民之所望，政之所向。 物业纠纷关乎“小切口、大民生、大政治”，化解物业纠纷已成为基层社会治理的一项重要内容。 12月20日上午，中共连云港市委政法委员会、连云港市中级人民法院、连云港市司法局、连云港市住房和城乡建设局联合召开新闻发布会，共同发布《关于完善物业纠纷多元化解工作机制的实施意见》，同时，连云港市中级人民法院发布了全市法院6起物业纠纷典型案例。
会上，市中级人民法院民五庭庭长乙斌介绍了《实施意见》基本概况及亮点举措，《实施意见》提出创新完善物业纠纷多元化解工作机制，逐步构建“党委领导、行业主管、调解为主、示范判决、综合治理”的物业纠纷调处工作格局。确立社区（村）、乡镇街道、行业主管部门为物业纠纷三级调处主体，明确物业纠纷的处理工作流程，规范逐级流转调处工作机制，形成化解物业纠纷工作合力，有效减少物业服务矛盾纠纷。
市司法局人民参与和促进法治处负责人夏新伟表示，司法局将积极作为，联合各方力量完善联动体系，形成预防化解物业纠纷工作合力。整合优质资源、选派专业力量，充实物业纠纷调解队伍，在居民发生物业纠纷时能够及时高效地解决，避免纠纷矛盾积累激化，为社会稳定发展提供坚实法律保障和优质法律服务。
市住房和城乡建设局物业监管处处长黄澄表示，全市住建条线将全面动员，按照要求抓紧落实各项工作任务，建立县（区）物业纠纷多元化解委员会，加强对物业服务企业服务品质的监督检查和行业信用等级考核，促进物业服务企业与业主之间关系转向良性发展。
市委政法委基层社会治理处处长李传江表示，妥善防范化解物业服务纠纷，是践行新时代“枫桥经验”、助力基层社会治理的重要工作。《实施意见》将有力促进全市物业服务更加规范有序。下一步，将立足物业服务纠纷源头治理，依托“四级”基层治理服务中心，整合多方力量，形成相互联系、相互配合、相互促进的良性互动机制，全面推进全市物业纠纷多元化解工作。
市中院民五庭副庭长程艳通报了全市法院物业纠纷典型案例，并接受媒体采访。 市中院新闻处处长王和明主持发布会。央广网、新华日报、连云港日报、连云港发布、连云港电视台、港城365等新闻媒体受邀参加新闻发布会。
连云港法院物业纠纷典型案例
目 录
1.物业服务存在轻微瑕疵不构成拒交物业费的正当理由
2.业主不能以物业服务范围之外事项抗辩物业服务不到位而拒交物业费
3.物业管理委员会基于公共利益的需要代行业委会职责签订的物业合同对业主具有约束力
4.物业公司加装梯控应当经业主共同决定，但可允许程序补正
5.占用业主共用的道路或其他场地的车位产生的收益属全体业主共有，物业公司应当将收入扣除合理成本后返还业主
6.物业公司对小区共有部分负有维护责任
为进一步指导物业纠纷案件审判实践，统一裁判尺度，着力提升业主法治意识和物业公司服务意识，引导业主和物业公司依法诚信履约，维护各方主体合法权益，促进物业行业的健康发展，推动形成和谐稳定的社区关系，市中院现对近年来全市两级法院审理的6起物业纠纷典型案例予以公布。
一、连云港某物业公司诉苏某物业服务合同纠纷案
——物业服务存在轻微瑕疵不构成拒交物业费的正当理由
【基本案情】
苏某系东海县某小区业主。连云港某物业公司系该小区物业服务公司。苏某拖欠2018年7月至2023年7月期间物业费及公共水电费未交纳，连云港某物业公司诉请苏某支付物业管理相关费用及违约金。苏某在庭审中抗辩称，楼上不定时漏水、电梯时不时停运、业委会没有进行选举、人防工程停车费及业委会办公室租金均未公示、电瓶车被盗等问题，反馈给物业公司都未得到解决，因此拒交物业费。
【裁判结果】
法院认为，苏某举证的视频及图片，仅能证实连云港某物业公司履行服务合同存在轻微瑕疵，不构成业主不交纳或少交纳物业服务费用的理由。关于违约金，合同约定明显过高，苏某请求减少，考虑连云港某物业公司的服务存在瑕疵，对苏某的该抗辩事由予以采信，判决苏某支付连云港某物业公司物业服务费及违约金，违约金按照连云港某物业公司起诉时LPR的标准计算。
【典型意义】
