来源：法治日报
12月17日，河北省张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
此前的12月12日，湖南省衡阳市亦发文明确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。
一周之内，两地先后官宣“取消公摊”，引发网友点赞关注、广泛热议。
但网友的问题也接踵而至：
取消公摊后，
没有公摊面积的商品房如何定价？
如果定价过高，
“取消公摊”显然就没了实质意义。
取消公摊后，
之前公摊的怎么办？如何弥补？
二手房的面积怎么算？
还卖得出去吗？
取消公摊后，
税费怎么算？
物业费又怎么算？
其实，
“取消公摊”这一做法并非创新之举。
重庆早在2002年就通过
《重庆市城镇房地产交易管理条例》
取消了“公摊面积”，
并持续以套内建筑面积作为商品房
销售的计价依据至今。
深圳等地也早已在商品房销售合同
中提供了多种计价方式的选择，
包括套内建筑面积计价和按套计价等。
业内人士表示，取消公摊销售只是计价方式的一种调整，它改变了单价和计价的面积基础，但并不会导致房屋总价的变化。因此，期望通过此方式降低房价的想法可能并不现实。以广东肇庆为例，其销售计价新政自今年5月1日实施至今，房价并未因此下跌。
该人士认为，实际上，公摊是无法完全取消的，因为电梯井、楼梯间、门厅、过道等公摊面积，是居住品质保障的必要组成部分。取消公摊将影响居住品质，甚至导致房屋失去居住功能。
购房者对公摊的不满，主要源于公摊比例的不透明和得房率的差异。不同小区、开发商以及同小区的不同楼栋，公摊比例各不相同，这种不透明性让购房者感到困惑和不公平。
而“取消公摊”这一改革，正是提高得房率的解题思路之一，通过透明的购房环境，将提高购房者知情权和满意度，也将推动房地产行业完善标准、提升品质和服务。
当然，
取消公摊后，
网友关心的商品房的定价机制、
既往购房公摊的弥补问题
以及二手房面积的计算方法，
或都将迎来一系列深刻的变革。
带着网友关心的这些问题，
记者采访了3名
《法治日报》律师专家库成员，
一起来看他们带来的解读。
苗在超 北京德和衡律师事务所律师
刘廷彦 北京大成（深圳）律师事务所合伙人、律师
戚兆波 北京海润天睿律师事务所合伙人、律师
1.取消公摊后，没有公摊面积的商品房如何定价？
苗在超：取消公摊后，商品房的定价应该以套内面积为基础，而非传统的建筑面积。即开发商将依据房屋的实际使用面积（套内面积）来定价。
合理定价方向：一是结合市场和成本控制：定价应根据市场价格和开发商实际成本。如果取消公摊后单价上涨过大，需加强监管，确保价格合理，防止开发商借机抬价。二是设立价格上限或指导价：政府或行业协会应设定合理的价格范围或上限，考虑土地成本、建筑成本等因素，避免过度涨价。三是优化公共服务费用分摊：公共区域费用可单独计费，避免将其隐性包含在单价中，让购房者清晰了解费用构成。四是透明定价与公示：开发商应公开定价依据，政府应监督，确保价格透明，防止不合理上涨。
刘廷彦：从经济学的本质出发，商品的价格始终由其内在特征与市场供需关系共同决定。取消公摊，以套内建筑面积计价，并不意味着房价会因此出现剧烈的波动。实际上，如果房屋的其他关键特征，如地理位置（是城市核心区域还是偏远郊区）、建筑设计的新颖性与合理性、周边配套设施的完善程度等保持不变，那么房价的核心价值基础就并未发生根本性变化。取消公摊更多是对计价方式的一次调整，而非对房屋价值本身的颠覆。
当然，房价的变动从来都不是由单一因素所能决定的。取消公摊背景下，房价的走势将受到多种因素的共同影响。其中，供需关系无疑是一个重要的考量因素。如果市场上房源供应充足，开发商即便有提高单价的冲动，但在购房者拥有充足选择余地的情况下，也不敢贸然大幅涨价。反之，若市场房源紧张，那么房价上涨的压力就会显著增加。
此外，政策调控也是影响房价走势的关键因素。政府一直致力于维护房地产市场的平稳健康发展，当取消公摊后出现房价异常波动或过快上涨的情况时，相关部门很可能会及时出台限购、限贷等政策来稳定房价，防止房地产市场出现过热的现象。
对于开发商而言，取消公摊后，他们可能会通过优化建设方案、降低其他不必要的成本、提高得房率等方式来提升产品的竞争力。这些举措不仅有助于开发商在激烈的市场竞争中脱颖而出，也有助于维护整个房地产市场的健康发展。
