元旦后，春节前，这个时间最适合总结回顾了。
刚过去的2024年，对上海楼市意义非凡，可以说是上海楼市关键之年，转折之年，拐点之年。
这一年，上海楼市从寒冬到暖春：
救市政策大发力；二手成交量大爆发；房东心态也是跌宕起伏，情绪接连过山车。
下面，就让我们一起回顾一下上海楼市2024，并给出未来的买卖建议。
救市政策全面发力的一年
24年，是国内全面救市的一年。
据中指院统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。
也是上海楼市的政策大年，上海经历了多轮重磅救市政策轰炸，宽松力度堪称十年来之最。
1月30日，上海外环外放开单身限购。外地单身，社保/个税满5年，只要在外环以外区域（崇明除外）均可买1套。
5月27日，上海楼市又放“大招”：
非沪籍居民购房社保年限5年改3年、非沪籍单身购房区域扩大（新增外环以内二手房）、多子女多一套......
刺激刚需下场。
这还没完，9月29日，“沪七条”又来了：
外环外买房社保3年改1年；
首套首付统一15%，二套首付20%；
尤其社保1年就能买上海的房子，已经十几年没有这样的政策了。几乎相当于完全放开了，虽然只是在外环外。
还没完：
之后又降税费，取消普宅非普标准；
11月18日，上海市税务局等四部门联合印发《通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准；
不管你多大面积，什么产品的房子，都不区分是不是普宅了。大平层，小洋房，独栋别墅，统统一视同仁。
满两年，就免征增值税；个人所得税从原有的2%变为1%。
尤其利好置换，利好改善；
算下来，一套高总价的房子，大几十万的税费，免了。
而在金融货币层面，24年央行两次降准，三次降息，存量房贷也降了不少。
2月份：5年期以上LPR由4.2%降至3.95%；
7月份：5年期以上LPR由3.95%下调至3.85%；
10月份：5年期以上LPR由3.85%下调至3.6%；
这是真正的让利，每个月月供减少大几千的家庭大有人在。
至此，政策利好已经全面覆盖。
限购放松，首付降低，利率降低，税费减免，全力刺激刚需和改善入场。
24年，官方救市的决心和力度，前所未有！政策宽松程度，已经是历史最大。
二手成交爆发的一年
24年上海这么多救市重磅政策，效果也很明显：
2024年，上海二手房成交量24.2万套，创近三年新高。
图：上海历年二手的成交
只看住宅的话，上海2024年全年合计网签成交纯住宅21.33万套，同比2023年上涨20%。
一方面政策刺激，一方面以价换量。
尤其929新政后，连续三个月成交量上两万套，其中12月份无线接近三万套。
图：2024年上海二手房成交
不少买家捡漏成功。
而与二手房形成鲜明对比的，是2024年上海的新房全年只卖了约5.5万套，同比去年少了30%，是2005年以来的最低水平。
这背后其实也是操盘手在有意缩小新房供应，适应市场形势。
不过，新房成交量跳水的同时，内环内的高端新房价格还在涨，均价达到15-18万元/㎡，而外环外的房子价格跌了不少，跟二手房一样分化严重。
据统计，2024年上海 3000 万以上豪宅新房供应3000多套，须知过去四年加起来豪宅新房的供应量也不过3000多套。
上海豪宅新房供应，全面爆发，黄浦区尤甚。
对于二手豪宅市场，也是一场大冲击。
价格止跌回稳的一年
止跌回稳是高层在2024年首次提出的口号。
这一年，上海楼市在奋力救市之下，也确实止跌回稳了，尤其是929新政后。
我们对比了两次新政前后五周的情绪指数，发现相比527新政，929新政后的房东信心更加充足。
挂牌量看，“929”VS“527”：止住了持续增长的势头，稳中有降，有反转的苗头。
527：政策后第五周110146套，政策当周109709套，增加437套 ；
929：政策后第五周118453套，政策当周118641套，减少188套；
目前相当一部分房子，价格相比最低点已经上浮5%，房东的谈价空间越来越小。
其中中产改善板块的次新房最为明显，浦东联洋碧云张江，浦西大宁古美等。
甚至有部分小区，出现了加价抢房的情况；
比如人称古美壹号的万源城御境，2015年的次新房，古美标杆豪宅，小区清一色两百平以上的大平层。
11月份有买家原本已经看好了一套，正在拉扯谈价的阶段，没想到被别的买家截胡。
果断加价50万，下手小区另外一套楼层差不多的同户型。
虽然市场回暖是真的，但分化和冷热不均也是真的。
站在同一时间，仍然有大量的地段和小区还没有止跌。
我们研究院统计：
次新在新政后，成交量放量的背景下，房价提升大， 市区老破小的成交价格还在下跌。
拆迁发力的一年
2024年，上海的拆迁和旧改也持续在发力。
徐汇东安一二村，旧改面积超31万平方米，6000多户人家，15000多居民.
浦东杨思老街，虹口黄浦长宁静安……
市区郊区，旧改全面开花。
要么拆迁，要么原拆原还。
对民生，楼市，城市面貌，都是利好。
响应重要会议的精神，上海棚改正在加速落地。
主要利好小梁薄板，零星二级旧里这些足够老破，拆迁就差一口气的房子。
而且我们发现，因为暗含拆迁预期，徐汇黄浦的老破小，价格相当坚挺。
回顾过去，是为了指导当下和未来。
种种信号表明，上海楼市真的止跌回稳了，价格筑底成功。
当下最低的捡漏时机已经过去，但价格相比往年高点依然足够有性价比。
不过不同地段和产品依然是分化行情。
我们认为，当下买房，相比最低点加价3个点左右，买个好房子是值得的，因为房东谈价空间也确实少了很多。
而且25年还会有比较大力度的降息，对市场形成新的支撑。
对于卖房房东，如果你的房子供需关系不妙，依然要加速卖出，所有的利好跟你关系不大。
最后，大家都在用真金白银做出投票。你相信未来的上海楼市会越来越好吗？
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