物业服务合同作为对业主和物业公司权利、义务均具有约束力的双务合同，物业公司应严格按照合同约定履行服务义务，提升管理水平，业主接受物业服务后应及时交纳物业费。物业服务合同作为继续性合同，其履行是一个长期、动态的过程，既包含行为义务，也包含结果义务。物业服务水平的衡量与评价要基于物业服务合同期间内对物业服务的内容进行整体性、综合性、多维度的判断，物业服务是否存在瑕疵亦应根据合同约定、长期服务质量等综合认定。业主对物业服务瑕疵负有举证责任，物业公司存在重大瑕疵方能追究物业公司的违约责任。如业主的举证仅能证明物业服务存在轻微瑕疵，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务具有公共性，物业公司收取的物业费部分用于小区公共建筑及其附属设施的维修养护、环境卫生和小区秩序管理维护等，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于小区物业服务关系的良性发展。
二、连云港某物业公司诉房某物业服务合同纠纷案
——业主不能以物业服务范围之外事项抗辩物业服务不到位而拒交物业费
【基本案情】
连云港某物业公司系连云港市某小区的物业服务管理单位，房某系该小区业主。2016年7月29日，连云港某物业公司与房某签订《某小区业主手册》。连云港某物业公司进驻后，为该小区提供物业管理服务。房某认为某小区业主私自将车库改成房屋居住或出租，改变住房性质，行为违法，连云港某物业公司没有尽到管理义务，因此至今未交纳2020年7月29日至2022年7月29日期间的物业服务费用。连云港某物业公司经书面催收后未果，遂诉至法院。
【裁判结果】
法院认为，连云港某物业公司按约履行了提供物业服务的义务，房某作为小区业主，应当履行交纳物业费的义务。关于其他业主私改车库的问题，因连云港某物业公司本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，且其收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出了整改通知，劝阻无效后又向有关职能部门进行反映。在此情况下，房某如果认为相邻业主对车库的改建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能作为拒付物业费的理由。
【典型意义】
物业公司为业主提供了物业管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理服务费用。小区内其他业主违章搭建、改变房屋使用性质等事项，物业公司应履行相应的通知和报告义务，但对违章搭建及非法改变房屋使用性质等行为不具备相应执法权，业主以此认为物业公司管理服务不到位，从而拒交物业费不应得到支持。
三、牛某等诉某小区物业管理委员会、江苏某物业公司撤销权纠纷案
——物业管理委员会基于公共利益的需要代行业委会职责签订的物业合同对业主具有约束力
【基本案情】
2009年案外人某房产公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司对某小区提供前期物业管理服务，合同期限自交房之日起至业主委员会成立之日止。此后，某小区一直未能成立业主委员会，而成立物业管理委员会。2021年12月，鉴于某物业公司自入驻以来未认真履行管理服务职责、管理混乱，经该小区物业管理委员会多次提出整改要求仍没有明显改善，故某小区物业管理委员会召开会议，决定解除《某小区前期物业服务合同》并通过公开招投标形式招聘新的物业服务企业进驻。上述决定在小区内公示后，于2022年5月通过公开招投标程序并经公证确定江苏某物业公司中标。2022年5月16日，某小区物业管理委员会与江苏某物业公司签订《某小区物业服务委托合同》。此后，江苏某物业公司入驻该小区并进行物业管理服务。牛某等业主认为小区物业管理委员会未经业主大会依法表决即擅自聘用江苏某物业公司作为该小区的物业服务企业的行为侵害其合法权利，遂诉请撤销小区物业管理委员会的有关决议。