戚兆波：根据原建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。按套内建筑面积计价实际上就是将商品房公摊面积不计算在内，但根据上述《管理办法》，在商品房买卖合同中还应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，房屋产权证上通常也会注明所分摊的共有建筑面积。因此，“取消公摊”也就是我们现在所提到的新政，其实早就有部门规章作为依据。很多地方政府也发布过类似文件，比如2008年12月修订的《北京市城市房地产转让管理办法》第二十一条规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售通常会同时公布两种计价方式，不过二手房平台则仍以建筑面积计价为主。
取消公摊后商品房如何合理定价？从政府角度来讲，取消公摊可以有效提高商品房交易透明度，促使开发商合理定价，从而推动房地产市场健康有序发展；但新政仅能对商品房定价起到引导作用，并不能真正地决定其价格走势。而对开发商来讲，取消公摊后，大大减少了通过公摊面积进行“套路”操作的空间，需要更精准地核算其各项开发成本，进而制定出科学合理的销售价格，以赢得市场和购房者的信任。但由于新政本质上仅属于商品房计价方式的改变，并未对商品房市场的供求关系、购房成本等重要价格因素造成根本影响。所以，购房者希望通过新政来降低总房价的愿望恐怕很难实现。另外从香港取消公摊后的房价走势来看，也几乎未受到任何影响。但新政实施确实有利于买卖双方更加规范、公平地确定价格，减少因房屋面积引起的争议，从这个角度来讲，对购房者也算是一种利好。
2.取消公摊后，如何弥补之前购买的房子的公摊？二手房面积怎么算？
苗在超： 对于已经购买的房屋，购房者无法直接要求开发商退还已支付的公摊费用或调整房价，因为购房合同一般已约定了房屋的建筑面积和公摊部分。对于这类问题，法律上并没有统一规定需要进行价格调整或赔偿。不过，购房者可以与开发商协商，比如要求降低物业费或其他形式的补偿。
在取消公摊后，二手房的面积应以套内面积为准。取消公摊并按套内面积定价有助于减少购房者不必要的支付，但对于已购高公摊房产的购房者，二手房交易时可能会感到亏损。因此，政府可以制定过渡期补偿政策，并在二手房交易中考虑公摊面积的历史成本，平衡价格差异。卖方应在购房合同中明确公摊和套内面积的变化，避免误解和不必要的诉讼纠纷。买卖双方需要明确房屋的实际使用面积，并根据房产证上的套内面积进行交易。如果涉及到争议，房屋交易时应依法确认面积，并确保双方对房屋面积达成一致。
刘廷彦： 从契约精神和法律原则角度看，一旦购房合同已经签订并生效，那么合同中的各项条款，包括房屋面积、价格等，都将成为买卖双方必须遵守的法律义务。因此，从严格意义上讲，对于已经购买的房屋，其公摊面积是无法进行补偿的。事实上，如前所述，取消公摊，由建筑面积计价改为以套内建筑面积计价，只是销售计价方式的调整，并不会造成房屋总价的变化，所以，也并不存在补偿问题。
当然，这并不意味着购房者的权益无法得到保障。实操中，政府可以通过加强监管、完善法律法规等方式来确保购房者的合法权益不受侵害。例如，政府可以要求开发商在销售房屋时提供详细的面积测量报告和计算方式，以便购房者能够清晰地了解所购房屋的实际面积和公摊情况。同时，政府还可以加大对开发商的处罚力度，对于故意隐瞒或虚报房屋面积的行为进行严厉打击。
取消公摊后，二手房销售也将以套内建筑面积计价，这一调整将有助于买方更加清晰地了解所购房屋的实际大小和空间布局，从而作出更加明智的购房决策。但并不意味着卖方会亏掉原先的公摊面积对应的房价，卖方必然会按一样的总价去出售。
综上所述，取消公摊后，商品房的定价机制、既往购房公摊的弥补问题以及二手房面积的计算方法都将迎来一系列深刻的变革。这些变革不仅考验着政府、开发商和购房者的智慧和应变能力，也为我们提供了一个重新审视和优化房地产市场结构和运行机制的契机。
戚兆波： 由于地方新政并不属于国家强制性法律或法规规范，并且效力上通常不溯及既往，所以对已签购房合同而言，不会受到影响。也就是说，新政实施后，原购房合同中的公摊面积条款仍然有效，购房者不能依据新政要求撤销或者返还原公摊部分的房款，亦即无法获得公摊面积的相关补偿。
新政前已分摊公共建筑面积的商品房进入二手房市场后，由于新政不再计算分摊面积，所以应按照套内建筑面积重新核算二手房面积。新的二手房面积因扣除高达15%以上甚至50%比例的公摊面积，表面上看缩水严重。但由于标的房产并未发生任何变化，买卖双方对于总成交价的预期是一致的，所以二手房单价也会相应提高一定比例，以调整到总成交价水平。故二手房面积计算方式的改变并未真正改变双方的最终交易价格，也就不存在网友担心的按套内面积卖房吃亏的问题。
3.取消公摊后，税费如何计算？物业费怎么收？有人呼吁按公共公摊面积收物业费，套内面积不用收，可行吗？
苗在超： 取消公摊后，相关税费应当按套内面积计算，尤其是契税和增值税。套内面积更符合购房者实际的使用面积，因此按套内面积计算税费更加公平。按建筑面积计算税费可能导致购房者为并不使用的公摊部分支付额外税费，这与取消公摊的初衷相冲突。
