（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2013年，林国栋想在燕郊购房，但因年龄较大无法办理按揭贷款。于是，他与儿子林志强商量，以林志强名义购买一号房屋，房款由林国栋全额出资。
双方还签署了一份《委托购房协议》，写明：“林国栋委托林志强代为购房，房屋实际所有权归林国栋所有。”此后，林国栋通过转账支付首付款，并长期承担月供。2020年后，因林志强账户被冻结，林国栋改将还款打入儿媳账户，并最终结清贷款。
然而，林志强因一起租赁合同纠纷，被债权人张明远起诉。法院A号判决判令林志强退还109万余元。案件进入执行程序后，法院依法查封并拟拍卖登记在林志强名下的一号房屋。
林国栋得知后，立即提出执行异议，主张自己才是房屋真实权利人，请求停止执行。执行法院B号裁定驳回其异议。林国栋遂提起案外人执行异议之诉。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回林国栋的全部诉讼请求。
✅ 一号房屋继续作为林志强的责任财产予以执行。
注：即便父子间有协议、有出资，但因房屋登记在被执行人名下，不足以排除善意债权人的强制执行。
三、法院说理要点
法院指出，本案核心在于：林国栋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
经查：
一号房屋自始登记在林志强名下，对外公示权利人为林志强；
林国栋虽提交《委托购房协议》及部分转账记录，但协议签订于父子之间，无第三方见证，极易事后补签；
转账多发生于2020年之后，无法完整覆盖购房及还贷全过程；
更重要的是，借名买房协议仅产生债权效力，不发生物权变动；
债权人张明远作为不知情的外部第三人，有权信赖不动产登记簿的公示效力。
法院强调：
“不动产物权以登记为准。
借名买房的风险应由借名人自行承担。
内部约定不能对抗善意债权人，否则将严重损害交易安全和执行秩序。”
四、律师提示
本案是借名买房最大风险的真实写照——房在他人名下，等于把命运交到别人手里。
关键教训：
登记即风险：
房产登记在谁名下，法律就保护谁。哪怕你出全款、住十年，只要没过户，房子就可能被对方的债主执行；
父子关系≠法律保障：
亲属间协议缺乏公信力，法院高度警惕“倒签协议、虚构债务”逃避执行；
执行异议极难成功：
除非能证明早于债务形成前已实际占有+非因自身原因未过户，否则几乎无法排除执行；
唯一安全路径：及时过户：
一旦具备条件（如贷款还清、政策允许），必须立即办理产权转移，否则夜长梦多。
✅ 建议：
绝不因“信任”放弃产权登记；
如确需借名，同步做资金监管+居住公证+定期催告过户；
一旦发现登记人涉诉，立即起诉确权+申请保全，争分夺秒！
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
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