【裁判结果】
法院认为，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案中，某小区物业管理委员会基于业主公共利益的需要，代行业主委员会职责通过物管会决议，依据招投标结果与江苏某物业公司签订物业服务合同，并未侵害牛某等业主的合法权益，故对牛某等请求撤销物业管理委员会相关决议的诉讼请求，法院不予支持。
【典型意义】
根据相关法律规定，物业服务合同通常是由业主委员会与物业服务公司订立的，但实践中，部分小区长期未能召开业主大会，亦未成立业主委员会，导致物业服务缺乏相应监督，小区物业服务质量不佳，甚至有的小区长期没有物业公司提供服务，小区的公共秩序往往会陷入混乱。此时，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定依法成立的物业管理委员会可依法代行业委会职责，基于小区业主的公共利益依据招投标等程序选聘物业服务企业，签订物业服务合同，为小区业主提供基本的物业服务，该合同对业主具有拘束力，部分业主不得仅因该合同系物业管理委员会代为签订而请求撤销。
四、唐某某诉南京某物业公司连云港分公司业主共有权纠纷案
——物业公司加装梯控应当经业主共同决定，但可允许程序补正
【基本案情】
唐某某系海州区某小区业主，该小区尚未成立业主委员会。此前，南京某物业公司与连云港某置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由南京某物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2014年12月，南京某物业公司连云港分公司（甲方）与唐某某（乙方）签订《前期物业服务合同》。2016年，南京某物业公司连云港分公司在小区电梯内安装了电梯刷卡系统。唐某某未拖欠物业费，南京某物业公司连云港分公司亦未限制其使用电梯，但唐某某认为刷卡系统安装后，业主乘坐电梯只能到自己家的固定楼层，影响业主出行，亲戚朋友上门不便，装修时工人没有电梯卡影响装修，而且每家只给三张卡，丢失了补办要收15元费用，南京某物业公司连云港分公司此举侵犯了其物权，遂提起诉讼。
【裁判结果】
法院认为，案涉小区电梯所有权系业主共有，属于业主日常使用的客梯，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，物业公司对业主日常电梯安装梯控装置，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，案涉电梯梯控2016年安装，南京某物业公司连云港分公司称安装梯控时已征得全体业主同意，但其并未提供证据证明其主张，故对其该主张不予采信。但在本案二审审理期间，南京某物业公司连云港分公司提供的调查笔录能够显示，超过法定标准的大多数业主不同意拆除梯控，故对于拆除梯控该重大事项，应尊重业主自治。在此情形下，人民法院不宜简单以安装梯控时未经大多数业主同意为由将梯控拆除，故对唐某某要求拆除梯控并赔偿损失的请求不予支持。
【典型意义】
电梯属于全体业主共有,业主享有共同管理、使用的权利，电梯梯控系统的安装和拆除均涉及小区全体业主的共同利益，属于需业主共同决定的重大事项，应当由业主通过法定程序共同决定。未经业主共同决定擅自设置电梯梯控，违反法律规定，但对于物业公司此前已经加装电梯梯控的，允许物业公司对此予以补正，即在判决前征得超过法定标准的大多数业主的同意的，可不予拆除。物业公司应牢记服务宗旨，以维护业主的合法权益，改善业主的生活居住环境为服务目标，不断提升服务质量，不得利用电梯梯控限制业主对电梯的正常使用。
五、某小区业委会诉某物业公司业主共有权纠纷案
——占用业主共用的道路或其他场地的车位产生的收益属全体业主共有，物业公司应当将收入扣除合理成本后返还业主
【基本案情】