取消公摊后，物业费应当按套内面积收取。如果新政策要求按套内面积收取物业费，则理论上已售房屋的物业费需要调整，以与实际使用面积匹配。
按公共公摊面积收物业费不太可能。取消公摊的核心目的是让购房者只为实际使用的部分支付费用，而不是为公共区域的维护支付额外费用。
刘廷彦： 在取消公摊以套内建筑面积计价的情况下，税费的计算方式可能会受到影响。具体来说，与面积挂钩的税费，如契税和房产税，其计算基础可能会由建筑面积转变为套内建筑面积。然而，具体的影响程度取决于税费的计算方式和税率等因素，相关配套税收政策需要跟上，当然，在套内面积、公摊面积测绘准确的情况下，其实计税基础是否由建筑面积转变为套内建筑面积并无实质影响。
物业费原先通常基于房屋的建筑面积（包括套内面积和公摊面积）来计收。在取消公摊后，若按套内建筑面积来计算物业费，理论上物业费的单价可能会上涨，因为公共部分的维护费用需要由更少的面积来分摊。然而，这并不意味着物业公司可以随意提高物业费，而是需要遵循相关政策法规和市场定价机制。
对于新政之前购买的房屋的物业费，原则上不需要调整，可按原约定收费方式继续执行。是否需要调整物业费收取方式，这取决于具体的地方政策和物业公司的决策。如果地方政府出台了相关政策要求按照套内建筑面积来计算物业费，那么物业公司可能需要调整其收费方式。然而，这需要经过一定的程序，如召开业主大会、进行公示和征求意见等。
对于有人呼吁按公共公摊面积收取物业费，而套内面积不用收的情况，这在实际操作中并不可行。因为公共区域是全体业主共同使用的，其维护和管理费用应由全体业主共同承担。因此，物业费应按照房屋的套内面积和公摊面积的比例进行分摊。
戚兆波： 取消公摊，税费会受到一定影响，主要是一些按照商品房建筑面积标准来缴纳的税种。比如契税，其税率与房屋建筑面积大小挂钩，当公摊取消后，原来计税的房屋建筑面积不再适用，那么相应的契税计算依据也应当予以调整。借鉴香港地区的做法，取消公摊前后，应当会设置一定的过渡期，并对税收等相关配套法律文件进行修订，以适应新政。
物业服务收费除执行政府指导价的特殊物业项目外，一般实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。现行部门规章以上级别的文件中并未直接规定具体的物业收费标准，更未明确规定物业费按照房屋建筑面积或者套内建筑面积收取。不过此前各地制定的物业收费指导文件中，大多数参照房屋建筑面积计取物业费。
取消公摊后，物业费收取方式仍将以业主与物业服务企业自由协商为主，但按照套内面积计价将是相对最合理可行的收费方式。因为公摊面积不再计算物业费，这对所有业主均是公平的，加之套内面积透明，计算时不会存在争议，故各方最易接受；尽管由于不同房屋的公摊系数存在一定差别，从而导致取消公摊后物业费计取会有细微差异，但这种差异可以忽略不计或亦可通过个别调差来予以弥补。
有人呼吁按公共分摊面积收取物业费，套内面积不用收，这种观点虽然貌似有一定的合理性，但并无任何法律依据，且实践中也难以执行。首先，根据民法典第二百七十二条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”；同时，业主根据其专有部分的面积占建筑物总面积的比例来行使民法典第二百七十八条所规定的业主权利，比如筹集和使用专用维修资金等事项。根据权利义务相一致的民法原则，业主理应按其专有部分或套内面积来承担相应义务，包括交纳物业费等。其次，按照公共分摊面积收取物业费，由于公摊系数存在差异，实践中很难令公摊比例高的业主信服；而相比较按套内面积收取物业费的方式，则不存在这种差别或不公平。再次，这种计费方式又回到计算公摊面积和公摊系数的老路上来，伴随着公摊制度逐步取消，该种收费方式自然失去了客观依据。
新政前已经签订物业服务合同的业主，从合同效力和履行的角度来讲，并不存在必须调整物业费的问题。因为新政只是规定了新的面积计算方式，并未强制规定物业费以新的计算方式收取。所以，新政并没有实质改变原物业服务合同的主要内容；加上物业收费本身就存在包干制、酬金制等多种方式，是否采用新的物业费收费方式，合同双方完全享有自主选择权。
如果要调整物业费，需要视物业服务合同或管理规约的具体内容而定。若物业服务合同或管理规约对物业收费标准调整有明确约定且满足约定条件，就应该按约执行新的物业费标准；若上述合同或管理规约中没有调整物业费的相关约定，则需要按照《物业管理条例》相关规定，通过业主大会表决通过后方可实施。
作者｜法治日报全媒体记者 朱雨晨
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