买房公摊面积存在合理吗？是不是应该取消？|住宅|公摊面积|商品房|套内|开发商|购房者

#公摊面积：房产领域的焦点争议与深度剖析

在房地产市场的复杂画卷中，公摊面积一直是备受瞩目的焦点话题。众多购房者在面对房价与房屋实际使用空间的考量时，对公摊面积往往心存疑虑：为何买房要为公摊面积买单？它究竟在房产格局中扮演着怎样的角色？其存在是否合理？又是否会成为割百姓韭菜的“利器”？这些疑问如影随形，萦绕在每一个关注房产的人心头。

公摊面积，即公摊建筑面积，涵盖了整栋楼公用部分的面积范畴。诸如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积均属此列。在我国的商品房交易体系里，购房者购置房产时，不仅要为套内建筑面积出资，还需承担公摊面积的相应费用。当前，不同类型住宅的公摊面积占比差异显著。多层住宅公摊面积占比大致在10%-13%；18层以下板式住宅约为13%-15%；点式住宅通常在15%-17%；而30层以上高层住宅因电梯数量增加等因素，公摊面积占比往往可达25%左右。

在国外，公摊面积并非全然不存在，只是其呈现形式与我国有所不同。以美国为例，家庭住宅多为独立屋形式，其房产总面积的计量采用房内实测方式，即精准测量每个房间的有效居住面积后予以累加，诸如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室乃至内外墙体等诸多空间均不纳入面积计算范畴。澳大利亚虽有类似公摊概念的“common property”，但公共部分的费用承担主体往往是政府或物业公司，并非像我国这般由业主共同分担。

追溯公摊面积的起源，有多种说法流传。其一，有观点认为是由香港富豪李嘉诚提出，而后获得香港政府与房地产开发商的支持，并逐渐被内地房地产市场所借鉴吸纳。其二，另一种说法将其归功于霍英东先生。1954年，霍英东先生为化解房屋分户销售后公共部分产权与维修费用难以均衡分配的难题，创新性地与所有业主订立公共契约，依据每户面积比例对公共部分面积进行分摊，此即为公摊面积的雏形。

公摊面积的存在具有一定的积极意义。它是保障公共设施建设得以顺利推进的重要基石。合理规划的公摊面积能够确保小区内诸如游泳池、健身房、花园等公共设施的有序构建与妥善维护，从而有效提升整个小区的居住环境品质与居民生活舒适度。这些公共设施为居民提供了休闲、娱乐、健身等多元化的生活场景，极大地丰富了居民的日常生活。再者，像电梯、楼梯间、过道等公摊部分，是居民日常生活的基本通行保障，为居民的出入往来提供了不可或缺的便利条件。离开了这些公摊区域，居民的日常行动将会受到严重阻碍，难以实现正常的生活起居与社交活动。此外，公共区域如小区的休闲广场、活动室等还为邻里之间搭建了交流互动的平台，有助于增进邻里关系的和谐融洽，营造温馨和睦的社区氛围，增强居民对社区的归属感与认同感。

然而，不可忽视的是，公摊面积在实际应用过程中也引发了诸多棘手问题。首先是信息不透明问题。部分开发商在销售房屋阶段，对公摊面积的具体构成要素与计算方式含糊其辞，未向购房者进行清晰明确的告知，致使购房者在购房决策过程中对所购房屋的实际使用面积缺乏精准透彻的了解，犹如雾里看花，这种信息不对称情况极易引发购房纠纷，使购房者处于被动不利的境地。其次，面积计算争议频现。不同开发商在公摊面积的计算标准与方法上存在差异，甚至有个别不良开发商蓄意虚报、多算公摊面积，严重损害了购房者的合法经济利益，破坏了房地产市场的公平公正秩序。最后，费用分摊不合理现象也较为突出。购房者需依据公摊面积缴纳物业费、取暖费等一系列相关费用，若公摊面积过大，必然会加重购房者的经济负担。而且在实际情况中，业主对公共区域的使用频率与受益程度参差不齐，却需承担相同的费用，这种“一刀切”的费用分摊模式显然有失公允，容易引发业主之间的矛盾与不满。

关于公摊面积是否应当被取消，正反双方各执一词，争议激烈。支持取消公摊面积的一方理由充分。从保障购房者权益角度出发，取消公摊面积能够使购房者更为直观清晰地知晓所购房屋的实际大小，有效避免因信息不透明、不对称而引发的各类购房纠纷，极大地增强购房决策的透明度与公正性，让购房者能够在明明白白的情况下做出理性选择。从促进房地产市场健康发展层面来看，取消公摊面积可有力遏制开发商通过不合理增加公摊面积来变相提高房价的不正当竞争行为，促使房价形成机制更加科学合理，推动房地产市场朝着更加公平、透明、健康有序的方向稳健发展。从推动行业创新维度考量，取消公摊面积将倒逼开发商将更多精力与资源投入到提高房屋实际使用价值与居住质量上，积极优化建筑设计与户型布局，探索更为高效合理的空间利用方案，从而促进建筑技术的持续进步与创新发展。

而反对取消公摊面积的一方也有其顾虑。取消公摊面积后，公共设施的建设与维护资金来源将面临严峻挑战，极有可能导致小区公共设施因资金短缺而出现质量下滑甚至无法正常使用的尴尬局面，严重影响居民的生活品质与社区的整体形象。而且，取消公摊面积可能引发房价调整的连锁反应，开发商很可能会将原本计入公摊面积的成本转嫁给套内面积，导致房屋单位价格上扬，这在短期内或许会使房地产市场产生一定波动，给购房者、开发商以及整个房地产产业链带来诸多不确定性因素。

近年来，部分地区已率先对取消公摊面积进行了积极探索与尝试，并产生了广泛影响。例如湖南衡阳，自2025年1月1日起，在商品房销售中实行套内建筑面积计价模式。这一政策变革使得衡阳的购房者能够更加精准地把握自己所购买房屋的实际使用面积，有效减少了因公摊面积不明确而滋生的购房纠纷，为购房者权益保障提供了有力支撑，也为其他地区的房地产政策调整提供了有益借鉴。河北张家口也积极行动，发文明确取消商品房销售价格限价机制，大力鼓励实行“现房销售”，并逐步推进“取消公摊”工作。这一系列举措有助于提振购房者的购房信心，重塑房地产市场的信任基石，促进房地产市场的平稳健康可持续发展，在区域房地产市场改革进程中具有标志性意义。

公摊面积在房地产领域犹如一把双刃剑，其存在既有一定的合理性根基，又暴露出诸多亟待解决的问题。随着房地产市场的持续演进以及购房者维权意识的日益觉醒与强化，取消公摊面积已然成为一种不可阻挡的时代趋势。然而，在推进取消公摊面积的进程中，必须周全考虑公共设施维护、房价稳定等多方面错综复杂的因素，通过科学合理的政策设计、严谨完善的制度安排以及广泛深入的社会共识凝聚，方能确保房地产市场在这一变革过程中实现健康稳定的发展，切实保障各方的合法权益，构建更加和谐公正的房地产市场新生态。