典型案例:法院能否冻结商品房预售资金监管账户资金?|保全与执行|人民法院|商品房买卖合同|房产|执行|预售资金

编者按

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

典型案例: 法院能否冻结商品房预售资金监管账户资金?

阅读提示：商品房预售资金是购房者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。在房地产公司作为被执行人的情形下，法院能否强制执行其名下的商品房预售资金？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

商品房预售资金监管账户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，人民法院可以依法冻结商品房预售资金监管账户。

案情简介

一、临清法院于2022年2月28日作出(2021)鲁1581民初4475号民事判决，判令被告山东省临清市某村民委员会赔偿原告许某1251127.75元，被告临清某公司对第一项款项承担连带责任。许某不服向聊城中院提起上诉，该院经审理于2022年8月9日作出(2022)鲁15民终2185号民事判决，判令:驳回上诉，维持原判。

二、执行过程中，临清法院于2022年11月4日冻结了临清某公司名下银行账户。临清某公司对此提出执行异议，主张该账户系异议人因开发房地产项目而开立的商品房预售资金监管账户，系不得执行的专用账户，要求法院立即解除对该账户的冻结。

三、许某辩称:该院查封的异议人银行账户系商品房预售资金监管账户，但并非农民工工资专用账户和工资保证金账户，现有法律、司法解释未对监管账户查封、冻结做出禁止性规定，法院对该账户采取查封措施并无不当。

四、临清法院查明，2020年3月19日，临清市住房和城乡建设局、异议人临清某公司(预售人)与山东临清某商业银行股份有限公司(监管银行)共同签订了《临清市商品房预售资金监管协议书》，载明监管项目为翠某苑二期，监管银行账号为XX，即本案冻结的涉案账户。临清法院于2022年12月13日作出(2022)鲁1581执异139号执行裁定，驳回临清某公司异议请求。异议人未申请复议。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：法院能否冻结商品房预售资金监管账户资金？审理法院认为：

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)第二条第一款规定:“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”

2.涉案账户登记在临清某公司名下，法院依法冻结，并无不当。执行过程中，临清某公司申请解除对其财产采取查封、扣押、冻结措施的，应当属于法律或者司法解释明确规定不得采取查封、扣押、冻结措施的财产。经法院查明，2020年3月19日，临清市住房和城乡建设局、临清某公司与山东临清某银行(监管银行)共同签订了《商品房预售资金监管协议书》，并载明监管项目。临清某公司虽主张法院冻结的涉案账户是专项资金账户，但并未提出该专项资金账户不得冻结的法律依据，故裁定驳回异议人临清某公司的异议请求。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.商品房预售资金监管账户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，人民法院可以依法冻结商品房预售资金监管账户。

2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。也就是说，该款项应用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。（见延伸阅读案例1、2）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1.《中华人民共和国房地产管理法》（2019修正）

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2.最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）

一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

法院判决

以下是法院在“本院认为”部分的论述：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020.12.29修正)第二条第一款规定:“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”涉案账户登记在临清某公司名下，法院依法冻结，并无不当。执行过程中，临清某公司申请解除对其财产采取查封、扣押、冻结措施的，应当属于法律或者司法解释明确规定不得采取查封、扣押、冻结措施的财产。经法院查明，2020年3月19日，临清市住房和城乡建设局、临清某公司与山东临清某银行(监管银行)共同签订了《商品房预售资金监管协议书》，并载明监管项目。临清某公司虽主张法院冻结的涉案账户是专项资金账户，但并未提出该专项资金账户不得冻结的法律依据，故裁定驳回异议人临清某公司的异议请求。

案件来源

人民法院案例库：2024-17-5-201-004

临清某公司与许某执行异议案【山东省临清市人民法院(2022)鲁1581执异139号】

裁判规则：在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。

案例1: 中某一局集团第三建筑有限公司、唐山市中某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行监督执行裁定书【最高人民法院（2021）最高法执监459号】

最高法院认为：商品房预售资金是购房者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。也就是说，该款项应用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，河北两级法院并未对本案已查封的被执行人财产情况、查封财产总价值以及商品房预售资金专用监管账户所涉及的在建工程施工建设情况、支付资金情况等事实作进一步查明，以上事实系关系到能否冻结案涉商品房预售资金专用监管账户的基本事实。河北两级法院在未查明以上基本事实的情况下，直接裁定解除对中某房地产公司商品房预售资金专用监管账户内资金的冻结，属于认定事实不清。

案例2: 《青岛海某林投资控股有限公司与青岛国某昌盛投资置业有限公司、青岛国某房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书》【最高人民法院(2016)最高法执复33号】

最高法院认为：“工程进度款是发包人根据建设工程进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。本案中，南通某建公司系昌盛花园二期工程施工企业，根据青岛中院(2015)青民一初字第12号民事调解书确认的关于‘南通某建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用；南通某建公司收到上述款项后继续将合同约定的涉案工程未完工部分施工完毕，国某置业公司应按合同约定继续支付工程进度款’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属案涉工程的工程款范围。

关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行的问题。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日,国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于‘商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设’的规定和上述国务院通知精神。综上，南通某建公司的复议理由成立。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

点击查看系列文章

本期主编

执行主编黄绍宏北京云亭律师事务所

责任编辑法丽微信号：17310145421

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法制出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！

主编简介

联系我们丨专业研讨丨法律咨询

地址：北京市朝阳区建国路126号瑞赛大厦16/17/18层

邮箱：yunting@yuntinglaw.com

电话：010-59449968