海州区的某小区共有134个地上车位。2021年1月10日，某小区业委会与某物业公司签订《某小区物业管理服务合同》，其中约定，委托管理期限：自2021年1月1日起至2021年12月31日止；车辆停放费：露天车位90元/月；地下车位100元/月。小区内收取的公共设施的公共收益，物业公司提取30%管理费，扣除物业管理费后的70%，用于小区公共设施、设备的维修等支出。但某物业公司对其收取的公共收益支出情况未进行公示，业委会多次催促，某物业公司不予理睬，业委会认为物业公司侵占了小区的公共收益，侵害了业主的合法权益，故诉至法院，要求物业公司给付小区2021年地面车位费的公共收益，依法公示小区2021年度公摊水电费收支情况。庭审中，某物业公司提交了《2021年某小区地上车位收入明细表》载明相应的车位使用费收费情况。
【裁判结果】
法院认为，关于某小区业委会要求某物业公司公示小区2021年度公摊水电费收支情况。双方在物业合同中约定，公摊水电费由某物业公司收取，每半年公示一次账目。某物业公司提交的《2021年某物业公司在某小区的工作小结》不足以证明其将小区2021年度公摊水电费收支情况进行公示，故对某小区业委会的上述主张，法院予以支持。关于某小区业委会要求某物业公司给付小区2021年地面车位费的公共收益。业主对小区内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于全体业主共有。某物业公司在收取2021年地上车位使用费后，理应将属于该小区全体业主共同共有的收益支付给某小区业委会，故判决支持了某小区业委会的诉讼请求。
【典型意义】
占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位应属于小区全体业主共有。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中案涉车位的停车费收入在扣除必要、合理的管理成本费用后，剩余部分应属于业主共有。小区业主可通过成立业主委员会，由业主委员会向物业管理行政主管部门反映、投诉、举报以及向人民法院起诉等方式对物业公司进行监督管理，维护业主合法权益,促进物业管理服务行业的规范有序发展。
六、孙某诉某物业公司建筑物和物件损害责任纠纷案
——物业公司对小区共有部分负有维护责任
【基本案情】
孙某系连云港市某小区业主，该小区由某物业公司提供物业管理服务。2024年2月，孙某将车辆停放在小区内他人的停车位时，小区建筑外墙脱落，导致孙某车辆多处受损。双方就赔偿问题未能达成一致，后孙某将物业公司诉至法院，要求赔偿车辆损失22488元。
【裁判结果】
法院认为，高层建筑的管理人或使用人有义务对建筑物进行定期维护和检查，确保其安全性，如果未履行这一职责而导致损害发生，管理人或使用人应承担责任。某物业公司作为案涉小区物业管理人，对小区内高层建筑外墙等共有部分负有维护、管理之责。虽然某物业公司主张其通过张贴警示标语等方式来提醒业主注意脱落、坠落物，但其未能采取有效措施消除外墙面水泥块脱落的安全隐患。孙某车辆停放在小区地上停车位，因小区高层建筑外墙墙体脱落造成车辆损害，在物业公司未提供证据证明其没有过错及法定免责事由的情况下，应对车辆损失承担赔偿责任。
【典型意义】
物业公司对小区内的公共设施负有维护、管理责任，应当有计划、分阶段地对小区公共设施进行维护、保养，及时排查各类安全隐患，对排查出来的隐患应及时告知小区全体业主，并在相关区域采取设置警示标志、拉设警戒线、履行好对业主的安全保障义务。如物业公司未履行安全保障义务或履行不及时，不到位，导致业主人身或财产遭受损害的，则要承担相应的赔偿责任。同时，物业公司要尽快向业主委员会、所属社区等进行报告，并申请使用公共维修资金对相关建筑物进行维修加固，消除危险，以防高层建筑外墙墙体脱落致害等事件的发生，为小区业主创造更加安全的生活环境。
编辑 | 王瑞普
供稿 | 市中院民五庭
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