法》第五十二条[1]予以细化。本案中，双方当事人均未对合同效力提出异议，但合同效力是法院主动审查的范围。双方合意达成的整改行为确实违反了规划，开发商在未经规划部门许可的情况下，擅自整改，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，行政机关虽因案涉楼盘违反规划对开发商进行行政处罚，但处罚的依据难言属于“效力性强制性规定”，更多的是一种管理规范，该违反规划的行为不应直接导致合同无效的法律后果。
三、违约责任的认定
违约责任是当事人违约时国家强制其继续履行或承担损害赔偿、支付违约金乃至价格制裁的情形；在违约方过错违约时，它还是法律对违约行为予以否定性评价的反映。通常情况下，违约责任的成立需要有违约行为和违约方过错，至于守约方是否受有损失、违约行为与受损失之间的因果关系属于损失赔偿的范畴。[2]违约责任是合同责任，亦是严格责任，除个别情形法律明确规定了过错[3]之外，违约责任通常理解为无过错责任或推定违约方过错责任。
本案中，违约行为是开发商无法按照合同约定取得房屋权属证书，开发商应当按照合同约定承担违约责任，开发商对于这一违约行为显然有过错。但对案涉房屋因整改被查处，进而导致不能按约取得权属证书的原因行为双方均有过错，比较双方的原因力是作出公正裁决的前提。同时，如果因违约方行为，守约方获利，是否减轻违约方应当承担的违约责任亦是本案判决需要考量的问题。对于造成逾期办证的原因，结合行政部门通知、复函及实地踏勘的情况可以确认，案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致，即堡盈公司改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得。而造成这一后果的原因，不仅在于开发商，也在于业主。开发商基于其追求提升楼盘吸引力的目的，在对总体进行规划的前提下，通过专业知识和设计，实际主导并实施了整改行为。但对于整改行为及无法取得案涉房屋产权证，房屋买受人存在同意委托整改、确认整改方案等行为，亦对于追求整改的后果并对可能造成的不利后果有一定心理预期。如果对于房屋买受人这种支持配合整改的行为不予否认，即买受人对于该违约行为的原因力未予否定性评价，同时买受人又因该违约行为获取了较好的居住利益，再要求开发商承担全部违约责任有失公允，社会效果不佳。如前所述，此类案件一旦涉讼，通常形成群体性诉讼，社会影响较大。因此，从造成违约的原因，及整改行为后果等方面综合考虑，通过对双方造成延期办证后果的过错程度，调整开发商应当实际承担的违约责任，是从法律规定出发、考虑到现实情况、体现法律公平正义价值的判决立足点。
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